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??租賃市場在頂層設計與市場力量的共同推動下，正經歷一場深刻的結構性變革。

??今年9月，首部國家級專項行政法規(guī)《住房租賃條例》的正式頒布，開啟了租賃行業(yè)“有法可依”的法治化新紀元。

??幾乎同一時間，9月中旬發(fā)改委發(fā)布通知，進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作，其中通知明確提出了包括市場化租賃住房在內的尚無推薦發(fā)行案例的新資產類型項目的發(fā)行路徑。

??標志著行業(yè)從規(guī)模擴張邁向以“法治規(guī)范”和“金融閉環(huán)”為標志的高質量發(fā)展新階段，法治的完善為市場劃定了清晰的跑道，金融的創(chuàng)新則為行業(yè)注入了持續(xù)的動能，行業(yè)將向著更加規(guī)范、穩(wěn)定且充滿活力發(fā)展。

??從重點22城各季度集中式新開規(guī)模來看，經歷了上半年規(guī)模高位，三季度保租房供應放緩，市場化放量小幅增長。

??據克而瑞長租不完全統(tǒng)計，2025年三季度全國22個重點城市的集中式長租公寓市場共計約132個新項目入市，新增房源數量約為5.71萬套（間），相較2024年Q3同比增長約55%。

??其中保租房供應40966套/間，占比約72%，同比上漲約53%；市場化項目供應16126套/間，占比約28%，同比上漲約3%。

??截止2025年三季度，核心八城集中式公寓規(guī)模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%，“市場化+保租房”雙軌格局成型。

??分城市看，上海集中式公寓規(guī)模超41萬套，居核心八城首位，保租房占比6成，深圳約33.7萬套居次席。杭州超18.5萬套居第三，規(guī)模在二線城市中大幅領先。

??武漢、上海保租房占比約6成，杭州、深圳、成都保租房市占超4成。核心八城市場保租房主導態(tài)勢愈發(fā)明顯。

??在國家及地方政府持續(xù)強化住房租賃政策支持的背景下，地方國企走上臺前。

??數據顯示，截至2025年年中，國企系企業(yè)在住房租賃市場TOP30企業(yè)中的市場份額占比已突破15%。尤為值得注意的是，其市場份額的同比與環(huán)比漲幅基本均領先于房企系及資管系企業(yè)，標志著住房租賃市場頭部格局正加速向國企主導方向演進。

??根據克而瑞長租監(jiān)測，近兩年位居TOP30的國企系企業(yè)年度規(guī)模增長均在6萬套以上，規(guī)模加速擴張態(tài)勢明顯。

??2025年三季度，地方國企圍繞保障性租賃住房的籌集、建設與運營，展現(xiàn)出以下幾大鮮明走勢：

??地方國企加速入局，聚焦品牌化與體系化建設；

??盤活存量資產是核心房源籌集模式，當下“收儲閑置房產改建為保租房”已成為最主流的模式，而國企更具資源優(yōu)勢；

??地方國企專業(yè)化運營能力是短板，因此多與頭部專業(yè)長租公寓運營商進行戰(zhàn)略合作。

??當前地方國企發(fā)展路徑呈現(xiàn)出“盤活存量、品牌運營、規(guī)模擴張、合作共贏”的特點，旨在有效增加保障性住房供給的同時，探索一條可持續(xù)的、市場化的高質量發(fā)展道路，兼具社會民生與國有資產保值增值的雙重目標。

??這正深刻改變著中國住房租賃市場的格局。

??隨著專項債、超長期國債、政策性金融工具的出臺，2025年保障性安居工程融資渠道更加多樣化，既可以有效消化存量，促進供需平衡，也有利于優(yōu)化增量，多渠道籌集保障性住房。

??據不完全統(tǒng)計，截止2025年3季度，涉租融資規(guī)模達288.59億。預期2025年全年規(guī)模將超350億。其中債券類105億，占比約36%；類REITs融資金額66億，占比約23%。從三季度融資利率來看，主流區(qū)間在2.08-2.76%之間，相較2025年上半年主流利率3.05-3.70%區(qū)間，利率下降約1個百分點。保障房融資成本在政策支持引導、市場機制和融資創(chuàng)新共同作用下，越來越低。

??從各REITs收盤價漲幅表現(xiàn)來看，城投寬庭保租房REIT較發(fā)行價漲幅達45.7%最高，2025年來廈門安居、華潤有巢REIT漲幅表現(xiàn)均超10%。

??保障房公募REITs將具有持續(xù)性、穩(wěn)定性現(xiàn)金流的不動產資產轉化為流動性較強的上市證券標準化產品，具有高分紅、投資門檻較低、流動性較好的特點，已成為投資者多元化配置資產、分散投資風險、致力增厚收益的優(yōu)質選擇，受到市場的青睞。

??值得注意的是，9月12日，國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)了《國家發(fā)展改革委辦公廳關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》，其中市場化租賃住房被納入新資產類型項目。

??這意味著，市場化租賃住房資產正式獲得政策“入場券”，具備了申報推薦的前置條件。對于行業(yè)來說，這是一個具有里程碑意義的突破。

??公募REITs市場已突破千億規(guī)模，但產品仍以收費公路、能源、保租房為主，投資人期待更多穩(wěn)健、消費屬性強的底層資產。市場化租賃住房貼近民生，抗周期性強且存量龐大，尤其是一線和新一線城市的市場化租賃住房，具備穩(wěn)定租金現(xiàn)金流和規(guī)模優(yōu)勢，正好契合這一導向。未來保障房公募REITs規(guī)模或將更快擴張。

??2025年前三季度，租賃行業(yè)在在頂層設計推動下迎來關鍵轉折。行業(yè)步入法治化軌道，同時REITs試點擴圍至市場化租賃住房打通“金融閉環(huán)”，為行業(yè)發(fā)展注入強勁動力。

??市場層面，“保租房主導、市場化跟進”的雙軌格局已然成型，地方國企加速擴張，通過盤活存量與合作運營成為市場重要力量。同時，融資渠道日趨多元，成本顯著下降，為行業(yè)提供了穩(wěn)定的資金支持。

??未來租賃行業(yè)在法治與金融的雙重護航下，將加速從規(guī)模擴張轉向高質量、可持續(xù)的發(fā)展新模式。