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??核心城市二手房市場延續回暖勢頭，并表現出較強的價格修復動能。

??“我基本下個月開始漲價，掛牌價每月漲兩萬。”這是杭州某學區房房東當下的心態，而據中介人員反映，現在房東談價確實沒有年前好談了。

??表現在數據層面，據CRIC統計，典型城市樣本小區1月有49.48%的小區成交價環比上升，房價上漲小區占比進一步擴大。

??整體來看，二手房議價空間持續收窄，買賣雙方價格預期趨同，市場活躍度顯著提升，信心加速修復。

??二手房成交價持續回升。

??CRIC以北京、上海等11個典型城市近2個月交易量大于5套的二手房小區為樣本統計數據顯示，1月有49.48%的小區成交價環比上升，較2024年1月增加4.79個百分點，較上月增加1.18個百分點，房價上漲小區的占比已連續四個月增加。

??盡管受年底成交集中釋放的影響，1月成交節奏有所放緩，但高頻成交的小區數量同比上升7.62%，市場活躍度相較去年同期有所提升。

??與此同時，二手房東的心理預期進一步走強。

??從掛牌價來看，11城樣本小區房源掛牌價環比上漲的比重達到了42%，同環比齊漲且漲幅有擴大趨勢。

??對比成交價與掛牌價，兩者均延續上行趨勢，且漲幅進一步擴大，而價格回暖的跡象更為明顯。在價格與預期同步改善的推動下，市場信心持續修復回升。

??2024年下半年以來，二手房成交價和掛牌價之間的差距逐漸縮小，這意味著二手房整體議價空間持續收窄，成交價格向掛牌價靠攏的趨勢愈發明顯，反映出賣方信心的進一步回升。

??CRIC數據顯示，2025年1月，典型城市二手房平均議價空間為18.1%，較2024年12月下降了0.5個百分點。自2024年8月以來，議價空間已連續6個月收窄。

??其中武漢、西安平均議價空間已經收窄至10%以內，而在南京和蘇州甚至出現部分小區成交房源最終價格超過掛牌價的情況，尤其是在改善、高端房源板塊，買房信心有所恢復。 

??11個典型城市中，西安、蘇州均已連續兩個月有過半小區房價環比上漲，其中1月蘇州更是有84.51%的小區房價環比上漲，市場信心持續提振。

??另外，北京、廣州、武漢在2024年12月房價上漲小區占比短暫回落之后，1月年初房價迎來“補漲”，市場信心有所修復。

??從同比數據來看，廣州、深圳、蘇州、天津、武漢、西安的房價上漲小區占比較2024年1月均有所提升。

??房價呈現結構性回暖，改善及高端房源成為本輪信心修復的核心支撐。

??CRIC數據顯示，改善類小區房價在1月延續了上漲趨勢，58.04%的小區房價環比上行，較上月增加6.3個百分點，漲幅進一步擴大。高端小區房價在12月短暫回落后，1月迎來明顯反彈，65.85%的小區房價環比上漲，較上月增長14.36個百分點。

??議價空間方面，高端小區表現同樣突出，1月議價空間消失（-0.4%），意味著部分成交價格已超過掛牌價，顯示出市場對優質房源的競爭加劇。改善類小區的議價空間降至9.11%，較12月進一步縮小7.4個百分點，買賣雙方的價格預期趨同。

??相比之下，剛需類小區房價上漲占比為 44.76%，與上月基本持平，市場表現較為穩定。議價空間較去年12月擴大2.6個百分點至22.93%，買賣之間博弈空間仍然較大。

??隨著二手房市場企穩回暖，賣方的預期逐漸轉強。重點城市二手房議價空間已連續六個月收窄，高價成交占比提升推動價格中樞上移，核心板塊的示范效應逐步向全域擴散。

??隨著"以舊換新"政策持續顯效，二手房市場回暖對交易鏈條的疏通作用愈發顯著。價格筑底信號從核心城市向外傳導，從存量市場向增量市場遞進的趨勢愈發明朗。

??隨著中央部委一系列穩市場政策的全面落地，這種由點及面、由量及價的市場修復，有望推動2025年房地產行業逐步實現從規模筑底到價格筑底的實質性跨越。