市場 2025-06-09 08:45:26 來源：丁祖昱評樓市
??當前市場延續(xù)止跌企穩(wěn)弱復蘇走勢。
??表現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面，前5月重點30城新房成交累計同比增長6%；項目平均開盤去化率為39%，同環(huán)比分別增長12個百分點和1個百分點，去化率基本與2023年高峰期持平。
??在我們調(diào)研過程中，一位頭部房企華中區(qū)域營銷總坦言，現(xiàn)在新房市場非常卷，其所在區(qū)域僅一些產(chǎn)品力過硬的改善類產(chǎn)品和新規(guī)四代宅產(chǎn)品賣得相對較好，且熱賣項目普遍集中在主城區(qū)。
??CRIC監(jiān)測的全國重點城市開盤去化和成交數(shù)據(jù)也可以明顯看出，“好房子”領漲全國。
??除此之外，部分二線城市存量房收購及房票安置帶動了非核心區(qū)項目熱銷，而相對低迷的弱二線城市仍在加速“以價換量”。
??5有樓市延續(xù)弱復蘇。
??CRIC監(jiān)測的30個城市5有新房成交規(guī)模為1058萬平方米，環(huán)比微降2%，同比下降9%。前5月累計成交 5047 萬平方米，同比上漲6%
??一線城市保持正增長，北上廣深4城5月新房成交環(huán)比增6%，同比增長20%。上海和廣州表現(xiàn)突出，5月成交規(guī)模均超50萬平方米且同環(huán)比齊增，適銷對路的優(yōu)質(zhì)盤入市使得短期市場熱度延續(xù)。
??26個二三線城市環(huán)比企穩(wěn)，但同比仍回落13%，降幅超30城平均水平。成都、武漢、天津等成交規(guī)模居前，杭州、成都等前期熱點城市迎來小幅回調(diào)，不過前5月累計同比仍在10%以上。武漢、天津、長沙、鄭州、蘇州等前期經(jīng)歷深度調(diào)整的二線城市本月迎來小幅復蘇行情，環(huán)比持增。
??從全國重點城市去化情況來看，市場熱度仍處高位震蕩。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，30個重點城市5月平均開盤去化率為39%，環(huán)比上升1pcts，同比上升12pcts，與2023年高峰基本持平。
??典型城市可分為以下幾類：
??一是熱點城市諸如上海、深圳等熱點恒熱，單月去化率同環(huán)比持增；
??二是鄭州、蘇州等去化率環(huán)比降幅均超2成，不過與去年同期相比穩(wěn)中有增，市場延續(xù)止跌企穩(wěn)；
??三是昆明、青島、濟南、常州、嘉興等弱二三線城市5月去化率均不足2成且環(huán)比持降，市場仍延續(xù)低迷走勢。
??產(chǎn)品力較強的四代宅和新規(guī)項目集中入市，撐起熱銷半邊天。
??以廣州為例，5月廣州全市共有8個新規(guī)項目入市，推貨量占全市五成，認購量占全市7成，新規(guī)產(chǎn)品更受市場客戶青睞，其中番禺、天河的新規(guī)項目表現(xiàn)優(yōu)于遠郊項目。
??根據(jù)CRIC統(tǒng)計的2025年5月認購量TOP5的新規(guī)項目，最高去化率達到了88%，且多個項目去化率普遍大于5月廣州18%的平均去化率。
??具體項目來看，作為新規(guī)產(chǎn)品，綠城玉海棠5月銷售91套位居榜首，該項目靠近番禺區(qū)政府，地段佳近地鐵，周邊商業(yè)、居住配套成熟，疊加新規(guī)產(chǎn)品實用率高達110%，受本地改善客群青睞，首開熱銷，去化率達88%。
??再如成都，自2024年9月首個新規(guī)項目越秀天悅云萃2期入市以來，截止目前新規(guī)入市項目已超20個，5月近郊兩個熱盤大規(guī)模入市，帶動新規(guī)項目整體市占率突破兩成，環(huán)比上漲8.5個百分點。
??新規(guī)項目集中入市對市場的“托舉”效果在成都尤為明顯。
??成都2個月以來項目去化率都在9成以上，5月開盤去化率達到了94%。
??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，5月成都7個項目8次開盤，且開盤均為新規(guī)項目，越秀閱今沙、東城金茂曉棠、萬科都會甲第、嘉禾興城和頌4盤首開，其中金茂、萬科項目均位于二圈層，憑借周邊地鐵配套+新規(guī)產(chǎn)品高得房率+低總價優(yōu)勢，開盤千人搖號，去化100%；其余3個加推項目均位于成華區(qū)，屬于三環(huán)內(nèi)價值洼地區(qū)域，開盤持續(xù)售罄。
??除了“好房子”熱銷，對于鄭州、南京、廈門等當前地產(chǎn)行情相對一般的城市而言，由政府主導的存量房收購和房票安置也對城市非核心區(qū)域部分樓盤去化起到了良好的提振作用。
??以鄭州為例，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，5月銷售套數(shù)排名TOP15項目中因房票驅(qū)動占比1/3；典型代表為華潤琨瑜府、招商時代、保利縵城和頌等單月銷量均超50套。房票助推樓市再上熱度。
??市場相對低迷的弱二線城市諸如西安、蘇州、鄭州、福州、廈門、長春等城市，剛需客群消費降級嚴重，部分項目通過加強折扣力度，開啟分銷渠道提升傭金等，也實現(xiàn)了銷量提升。
??在樓市弱復蘇的背景下，每一個熱銷樓盤都為行業(yè)止跌回穩(wěn)注入動力。而產(chǎn)品力較強的四代宅和新規(guī)項目集中入市，支撐起熱銷“半邊天”。此外，以鄭州為典型的二線城市房票安置也對城市非核心區(qū)域部分樓盤去化起到了提振作用，更多弱二三線城市依托大折扣實現(xiàn)銷量提升。
??隨著年中沖刺將至，供給結構優(yōu)化下適銷對路樓盤入市，預期帶動成交總量延續(xù)穩(wěn)步復蘇態(tài)勢。核心一二線城市中，熱點城市滬深杭蓉等短期內(nèi)市場熱度有望延續(xù)，鄭州、天津、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場有止跌企穩(wěn)態(tài)勢，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復蘇走勢。
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2025-05-26回顧，是為了更好的前行！
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
