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??近年來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，“去庫(kù)存”成為穩(wěn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。

??2024年4月30日中央政治局會(huì)議便提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??得益于中央政策面的有力扶持，在“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的基調(diào)下，樓市庫(kù)存延續(xù)下行走勢(shì)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2025年1月末50個(gè)重點(diǎn)城市狹義庫(kù)存同比下降11%。其中多個(gè)重點(diǎn)一二線城市去化周期仍超20個(gè)月。

??隨著后續(xù)市場(chǎng)迎來階段性放量，未來重點(diǎn)城市庫(kù)存也將繼續(xù)走低。

??得益于政策利好推動(dòng)，重點(diǎn)城市新房成交復(fù)蘇，樓市庫(kù)存延續(xù)下行走勢(shì)。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫(kù)存僅為31093萬平方米，環(huán)比降1%，同比降11%；按12個(gè)月測(cè)算去化周期，2025年12月末達(dá)21.53個(gè)月，環(huán)比持平上月。

??從趨勢(shì)來看，2014年至今，消化周期最高點(diǎn)為2024年中下旬，按12個(gè)月測(cè)算去化周期，2024年9月為最高點(diǎn)，達(dá)24.05個(gè)月。

??2024年9月26日，中央政治局會(huì)議首提“止跌回穩(wěn)”，此后在一系列政策推動(dòng)下，2024年四季度整體市場(chǎng)走出一條上升曲線。

??受此影響，重點(diǎn)城市庫(kù)存及消化周期出現(xiàn)明顯下行，截至2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫(kù)存，已較2024年9月最高點(diǎn)下降約2305萬平方米，按12個(gè)月測(cè)算去化周期，下降2.52個(gè)月。

??聚焦到城市來看，長(zhǎng)春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超20個(gè)月。

??從商品住宅庫(kù)存面積來看，重點(diǎn)一二線城市中成都庫(kù)存面積最高達(dá)2240.67萬平方米，其次是武漢達(dá)1479.14萬平方米，廣州排第三，為1463.17萬平方米。

??但結(jié)合去化周期來看，按12個(gè)月測(cè)算去化周期，成都去化周期僅18.8個(gè)月。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年全年成都新建商品住宅成交面積約1308萬平方米，受新政利好，四季度翹尾明顯，達(dá)353萬平方米，環(huán)比上漲27%，進(jìn)入2025年，受核心區(qū)高改項(xiàng)目推動(dòng)，1月成都商品住宅成交面積122萬平方米，環(huán)比下降42%，同比上漲12%，較2024年2月春節(jié)月上漲92%。

??可見，成都雖然庫(kù)存面積相對(duì)較高，但從成交量和市場(chǎng)熱度來看，成都整體活躍度仍居二線城市前列。

??重點(diǎn)一二線城市中，長(zhǎng)春、北京、南寧去化周期較高，分別為36個(gè)月、28.5個(gè)月和25.7個(gè)月。

??其中長(zhǎng)春是重點(diǎn)城市中唯一一個(gè)去化周期超過30個(gè)月的城市，主要受整體銷售下滑且前期供應(yīng)較大影響。北京庫(kù)存面積1184.77萬平方米，去化周期28.5個(gè)月，主要受郊遠(yuǎn)高庫(kù)存板塊影響，但作為一線城市中限購(gòu)最嚴(yán)的城市，北京仍有較大政策調(diào)整空間。

??結(jié)合庫(kù)存及去化周期兩項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，重點(diǎn)一二線城市中，2025年1月僅廣州和武漢庫(kù)存面積超1400萬平方米且去化周期在20個(gè)月以上。

??聚焦這兩個(gè)城市發(fā)現(xiàn)主要是外圍區(qū)域存在供需失衡。譬如廣州增城區(qū)、武漢東西湖區(qū)，2025年1月末庫(kù)存套數(shù)占比分別達(dá)到了23.12%和14.28%，較2024年末分別增長(zhǎng)了0.09pcts和0.07pcts。

??考量到2025年1月單月或有偶發(fā)性因素影響，我們選取了2024年全年成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行對(duì)比，可以看出廣州增城區(qū)、武漢東西湖區(qū)2025年1月庫(kù)存套數(shù)占比均顯著高于2024年成交套數(shù)占比，存在顯著的供大于求情況。

??進(jìn)一步對(duì)比面積段來看，廣州2025年1月末庫(kù)存主力面積段為100-120平，占比為21.64%，較2024年末下降0.07個(gè)百分點(diǎn)。武漢2025年1月末庫(kù)存主力面積段為100-140平，占比近六成，較2024年末下降0.52個(gè)百分點(diǎn)。

??結(jié)合2024年全年成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行對(duì)比，廣州、武漢庫(kù)存面積段與成交面積段基本匹配。其中廣州成交結(jié)構(gòu)以100-120平和80-90平為主，占比均為23%，僅80-90平因成交熱度較高，成交占比顯著超過庫(kù)存占比。

??武漢成交結(jié)構(gòu)和庫(kù)存結(jié)構(gòu)高度趨同，成交結(jié)構(gòu)同樣以100-120平和120-140平為主，占比分別為34.8%和24.8%，其余面積段也無明顯供需錯(cuò)配情況。

??由此可見，廣州和武漢中等面積段積壓主要源于這部分面積段此前供應(yīng)嚴(yán)重過量，隨著行情轉(zhuǎn)淡，居民購(gòu)買力降級(jí)，客戶或持幣觀望或分流至二手，導(dǎo)致去化不暢。

??總體來看，受新房供應(yīng)節(jié)制影響，樓市仍處于去庫(kù)存周期，狹義庫(kù)存波動(dòng)下行。

??雖然部分重點(diǎn)城市去化周期仍高于20個(gè)月，但主要受外圍區(qū)域存在供需失衡影響。

??我們認(rèn)為，在區(qū)域分化之下，隨著整體市場(chǎng)進(jìn)一步“止跌回穩(wěn)”，各城市的低風(fēng)險(xiǎn)板塊有望率先進(jìn)入平衡發(fā)展的新周期。

??對(duì)于那些明顯高庫(kù)存的壓力板塊，在化解庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，可以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)型，優(yōu)化城市功能布局，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市整體發(fā)展的良性互動(dòng)。