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??近期，上海、深圳、蘇州多宗高溢價(jià)地塊“點(diǎn)燃”土地市場(chǎng)。

??8月15日，深圳寶安中心宅地成功出讓，華潤(rùn)招商聯(lián)合體以86.4億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率35%，成交樓板價(jià)59586元/平方米，刷新寶安中心板塊地價(jià)新紀(jì)錄。此前深圳南山前海地塊以84180元/平方米樓面價(jià)，86.1%溢價(jià)率僅刷新了深圳土拍的樓板價(jià)紀(jì)錄，也創(chuàng)下了2024年深圳取消15%溢價(jià)上限后的溢價(jià)率新高。

??7月25日，上海徐匯衡復(fù)風(fēng)貌地塊以12.25億的總價(jià)、溢價(jià)率22.38%競(jìng)得，20萬/平方米的成交樓面價(jià)，刷新全國(guó)土地單價(jià)。

??不僅是一線城市，7月22日，蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖低密宅地由綠城中國(guó)以46.7億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)6.5萬元/平方米，刷新蘇州樓板價(jià)紀(jì)錄，并同時(shí)刷新了江蘇省樓板價(jià)的新紀(jì)錄。

??2025年至今，新房及二手房銷售尚未完全企穩(wěn)之下，土地市場(chǎng)“蠢蠢欲動(dòng)”。

??實(shí)際上，經(jīng)歷了市場(chǎng)“大浪淘沙”之后，改善驅(qū)動(dòng)的樓市邏輯下房企對(duì)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊虎視眈眈。據(jù)克而瑞研究中心重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)的30個(gè)城市土拍數(shù)據(jù)，2025年前7月重點(diǎn)溢價(jià)成交地塊比重達(dá)30%。

??一邊是“高溫中慢調(diào)的樓市”，一邊是“低谷中高熱的地市”，有人出局，有人狂奔。誰在積極拿地補(bǔ)倉？誰又在瘋狂“搶地”？

??2025年至今，房地產(chǎn)雖然有所波動(dòng)，但總體上還朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。市場(chǎng)交易量同比降幅較去年全年有所改善，市場(chǎng)價(jià)格降幅整體收窄。

??在整體新房及二手房銷售尚未完全企穩(wěn)的當(dāng)下，作為前端市場(chǎng)的土地市場(chǎng)“蠢蠢欲動(dòng)”，多個(gè)城市拍出多幅高熱地塊。

??最熱的要數(shù)上海7月25日拍出的徐匯衡復(fù)地塊，該地塊以200257元/平方米成交樓板價(jià)刷新全國(guó)土地單價(jià)地王（詳見：《上海土拍“含金量”再創(chuàng)新高，最高樓板價(jià)20萬元/㎡》）。

??在此之前，深圳南山區(qū)前海地塊也刷新了深圳市的單價(jià)紀(jì)錄。2025年7月14日，深圳南山區(qū)前海地塊出讓，作為前海片區(qū)近五年來首宗公開出讓的純商品住宅用地，吸引了中鐵、保利等12家房企報(bào)名，在158輪競(jìng)價(jià)后，由招商蛇口競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)86.1%，成交總價(jià)21.55億元，樓面價(jià)84180元/平方米。該地塊不僅刷新了深圳土拍的樓板價(jià)紀(jì)錄，也創(chuàng)下了2024年深圳取消15%溢價(jià)上限后的溢價(jià)率新高。地塊所在的桂灣片區(qū)作為前海三灣中發(fā)展最為成熟的區(qū)域，周邊新房普遍售價(jià)在11萬元/平方米以上。

??深圳熱的不只這一幅地，8月15日，深圳寶安區(qū)A002-0108地塊成功出讓，經(jīng)歷187輪線下競(jìng)價(jià)后，最終由華潤(rùn)招商聯(lián)合體以86.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率35%，成交樓板價(jià)59586元/平方米，超過2024年保利項(xiàng)目，刷新寶安中心板塊地價(jià)新紀(jì)錄。該地塊東南方向約2.5公里處，便是深圳南山區(qū)前海地塊。

??不僅僅是一線城市，7月22日，蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊一宗低密宅地出讓，吸引了6位競(jìng)買人參拍，經(jīng)過47輪競(jìng)價(jià)后由綠城中國(guó)以46.7億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)6.5萬元/平方米，刷新蘇州樓板價(jià)紀(jì)錄，并同時(shí)刷新了江蘇省樓板價(jià)的新紀(jì)錄。

??該地塊處于雙湖板塊，夾在5A級(jí)景區(qū)金雞湖和獨(dú)墅湖中間，為一線湖景宅地，交通便利、配套高端，兼具城市景觀、生態(tài)與人文優(yōu)勢(shì)。目前周邊同質(zhì)高端新房售價(jià)可達(dá)8.5萬元/平方米以上。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年1-7月，重點(diǎn)30城含宅地塊成交面積5520萬平方米，同比增17%，與全國(guó)300城面積同比降9%形成鮮明對(duì)比，市場(chǎng)雖然還是當(dāng)前市場(chǎng)，但結(jié)構(gòu)性回暖正在發(fā)生。

??在核心城市加快優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏之下，溢價(jià)地塊比例以及溢價(jià)地塊平均溢價(jià)率不斷攀高。

??2025年1-7月，30城溢價(jià)地塊數(shù)量占比達(dá)到30%，為近三年新高，較2024年同期增加12pts，顯然拿地情緒已經(jīng)被帶動(dòng)起來。而溢價(jià)地塊的平均幅度同樣提升迅猛，2025年1-7月為26%，幾乎較過去兩年成倍增長(zhǎng)。

??聚焦到企業(yè)來看，整體表現(xiàn)十分割裂。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月，銷售TOP100中仍有半數(shù)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬，但在頭部企業(yè)帶動(dòng)下，投資金額已實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

??當(dāng)前企業(yè)拿地更集中在核心城市高總價(jià)、高貨值地塊，這與上文所述30城土地成交回暖相互印證。

??能夠在當(dāng)前觀望情緒較重且核心城市總價(jià)較高情況下“拼命拿地”的企業(yè)，毫無疑問是央國(guó)企和部分區(qū)域深耕的名企，而這些企業(yè)也正是銷售10強(qiáng)乃至20強(qiáng)的頭部企業(yè)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年1-7月，TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)的比重達(dá)到70%，較上月微降3個(gè)百分點(diǎn)，但較2024年末增加8個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)格局進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)。拿地銷售比上，10強(qiáng)房企達(dá)到0.41，遠(yuǎn)超過其他梯隊(duì)以及行業(yè)平均的0.3。

??相較于拿地積極性的恢復(fù)，高溢價(jià)拿地則更能體現(xiàn)企業(yè)拿地補(bǔ)倉決心，以及對(duì)城市基本面的看好。

??核心30城中，真正的高溢價(jià)地塊誰在投資？

??根據(jù)2025年1-7月溢價(jià)率TOP10（30城含宅且拿地金額>1億元）地塊顯示，溢價(jià)率超過100%的兩宗地塊均被建發(fā)房產(chǎn)所拿，分別位于杭州和成都，相較于其他二線城市，成都在核心改善項(xiàng)目的帶動(dòng)下市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能雖有下滑，但整體好于多數(shù)城市。溢價(jià)率TOP10中，中海、濱江、招商各占了兩塊。

??綜合而言，目前企業(yè)投資的聚焦點(diǎn)相對(duì)一致，核心城市核心地塊依舊是房企投資的共識(shí)，資源向高能級(jí)城市集中，僧多粥少之下難免競(jìng)爭(zhēng)激烈。

??較高的總價(jià)，也勸退了部分民企和地方國(guó)企，央國(guó)企憑借資金優(yōu)勢(shì)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在土地市場(chǎng)中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，幾乎“包場(chǎng)”核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，民企則在部分止跌回穩(wěn)的城市中尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

??優(yōu)質(zhì)地塊的吸引力仍在逐步提升，畢竟“改善項(xiàng)目撐起半邊天”已經(jīng)被市場(chǎng)所認(rèn)證。隨著更多“斷供優(yōu)質(zhì)板塊”的宅地入市，各地也有望持續(xù)迎來更多高熱優(yōu)質(zhì)地塊的成交。

??開發(fā)企業(yè)對(duì)未來的這種預(yù)期，特別是對(duì)優(yōu)質(zhì)土地未來上市之后的市場(chǎng)預(yù)期保持樂觀是一件好事，我們希望有更多的優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)拿到更多優(yōu)秀的土地，創(chuàng)造出更多優(yōu)秀的產(chǎn)品，從而形成更企穩(wěn)的新房?jī)r(jià)格體系，最終形成從土地市場(chǎng)到一手房市場(chǎng)到二手房市場(chǎng)的全面的止跌回穩(wěn)。