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??一日內(nèi)，又有兩個特大城市放開限購限售，這一趨勢正在蔓延。

??9月11日早晨，從濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，濟(jì)南市對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進(jìn)行調(diào)整：取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制；同時，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易。

??值得注意的是，濟(jì)南在2022年9月16日優(yōu)化了房地產(chǎn)政策措施，繼續(xù)對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶彙１藭r，濟(jì)南其他區(qū)域已不再限購。

??至此，濟(jì)南全域已全面放開限購。

??同一日，“青島住房和城鄉(xiāng)建設(shè)”發(fā)布消息，青島將市南區(qū)、市北區(qū) （原四方區(qū)域除外） 移出限購區(qū)域，全域取消限購政策。同時，在本市范圍內(nèi)，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易。

??結(jié)合樓市表現(xiàn)來看，2023年8月濟(jì)南新房單月成交延續(xù)下降態(tài)勢，青島止降轉(zhuǎn)升略顯韌性，兩城前8月累計成交規(guī)模均不及去年同期。

??根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年1~8月濟(jì)南、青島新建商品住宅分別成交43273套、69518套，較去年同期分別下降約2.2%、11.3%。同時，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立的市場情緒指數(shù)來看，自今年以來，濟(jì)南情緒指數(shù)在2月份小幅回升后邁入持續(xù)下行通道，8月濟(jì)南情緒指數(shù)降至-0.85，邁入市場低迷區(qū)間；青島情緒指數(shù)入年以來持續(xù)下降，自4月份起進(jìn)入市場低迷區(qū)間，8月情緒指數(shù)降至-0.89。市場下行壓力顯露，出臺松綁政策提振樓市迫切性提升。

??二手房方面，濟(jì)南的交易持續(xù)回暖，今年1~6月，濟(jì)南二手房交易5.31萬套、網(wǎng)簽面積412.50萬平方米、同比增長94.61%；價格則一直呈現(xiàn)下降趨勢。梳理歷史數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了長達(dá)17個月的“跌跌不休”后，濟(jì)南二手房價格在今年2月結(jié)束了下跌頹勢，截至4月濟(jì)南二手房價格迎三連漲，隨后二手房價格轉(zhuǎn)增為跌，到了7月又變成了三連降。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，7月二手房價格環(huán)比下降0.1%，同比下降1.5%。

??據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，青島二手房市場單周（8月28日~9月3日）共計成交937套，呈下降趨勢。成交下降的同時，掛牌量則在攀升。8月28日，在貝殼平臺上，青島掛牌的二手房數(shù)量為104540套；到9月11日，這個數(shù)據(jù)變成了107184套，不到一個月的時間增加了近3000套。

??對于兩城樓市新政的意義，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，從政策角度來看，取消限購，降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對于去庫存和拉動市場活力有著重要意義。同時，取消限售，將會加快房屋在市場的流通力，同時對改善換房時間限制進(jìn)行了大幅度的松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場活躍度。而且全面取消限購限售政策緊接著近期央行引導(dǎo)房貸首付比例及存量房貸利率下行后，再度釋放重磅利好信號，對市場信心及情緒起到明顯的夯實(shí)作用。

??中國信息協(xié)會常務(wù)理事、國研新經(jīng)濟(jì)研究院創(chuàng)始院長朱克力在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時也表示，濟(jì)南、青島之所以選擇取消限購及銷售，主要包括兩方面的原因。一方面，樓市供需關(guān)系相對較為平衡，取消限購可更好地滿足市場需求，促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展。其次，取消限購有望吸引更多外地購房者和投資者，增加房地產(chǎn)市場的活躍度，推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

??他認(rèn)為，此次政策調(diào)整將為濟(jì)南樓市帶來一定利好。取消限購可增加購房者的選擇范圍，提高購房靈活性和自主性，有助于激活市場需求。同時，取消限購也有利于加快房屋交易流程，促進(jìn)市場流通，提高市場的成交量和成交速度。

??不過，兩城的地產(chǎn)從業(yè)者對此有著不同的聲音。

??一名濟(jì)南當(dāng)?shù)氐闹薪榻?jīng)紀(jì)人調(diào)侃道，“要我說影響，那就是‘讓我們中介再發(fā)一下朋友圈’的影響。因?yàn)椋邉偘l(fā)布不到一天，目前還看不出來什么變化。”

??“現(xiàn)在的利好政策‘一波接一波’。此前的‘降首付、降利率’政策還是帶來了一定的成交量增加的，不過對于房價影響不大，新房優(yōu)惠力度大、二手房議價空間也大。”上述經(jīng)紀(jì)人表示，雖然這次政策取消了限售，但是取得房產(chǎn)證不滿2年要繳納的高稅費(fèi)依舊存在，所以影響或許有限。

??青島的一名經(jīng)紀(jì)人對于該政策則仍抱有樂觀態(tài)度，此前，存量房利率下降的政策，切實(shí)減輕了購房者的壓力，也給青島的樓市注入了信心。此次市南區(qū)、市北區(qū)放開限購限售，也能一定程度帶來變化。

??不過，存量房的增加也是值得注意的。

??“消息發(fā)布后幾分鐘，青島的存量房一下子增加了300套房子。上市房源多了，競爭較大，對剛需是利好。”上述經(jīng)紀(jì)人表示。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，截至9月11日，已有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、濟(jì)南、青島、蘭州9城全面取消限購政策。

??就此，朱克力預(yù)判，隨著房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的變化與調(diào)整，未來會有更多城市選擇取消或調(diào)整限購政策，以適應(yīng)市場需求和形勢發(fā)展，具體情況需根據(jù)各城市的實(shí)際情況及政策需要而定。

??關(guān)榮雪也表示，核心二線城市放開限購所產(chǎn)生的市場效果或?qū)⒚黠@大于其他低能級城市，因此，像濟(jì)南、青島、南京這類核心二線城市全面解除限購政策對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場而言意義重大。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜則認(rèn)為，取消限購政策需要根據(jù)不同城市的實(shí)際情況進(jìn)行具體分析。在一些城市取消限購政策會促進(jìn)房地產(chǎn)市場的回暖和發(fā)展，但在一些城市取消限購政策會增加市場的波動和不確定性，導(dǎo)致房價過快上漲，未來是否全面取消限購政策需要根據(jù)不同城市的實(shí)際情況進(jìn)行評估和決策。政府也需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控，防止市場出現(xiàn)過度投資和投機(jī)行為。