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??在整體房地產市場下行壓力下，“分化”一直都是被高頻提到的詞。各大城市也被分成了熱點城市和非熱點城市進行討論。

??進入2024年，市場分化進一步加劇，城市、區域板塊間也出現了冷熱不一的現象。

??在市場深度分化的之下，不是企業開始采取“提質減量”、“以銷定產”推盤模式。在這模式下，熱點一二線城市核心區的高端和豪宅項目起到了至關重要的“定海神針”作用，支撐市場熱度維穩。

??不過自6月以來我們看到，即便是熱點城市核心區域也開始出現改善和高端盤滯銷情況。據CRIC監測數據，2024年8月上半月28個典型城市平均去化率僅為26%，不同項目滯銷原因各不相同。

??我們認為，在當前的市場環境下，購房者對品質要求的提升，未來熱點城市核心區域中高端市場的產品競爭會愈演愈烈。

??2024年至今，市場進入深度分化，熱點城市核心區域不再成為“熱銷”的唯一指標。

??對此，克而瑞研究中心選取了28個典型城市（上海、北京、廣州、佛山、深圳、東莞、珠海、杭州、寧波、嘉興、南京、無錫、徐州、蘇州、常州、合肥、武漢、長沙、鄭州、成都、西安、重慶、福州、廈門、濟南、青島、天津、昆明），對其2023年1月以來的整體去化情況進行分析，結果顯示：基本呈現出波動下行態勢，目前項目平均去化率不足3成。

??CRIC監測數據，2024年8月上半月28城平均去化率僅為26%，與7月基本持平。從趨勢來看，2023年1月至今，整體去化率已由2023年大體保持35%以上水平降至目前30%以下水平，整體去化率波峰也已由2023年高點46%降至2024年5月29%。

??具體來看，當前新房市場改善類項目去化明顯優于剛需，2024年至今“出圈”的熱點項目也基本都是中高端產品。

??不過，隨著整體市場熱度下降，尤其是2024年6月以來，我們看到部分熱點城市核心區域也存在樓盤滯銷情況，滯銷原因各不相同。

??從28個典型城市的典型滯銷項目來看，多數項目因該項目開盤前期整體板塊或區域推盤量較大、客戶被大量消耗造成的，后續新盤入市，難免會面臨青黃不接的局面。

??以西安某項目為例，該項目6月29日開盤，認購均價27154元/平方米，推出套數153套，最終僅認購15套，去化率10%，比西安7月平均去化率低34pcts。項目所處的高新中央創新區板塊一直是新房供應的主力片區，尤其是自2023年以來，整體新房供應占比一直在15%左右波動。

??合肥濱湖區也同樣存在這樣的問題，某項目7月10日開盤，認購均價31844元/平方米，推出套數68套，最終去化率僅15%。

??合肥濱湖區作為合肥前期熱點片區，一直都是合肥房價高地，但伴隨著市場下行，難免面臨高端需求不足，難以為繼的情況。

??事實上，因高端項目集中入市，購房者選擇多樣，上海、北京、南京等部分核心區高端項目也存在“掐尖”情況，部分項目因定價偏高，與周邊競品無明顯折扣優惠而導致客戶分流。

??如南京某項目，位于城南雨核板塊核心位置，連接城南河西，區位優勢明顯，客戶認可度較高；主打新中式風格，戶型設計及精裝配置方面也均有一定創新；不過此次加推為176平高端改善產品，平均折后總價700萬元起，整體門檻較高，客群被大校場、河西南的核心板塊分流較為嚴重，故去化較差。

??還有部分項目雖地處核心區，但是因周邊配套不健全或是存在明顯缺陷，導致去化不佳。譬如上海某項目，打造近零能耗標準，品質佳，但區域原為傳統工業區，目前周圍還有濕垃圾中轉站等明顯不利因素，規劃建設的普陀區濕垃圾中轉站日轉運最大體量為800噸。

??再如廣州某項目，戶型方正實用，得房率高，學位尚可，距離地鐵高塘石站約800米，周邊生態環境較好，但由于周邊城市界面一般，生活配套缺乏，售價缺乏優勢，因而首開去化率也不足1成。

??除了定價和周邊配套因素之外，還有部分項目主要源于地塊缺陷、產品設計等軟性原因導致去化不佳。產品定位方面，部分高端項目因產品設計缺乏功能性和性價比，典型代表為西安部分項目，既沒有四代宅設計，也沒有價格優勢，項目體量小且樓棟排布分散，因而去化率相對較差。

??總體來看， 對于多數短期內市場熱度轉降的城市而言，核心區項目滯銷主要源于前期高端客戶大量釋放，購買力有待積累，當前市場即使熱度較高的北京、上海滯銷項目也開始常見。

??值得關注的是，當前對于高端改善客戶而言，“掐尖”心態也比較明顯，會綜合權衡產品所處區位、價格、戶型設計等綜合因素，調整購買行為或選擇持幣觀望，因而對于產品要求也在逐步上升。