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??地處西北的甘肅是一個(gè)旅游資源豐富的省份，每年數(shù)以萬計(jì)的人從全國(guó)各地奔赴青甘大環(huán)線，在鳴沙山體驗(yàn)一次星空大合唱，去看一眼雄奇瑰麗的七彩丹霞，在千年莫高窟里觸摸歷史的脈絡(luò)……這些都列在了很多人的旅游清單里。在這場(chǎng)夢(mèng)幻的旅程里，蘭州成為了很多人到達(dá)的第一站。

??不同于旅游的熱度，蘭州樓市一直不溫不火，難以引發(fā)關(guān)注。然而，蘭州最近的一場(chǎng)土地競(jìng)拍卻震驚市場(chǎng)。

??8月17日，經(jīng)過181輪激烈競(jìng)拍，蘭州天乾實(shí)業(yè)投資有限公司以4.78億元，成功競(jìng)得七里河馬灘約54畝居住用地，單價(jià)887萬元/畝，樓面地價(jià)5322元/平方米。蘭州天乾實(shí)業(yè)投資有限公司為保利發(fā)展在甘肅設(shè)立的地產(chǎn)企業(yè)。

??“這是蘭州近四五年從未有過的情況。”一位當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士表示。

??這宗地的出讓也歷經(jīng)波折。8月8日，七里河馬灘約54畝居住用地公開出讓過一次，當(dāng)時(shí)甘肅本土民企令牌地產(chǎn)經(jīng)過12輪激烈競(jìng)拍后，以30890萬元總價(jià)成功競(jìng)得這宗地塊，不過，因當(dāng)時(shí)線上競(jìng)拍系統(tǒng)出現(xiàn)問題，導(dǎo)致保利甘肅公司未能及時(shí)報(bào)價(jià)，這次競(jìng)拍最終以失效定論，這次是將此地塊重新上線競(jìng)拍。

??這一次，經(jīng)過181輪激烈競(jìng)拍，保利甘肅公司成功拿下。

??這一輪土地拍賣的火熱，一時(shí)間引了市場(chǎng)對(duì)于蘭州樓市的關(guān)注。

??保利甘肅公司強(qiáng)勢(shì)拿地

??內(nèi)陸城市總是對(duì)水情有獨(dú)鐘，穿城而過的黃河便成了蘭州“最稀缺的資源”。

??作為全國(guó)唯一黃河穿城而過的省會(huì)城市，黃河蘭州段全長(zhǎng)152千米，其中流經(jīng)市區(qū)的有45千米。與此同時(shí)，在它的南面與北面分別坐落著兩座大山，形成了“兩山夾一河” （“南山”即皋蘭山，“北山”即白塔山，“河”指黃河）的地形。

??隨著主城區(qū)人口的不斷增長(zhǎng)，各類資源無法滿足群眾日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求，制約了城市的發(fā)展。面對(duì)這個(gè)難題，蘭州市走上了一條跳出河谷發(fā)展的破題之路，逐步形成“一心兩翼”的發(fā)展格局。城市擴(kuò)張中，地處七里河、西固、安寧三區(qū)連接地帶的“三灘區(qū)域”（ 馬灘、迎門灘、崔家大灘），因擁有絕佳的地理位置和大量可供開發(fā)的土地資源，被推上了城市建設(shè)的舞臺(tái)。

??獨(dú)特的區(qū)位條件決定了三灘地區(qū)具有“北依黃河、西接西固、東連城關(guān)、南靠西津路”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。而此次出讓的這宗地塊正位于“三灘”中的馬灘板塊，北側(cè)緊鄰黃河風(fēng)情線，2.5的容積率也讓其擁有打造低密高品質(zhì)項(xiàng)目的基因。

??據(jù)了解，保利甘肅公司拿下的這宗地塊或?qū)⒈淮蛟斓谒拇≌a(chǎn)品。

??“馬灘板塊位于主城區(qū)，整體競(jìng)品不多，客戶抗性也較小，相較于其他板塊去化會(huì)好一點(diǎn)。”上述房企人士認(rèn)為。

??實(shí)際上，這宗地只是蘭州土地市場(chǎng)的一個(gè)例外，“今年上半年，蘭州土地市場(chǎng)表現(xiàn)并不樂觀，開發(fā)商的拿地?zé)崆橐膊桓撸跃G城、中海等央企為主，本土國(guó)企幾乎沒有，這主要還是和蘭州的經(jīng)濟(jì)有關(guān)。”上述房企人士表示。

??根據(jù)甘肅省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，蘭州市2025年上半年GDP總量為2033.6億元，在甘肅省內(nèi)排名首位，占全省GDP總量的31.4%（全省6468.8億元）；實(shí)際增速達(dá)5.6%，高于全國(guó)平均水平（5.2%），但略低于甘肅省整體增速（6.3%）。

??雖然經(jīng)濟(jì)保持一定增速，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是蘭州面臨的困境。新中國(guó)成立后，得益于“一五”“二五”和“三線”建設(shè)時(shí)期國(guó)家布局的重大項(xiàng)目，蘭州迅速成長(zhǎng)為一座新興工業(yè)城市，建立起包括機(jī)械制造、石油化工、能源電力等在內(nèi)的工業(yè)門類。

??“蘭州經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期依賴石油化工、有色金屬、機(jī)械制造等傳統(tǒng)重工業(yè)，高科技產(chǎn)業(yè)占比較低，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力不足，對(duì)人才吸引力度不大，雖然近年來已有所調(diào)整，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍需時(shí)日。”一位經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的人士表示。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，蘭州近幾年的人口增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)較為穩(wěn)定，2021年末蘭州全市常住人口438.43萬，比上年末增加1.25萬人，2022年增加了3.1萬人、 2023年增加0.98萬人，再到今年增加了1.14萬人。

??“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口”，人口流動(dòng)速度直接影響著企業(yè)拿地的信心。

??據(jù)保利和潤(rùn)甘肅分公司數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，蘭州主城區(qū)供應(yīng)50.1萬平方米土地，成交48.5萬平方米土地，共計(jì)6宗地塊。“現(xiàn)在在蘭州，活得好的企業(yè)是很早之前就已經(jīng)拿到土地的本土民企，因?yàn)榈貎r(jià)夠低，所以無論房?jī)r(jià)如何跌，還是有利潤(rùn)；前兩年高位拿地的企業(yè)，都處于虧損狀態(tài)。”上述房企人士表示。

??市場(chǎng)仍在調(diào)整

??與此同時(shí)，新房市場(chǎng)也在量?jī)r(jià)調(diào)整中。

??據(jù)保利和潤(rùn)甘肅公司發(fā)布的報(bào)告，2025年上半年，蘭州樓市市場(chǎng)供銷量?jī)r(jià)齊降，點(diǎn)狀供應(yīng)特征明顯，月度成交低于20萬平方米低位水平，市場(chǎng)仍處調(diào)整期。具體來看，上半年蘭州新房供應(yīng)量40.3萬平方米，成交量90.8萬平方米，成交均價(jià)8454元/平方米。

??來訪上，2025年上半年，單盤月周均來訪60組，認(rèn)購(gòu)6.5套，轉(zhuǎn)化率10.8%。“2025年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，客源萎縮顯著，近半數(shù)續(xù)銷盤存在庫(kù)存不足且缺乏營(yíng)銷支持的問題。”保利和潤(rùn)甘肅公司在上半年報(bào)告中寫道。

??下半年開局，蘭州樓市仍在調(diào)整。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年7月，蘭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7%，同比下降5.4%。二手房也在下跌。 “蘭州房?jī)r(jià)曾一度比肩西安，但在疫情之后就開始回落。”一位曾在蘭州工作的地產(chǎn)人士表示。

??在上述蘭州地產(chǎn)人士看來，蘭州樓市調(diào)整原因與其他城市并無不同，“需求萎縮，核心是因?yàn)橘?gòu)房者沒有預(yù)期，他們既對(duì)自己未來的就業(yè)感到擔(dān)憂，也怕買在高位以及延期爛尾等情況出現(xiàn)。此外，新房還面臨著來自二手房的沖擊。”他表示。

??數(shù)據(jù)顯示，7月份，蘭州二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降6.5%。成交量上，上半年蘭州二手房成交20098套，高于2024年上半年的17546套。“樓市呈現(xiàn)‘剛需聚焦二手次新、改善偏好新房’的明顯分化，多數(shù)板塊一二手房需求形成互補(bǔ)格局。”保利和潤(rùn)甘肅公司分析。

??市場(chǎng)調(diào)整的背景下，房企也推出了“花式”營(yíng)銷。不久前，中海未來之境、中海江灣境紛紛宣布：從2025年7月21日起上漲1%！此外，綠城誠(chéng)園也宣布從7月21日起，所有剩余在售房源，價(jià)格上調(diào)2%。

??綠城·誠(chéng)園置業(yè)顧問告訴中房君：“目前項(xiàng)目?jī)r(jià)格約8700元/平方米，基本沒有漲價(jià)，還有一定優(yōu)惠。”

??上述蘭州業(yè)內(nèi)人士對(duì)中房君表示：“這只是一種營(yíng)銷手段，實(shí)際上并沒有漲價(jià)。上半年蘭州樓市處于量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)，暫時(shí)不具備漲價(jià)基礎(chǔ)。”

??市場(chǎng)調(diào)整中也不乏亮點(diǎn)，多位業(yè)內(nèi)人士向中房君表示，作為蘭州首個(gè)第四代住宅，中海未來之境首開熱銷5.6億元，首開房源480套，單日到訪超千人，加推后仍需搖號(hào)選房。

??“上半年，蘭州供應(yīng)地塊主要位于主城區(qū)，容積率也較低，基本在2.5左右。”上述蘭州業(yè)內(nèi)人士表示，隨著土地供應(yīng)的變化，未來將會(huì)有更多低密項(xiàng)目入市，隨著“好房子”的大力推出，蘭州樓市企穩(wěn)可期。