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??中交地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交地產(chǎn)”，000736.SZ）又一次婉拒了母公司輸送的地產(chǎn)項(xiàng)目。

??8月21日，中交地產(chǎn)宣布放棄廣州市海珠區(qū)AH10314地塊國(guó)有建設(shè)用地項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)會(huì)，理由是在目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未企穩(wěn)和公司目前資源條件下對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)開發(fā)，存在較大不確性風(fēng)險(xiǎn)。這塊地是其控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交地產(chǎn)集團(tuán)”）前一天拿下的，總價(jià)約47.4億元。

??根據(jù)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的相關(guān)約定，中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)下屬企業(yè)獲取新地產(chǎn)項(xiàng)目后，都要將開發(fā)機(jī)會(huì)優(yōu)先提供給中交地產(chǎn)。而2023年，中交地產(chǎn)已經(jīng)放棄了長(zhǎng)沙、三亞兩個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)先開發(fā)權(quán)。

??高企的資產(chǎn)負(fù)債率和存貨去化壓力確實(shí)不允許中交地產(chǎn)隨意投資。截至2023年底，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)約85.6%，地產(chǎn)銷售的庫(kù)存量同比增長(zhǎng)129.5%。

??雖然管理層透露今年要優(yōu)選體量適中、可快速周轉(zhuǎn)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但8個(gè)月過去了，中交地產(chǎn)還未有任何買地的動(dòng)作。對(duì)此，中交地產(chǎn)相關(guān)人士只表示，公司也在留意市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有合適的項(xiàng)目會(huì)考慮出手。

??投資金額大 讓母公司代為培育

??中交地塊此次放棄的地塊位于廣州市海珠區(qū)，北側(cè)是河涌及南洲路，南側(cè)為廣州環(huán)城高速，東側(cè)則為廣州大道。地塊是二類居住用地用途，用地面積約6.7萬平方米，只有3萬平方米可用于建設(shè)，其余為道路和綠地用地。按容積率5計(jì)算，其建筑面積約15.2萬平方米。

??8月20日，該地塊公開出讓，被中交地產(chǎn)集團(tuán)和廣州交投睿郡置業(yè)有限公司以47.4億元的底價(jià)競(jìng)得，折合樓面地價(jià)3.1萬元/平方米。

??在公告中，中交地產(chǎn)表示，海珠區(qū)AH10314地塊預(yù)計(jì)投資金額較大，項(xiàng)目投資收益率及周轉(zhuǎn)效率存在一定不確定性，不符合公司目前的投資要求，目前暫不適宜建設(shè)開發(fā)該項(xiàng)目。參考現(xiàn)有的投資策略和內(nèi)部資源條件，該公司決定與中交地產(chǎn)集團(tuán)簽訂相應(yīng)的代為業(yè)務(wù)培育協(xié)議，約定在該項(xiàng)目條件成熟時(shí)再由股東大會(huì)決定是否行使優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，“公司保留未來?xiàng)l件成熟時(shí)該業(yè)務(wù)和項(xiàng)目納入的機(jī)會(huì)是目前更好的選擇。”

??廣州業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從項(xiàng)目本身的條件來看，雖然已是底價(jià)成交，但開發(fā)難度仍不小。地塊被三條主干道夾擊，三滘立交橫穿而過，噪音是個(gè)很大的短板。也因此，受讓人被要求合理優(yōu)化建筑布局，并采取有效措施減緩交通噪聲對(duì)居民生活的影響，確保建筑室內(nèi)噪聲達(dá)標(biāo)。合富研究院表示，項(xiàng)目周邊有一定的客群支撐，但噪音粉塵影響大，客戶存在一定抗性。

??此外，該地塊雖擁有南向江景資源，但容積率較高，也不適合打造針對(duì)改善型客戶的中高端產(chǎn)品。若是面向剛需客戶，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。

??根據(jù)中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)2023年2月出具的《關(guān)于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾函》，如該集團(tuán)及其下屬企業(yè)在其主營(yíng)業(yè)務(wù)開展過程中獲取了新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)將相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)優(yōu)先提供給中交地產(chǎn)，并及時(shí)通知中交地產(chǎn)。而在接到通知的15日內(nèi)，中交地產(chǎn)要對(duì)是否參與該項(xiàng)目開發(fā)作出決定。

??這樣的約定明顯利好中交地產(chǎn)，但該公司也不是什么項(xiàng)目都要，2023年已經(jīng)放棄了兩個(gè)送上門的項(xiàng)目。一個(gè)是長(zhǎng)沙市068號(hào)地塊，占地面積約5.2萬平方米，容積率不大于3.84，需配建棚改安置房約2.7萬平方米。中交地產(chǎn)認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目要配建棚改安置房，預(yù)期現(xiàn)金流回正周期較長(zhǎng)，且整體收益水平偏低。另一個(gè)則是三亞市的安居房項(xiàng)目，按13400元/平方米的價(jià)格銷售，中交地產(chǎn)同樣看不上。因此，這兩個(gè)項(xiàng)目最后都交給中交地產(chǎn)集團(tuán)代為培育。

??負(fù)債率居高不下 投資大幅收縮

??在放棄這3個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)會(huì)時(shí)，中交地產(chǎn)都強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)：“公司目前以控總量、控總價(jià)、差異化定位、注重周轉(zhuǎn)效率為投資重點(diǎn)和產(chǎn)品定位原則。”

??該公司在2023年年報(bào)中表示，投資工作聚焦核心城市和區(qū)域，堅(jiān)持住宅為主、現(xiàn)金為王的基本理念，進(jìn)一步向城市核心聚焦，在保障投資收益指標(biāo)的前提下，優(yōu)選體量適中的可快速周轉(zhuǎn)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??根據(jù)這個(gè)原則，2023年全年，中交地產(chǎn)只在成都和合肥各拿了一塊地，總地價(jià)款僅27.7億元。2024年至今，該公司仍顆粒無收。對(duì)比2022年234.4億元和2021年388億元的土地購(gòu)置總金額，可謂天壤之別。

??投資的收縮與中交地產(chǎn)基本面的惡化息息相關(guān)。2023年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入324億元，同比下降15.59%，歸屬母公司凈利潤(rùn)-16.73億元，分別同比下降15.6%、5029.7%。由于多個(gè)項(xiàng)目的銷售情況不及預(yù)期，期內(nèi)該公司計(jì)提了約13.5億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，成為影響歸屬母公司凈利潤(rùn)的重要因素。房子不好賣，導(dǎo)致庫(kù)存量也在上升，截至2023年底，中交地產(chǎn)的地產(chǎn)銷售庫(kù)存量約311億元，同比增長(zhǎng)129.5%。

??今年上半年，中交地產(chǎn)預(yù)計(jì)歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損約10億元，較2023年上半年的5.69億元虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。

??“資產(chǎn)負(fù)債率偏高”是中交地產(chǎn)自己在年報(bào)中提示的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。截至2023年底，其資產(chǎn)負(fù)債率約85.6%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.51%。

??今年4月份，該公司管理層表示，公司近年來主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模較快，凈資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小，資產(chǎn)負(fù)債相對(duì)較高。隨著行業(yè)變化，“公司將壓控資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模擺到突出位置。”壓控方式包括以銷定產(chǎn)、以收定支，開展定向增發(fā)、補(bǔ)充權(quán)益資本等。

??2023年6月，中交地產(chǎn)拿到了定向增發(fā)的批文，原計(jì)劃的募集資金總額為35億元。今年4月份，該公司將募資總額調(diào)整至24.8億元。而到了6月份，定增結(jié)果顯示，其實(shí)際募資總額只有4.4億元。

??股權(quán)融資沒有達(dá)到預(yù)期，通過壓降投資支出控制負(fù)債率也是一條路子。但是，沒有一定規(guī)模的新項(xiàng)目上市銷售，中交地產(chǎn)的利潤(rùn)指標(biāo)又無從改善。這是一個(gè)兩難的抉擇。