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??2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在探底。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1月~11月，全國(guó)商品房銷售面積為121250萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降23.3%；商品房銷售金額為118648億元，與去年同期相比下降26.6%。

??克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，2022年1月~11月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額57847.2億元，同比下降42.6%。克而瑞數(shù)據(jù)還顯示，前11月中有超8成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，其中累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到35家，另有30家百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?50%至-20%間，銷售業(yè)績(jī)普降態(tài)勢(shì)明顯；從目標(biāo)完成率來(lái)看，多數(shù)企業(yè)截至11月末的目標(biāo)完成率不足80%，半數(shù)房企甚至不足70%。

??不過(guò)，這一年，鄭州打響二線城市救市第一槍、杭州等39城放松限購(gòu)、濟(jì)南等111城放松限貸，樓市新政接踵而至；11月份，“金融16條”、再融資重啟等政策出臺(tái)，助力房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)黎明，作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)韌性猶在。

??新房賣不動(dòng)

??“網(wǎng)紅盤(pán)”“日光盤(pán)”數(shù)量扎推的深圳如今啞火，往年想要購(gòu)房的人不是入圍積分不夠，就是認(rèn)籌比太高搖不上號(hào)。現(xiàn)如今，多個(gè)熱門樓盤(pán)甚至無(wú)需積分便可入圍，深圳的房子也變得難賣起來(lái)。

??根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)備案信息，截至12月28日深圳共入市新盤(pán)99個(gè)，其中開(kāi)盤(pán)去化超6成的項(xiàng)目有23個(gè)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄的僅6個(gè)，且大部分新盤(pán)靠二級(jí)聯(lián)動(dòng)+降價(jià)促銷+低首付等營(yíng)銷手段達(dá)成。

??可供對(duì)比的是，2021年深圳日光新盤(pán)共29個(gè)，共32批次“日光”。

??另?yè)?jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1月~11月份，深圳市一手住宅共成交31591套，比去年同期減少35%；若以2022年過(guò)去11個(gè)月均成交量2872套住宅計(jì)算，預(yù)計(jì)2022年全年成交少于3.5萬(wàn)套，比2021年5.24萬(wàn)套減少1.7萬(wàn)套以上。

??樓市庫(kù)存亦在走高。深圳市住建局11月份披露的數(shù)據(jù)顯示，由于新增一手住宅供應(yīng)增加，以及去化放緩，致使庫(kù)存量創(chuàng)下近24個(gè)月新高，可預(yù)售住宅達(dá)到42031套。根據(jù)過(guò)去12個(gè)月平均去化情況預(yù)計(jì)，當(dāng)前一手住宅庫(kù)存去化周期預(yù)計(jì)達(dá)到14.3個(gè)月，同樣是近24個(gè)月最高記錄。

??高庫(kù)存、低去化不僅是深圳樓市情況，也是多個(gè)城市的樓市縮影。

??市場(chǎng)交易乏力、去化艱難之下，為搶收客戶房企推出各種花式營(yíng)銷手段，救市奇招迭出。

??2022年11月，南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司在其微信公眾號(hào)上發(fā)布了購(gòu)房可以享受免費(fèi)坐地鐵10年活動(dòng)，引發(fā)關(guān)注。有分析認(rèn)為，通過(guò)此類免費(fèi)乘地鐵做法，實(shí)際上就是給予購(gòu)房者優(yōu)惠導(dǎo)向，是營(yíng)銷創(chuàng)新的體現(xiàn)，也說(shuō)明類似企業(yè)項(xiàng)目銷售困難。

??此外，“以物置物”的變相降價(jià)營(yíng)銷方式也引起關(guān)注。

??2022年5月，河南建業(yè)旗下樓盤(pán)推出“大蒜換房”活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商以5元/斤價(jià)格收購(gòu)大蒜，抵扣首付款。一個(gè)月后，河南建業(yè)旗下另一樓盤(pán)又推出了類似活動(dòng)，只不過(guò)將大蒜換成了小麥，收購(gòu)價(jià)格為2元/斤，最高可抵16萬(wàn)元。

??之后，南京、浙江房企也隨之推出了“西瓜換房”“水蜜桃換房”的類似活動(dòng)。

??花式賣房背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行、去化承壓的背景，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月~11月，全國(guó)商品房銷售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%；截至11月末，全國(guó)商品房待售面積55203萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%，住宅待售面積增長(zhǎng)18%。

??房?jī)r(jià)亦在下跌。11月，70個(gè)大中城市的新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.2%，已連續(xù)15個(gè)月下跌。

??新房賣不動(dòng)，除了宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定和疫情反復(fù)因素外，更重要的是購(gòu)房者觀望情緒較為濃厚。

??2022年7月，受停工停貸事件不斷發(fā)酵，局部地區(qū)的銷售受到嚴(yán)重影響，對(duì)爛尾樓的擔(dān)憂加劇了居民購(gòu)房觀望情緒。

??不過(guò)，為了調(diào)整市場(chǎng)情緒，“保交樓”“穩(wěn)民生”工作任務(wù)上升到國(guó)家層面，市場(chǎng)層面正在發(fā)生變化；為了激活樓市，西安、杭州、東莞、佛山等城市調(diào)整了限購(gòu)政策，新一輪需求端的政策紓困也已經(jīng)開(kāi)始。

??二手房市場(chǎng)亦低迷

??“二手房幾乎賣不動(dòng)了，全面普降。”西安一房屋中介人士向記者表示，當(dāng)下居民購(gòu)房需求不振，觀望情緒濃厚，二手房成交周期拉長(zhǎng)，價(jià)格“跳水”亦越來(lái)越多。

??2021年5月，西安二手住宅交易量開(kāi)始下降；同年7月，隨著西安二手房指導(dǎo)價(jià)空降，市場(chǎng)從過(guò)熱開(kāi)始轉(zhuǎn)向過(guò)冷。

??二手房指導(dǎo)價(jià)是2021年樓市調(diào)控手段之一，也稱二手房交易參考價(jià)，主要通過(guò)控制掛牌價(jià)格、限制貸款額度等方式抑制投機(jī)投資，穩(wěn)定市場(chǎng)交易。

??2021年，深圳、廣州、上海、成都、東莞、無(wú)錫、西安等15個(gè)熱點(diǎn)城市先后出臺(tái)二手房參考價(jià)制度。政策出臺(tái)后，上述15個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格和成交量明顯下跌，部分城市的二手房實(shí)際成交價(jià)格甚至跌穿了指導(dǎo)價(jià)。

??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成交整體下滑，2022年7月，西安成為第一個(gè)公開(kāi)明確取消二手房指導(dǎo)價(jià)的城市。

??“2022年，西安曾出臺(tái)放寬限售政策，二手房掛牌量增多，再加上平臺(tái)在掛牌房源時(shí)不再顯示二手房指導(dǎo)價(jià)，市場(chǎng)曾短暫回暖，但熱度并未能延續(xù)下去。”前述房屋中介人士告訴記者，二手房市場(chǎng)還在下探中。

??“現(xiàn)在，指導(dǎo)價(jià)的存在對(duì)于業(yè)已過(guò)快下滑的二手房?jī)r(jià)，以及處于下行通道中的商品房交易量，可能是加劇惡化的一個(gè)因素。因此，在樓市主題轉(zhuǎn)向穩(wěn)定、擴(kuò)內(nèi)需、防風(fēng)險(xiǎn)并重時(shí)，二手房指導(dǎo)價(jià)在一些城市中逐步退出也在情理之中。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前除了上海和深圳外，已有13個(gè)城市二手房指導(dǎo)價(jià)制度實(shí)質(zhì)性取消，除西安官方宣布暫停發(fā)布指導(dǎo)價(jià)，成都、寧波等地掛牌價(jià)可超過(guò)指導(dǎo)價(jià)。

??除二手房成交參考價(jià)外，部分城市一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重、二手房掛牌數(shù)量激增也是市場(chǎng)迅速降溫的原因。

??在上海，2022年共推出6批次新建商品房、69844套房新房，截至目前，已有超5萬(wàn)套房源入市，涵蓋上海各大區(qū)域。

??由于新房供應(yīng)增加，加之受新房限價(jià)政策，部分區(qū)域同板塊二手房?jī)r(jià)格高于新房，加上認(rèn)籌入圍分不斷降低，“上車”門檻變低，使得上海樓市需求大量轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。

??上海虹口區(qū)一房產(chǎn)機(jī)構(gòu)中介經(jīng)理表示，很多高積分房東覺(jué)得房子老了、面積小決定置換，導(dǎo)致掛牌量增多。“現(xiàn)在很多房東拋售老房子，要么急于套現(xiàn)，要么急著去市區(qū)‘打新’。”

??“老破小”和千萬(wàn)元級(jí)老房是上海二手房市場(chǎng)降價(jià)主力。“普遍降幅5%~8%，部分品質(zhì)差的降幅能到10%。”上述房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)中介經(jīng)理說(shuō)。

??為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，除調(diào)整樓市政策之外，2022年8月，濟(jì)南、青島、昆明、深圳、海南、南京等多地逐漸推出二手房“帶押過(guò)戶”政策，以此刺激樓市。

??李宇嘉曾表示，“帶押過(guò)戶”模式注入了強(qiáng)大的信用背書(shū)，暢通了交易流程，有利于加速“連環(huán)單”交易節(jié)奏，促進(jìn)房屋流轉(zhuǎn)和良性循環(huán)。

??此外，2022年9月，北京開(kāi)始試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，新政發(fā)布后不少“滿二唯一”“滿三唯一”的購(gòu)房需求被刺激出來(lái)，北京多區(qū)域房屋中介門店內(nèi)掛牌量、詢問(wèn)量和帶看量都有所增加。

??展望2023年：短期市場(chǎng)低迷狀態(tài)將持續(xù)

??從全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷售面積累計(jì)同比仍處于兩位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)，1月~10月商品房銷售面積同比下降23.3%，較1月~2月-9.6%大幅下降。

??長(zhǎng)城證券認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期已經(jīng)度過(guò)快速發(fā)展階段，進(jìn)入到后期房?jī)r(jià)下行壓力逐漸增大，購(gòu)房預(yù)期逐漸減弱，房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比將向合理水平回歸，2023年商品房銷售增速或?qū)⒏蟾纳啤?/p>

??具體而言，政策上首先繼續(xù)實(shí)施降息政策，其次是因城施策放松限制，政府增強(qiáng)市場(chǎng)信心，預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面會(huì)從5月或開(kāi)始回升，全年累計(jì)同比增速或?yàn)?10%左右；另外預(yù)計(jì)2023整體房?jī)r(jià)或也繼續(xù)下跌 5%。

??中銀證券認(rèn)為短期市場(chǎng)低迷狀態(tài)預(yù)計(jì)持續(xù)，需求端的修復(fù)最早會(huì)在明年三四月份顯現(xiàn)，主要原因是居民購(gòu)房意愿和能力不夠。對(duì)收入與就業(yè)預(yù)期較差、房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期較弱、對(duì)爛尾樓的擔(dān)憂三大困擾因素短期內(nèi)都難以扭轉(zhuǎn)。

??中銀證券表示，今年以來(lái)部分城市項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)加劇，非正常停工停貸嚴(yán)重影響了局部地區(qū)的銷售去化復(fù)蘇，“保交樓”逐步成為政策底線，具備優(yōu)秀交付力的房企銷售去化表現(xiàn)或?qū)⒏茫㈩A(yù)計(jì)“保交樓”工作將貫穿 2年~3 年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，只有等到資金實(shí)質(zhì)性落地、項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性復(fù)工才可能扭轉(zhuǎn)居民對(duì)于市場(chǎng)的擔(dān)憂。

??當(dāng)銷售修復(fù)帶動(dòng)房企到位資金有所回升后，地產(chǎn)投資能否及時(shí)改善？

??中銀證券認(rèn)為，這取決于銷售修復(fù)后的融資政策是否仍然寬松，若此時(shí)融資仍處于多渠道放松態(tài)勢(shì)，那么房地產(chǎn)投資或?qū)笥诘轿毁Y金回升1個(gè)季度出現(xiàn)；若此時(shí)部分融資渠道已經(jīng)開(kāi)始收緊，那么房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇或較為緩慢。因此，從這個(gè)角度說(shuō)預(yù)判需求端修復(fù)最早會(huì)在2023年三四月份顯現(xiàn)，多渠道的融資寬松至少要持續(xù)到2023年三季度。