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??重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)積極信號(hào)頻現(xiàn)。

??2月以來(lái)，北京、上海、杭州迎來(lái)多宗高總價(jià)地塊的高溢價(jià)成交，拉動(dòng)平均溢價(jià)率升至13.4%。

??這是自2021年7月以來(lái)溢價(jià)率首次突破10%。

??盡管2月土地成交面積同環(huán)比持續(xù)回落，但土地成交金額同比上漲39%，重點(diǎn)城市多宗地塊刷新地價(jià)紀(jì)錄。

??一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)的同時(shí)，三四線(xiàn)城市仍以底價(jià)成交為主，這背后凸顯市場(chǎng)熱度的分化與房企投資邏輯轉(zhuǎn)向，也折射出各地穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程的差異。

??隨著核心城市新房去化加速、地方庫(kù)存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準(zhǔn)調(diào)整，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的投資意愿持續(xù)增強(qiáng)，上半年土地市場(chǎng)熱度有望延續(xù)。

??2月土地供應(yīng)規(guī)模延續(xù)低位，CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月25日，全國(guó)300城土地供應(yīng)量為2702萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22.6%，同比下降36%。

??不過(guò)，各地土地供應(yīng)也有不少亮點(diǎn)，比如北京、杭州、蘇州等核心城市均拿出了確定性較強(qiáng)的高端優(yōu)質(zhì)宅地，持續(xù)優(yōu)化土地資源配置。

??再加上預(yù)供地制度對(duì)于土地的篩選作用，預(yù)計(jì)2025年全年土地供應(yīng)端將維持提質(zhì)縮量，并成為促進(jìn)房地產(chǎn)筑底企穩(wěn)的有力抓手之一。

??從成交層面來(lái)看，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交2283萬(wàn)平方米，環(huán)比下降52%，同比下降6%。

??一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比仍在上升，受此影響2月平均樓板價(jià)環(huán)比上月同期增加48%。

??杭州、西安成交建面超過(guò)50萬(wàn)平方米，上海、北京、杭州成交金額超過(guò)100億元。

??從成交總價(jià)TOP10地塊分布來(lái)看，北京、上海、杭州占據(jù)七席，單價(jià)TOP3均來(lái)自上海。其中成交總價(jià)最高的是上海虹口區(qū)宅地，起拍價(jià)64.86億元，該地塊位于內(nèi)環(huán)瑞虹新城板塊舊改地塊，共吸引5家競(jìng)買(mǎi)方，最終經(jīng)過(guò)184輪報(bào)價(jià)后，由金茂和慶隆聯(lián)合體競(jìng)得，成交總價(jià)89.64億元。

??土地市場(chǎng)熱度延續(xù)。

??截至2月5日平均溢價(jià)率13.4%，較上月增加了4.7個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)新高。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價(jià)高溢價(jià)地塊拍出，成交金額TOP10城市中，有6個(gè)城市平均溢價(jià)率超過(guò)10%。

??成交總價(jià)TOP10地塊中有6宗地塊溢價(jià)率超過(guò)20%，其中杭州城東新城安琪兒的46號(hào)地塊，更是拍出了72.5%的溢價(jià)率。

??2025年1、2月份大量高總價(jià)地塊的高溢價(jià)成交，為行業(yè)筑底企穩(wěn)開(kāi)了一個(gè)好頭，也大大提振了業(yè)內(nèi)和相應(yīng)客群的心理預(yù)期。

??值得注意的是，近期多宗地塊地價(jià)紀(jì)錄被刷新。

??比如杭州城東新城，5天內(nèi)兩次刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄。

??再如鄭州金水區(qū)一宗宅地拍出了87%的溢價(jià)率，創(chuàng)近三年以來(lái)溢價(jià)率新高。

??而上海在月末協(xié)議出讓靜安的高品質(zhì)袖珍地塊，若在3月1日成功通過(guò)公示期，將以16萬(wàn)元/平方米的單價(jià)刷新上海新的地價(jià)紀(jì)錄。

??隨著核心城市新房去化加速、地方庫(kù)存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準(zhǔn)調(diào)整，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍信心有望進(jìn)一步提振，預(yù)計(jì)上半年將有更多高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地出現(xiàn)，并且會(huì)蔓延到更多城市，新房成交表現(xiàn)向好、潛在庫(kù)存控制得當(dāng)板塊的土地?zé)岫扔型纫徊交厣?/p>

??進(jìn)一步分析來(lái)看，上半年土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)兩大趨勢(shì)：一是重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地高溢價(jià)成交將成為常態(tài)，如杭州、蘇州等點(diǎn)板塊地價(jià)已出現(xiàn)點(diǎn)狀突破；二是土地?zé)岫然厣秶鷱暮诵某鞘械暮诵陌鍓K向外擴(kuò)散，具備“低庫(kù)存+強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力”雙重優(yōu)勢(shì)的區(qū)域有望率先迎來(lái)地價(jià)回暖。

??整體來(lái)看，政策端重點(diǎn)仍在盤(pán)活存量土地、降低庫(kù)存壓力，尤其是北京上海、杭州、寧波等一二線(xiàn)城市均在月內(nèi)表態(tài)，將進(jìn)一步加強(qiáng)推動(dòng)高品質(zhì)住宅的提質(zhì)擴(kuò)面，結(jié)合2月土地供應(yīng)規(guī)模持續(xù)收縮，預(yù)計(jì)2025年上半年土地市場(chǎng)供求規(guī)模仍將維持低位運(yùn)行。

??從熱度來(lái)看，得益于新增供地質(zhì)量的持續(xù)提升，以及控規(guī)調(diào)整、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼帶來(lái)的需求側(cè)預(yù)期向好帶來(lái)正向反饋，上半年核心城市有望延續(xù)年初的土拍熱度，并有望迎來(lái)更多高熱地塊的成交。而土拍熱度又將反向強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期，形成正向循環(huán)，從而助力房地產(chǎn)行業(yè)加快筑底企穩(wěn)。

??對(duì)于大部分三四線(xiàn)城市而言，仍需借助2025年地方債務(wù)空間擴(kuò)容的政策窗口，嚴(yán)控供地規(guī)模并聚焦核心區(qū)供求調(diào)整，優(yōu)先盤(pán)活關(guān)鍵區(qū)域閑置土地，以點(diǎn)帶面扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)漸進(jìn)式筑底。