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??2025年銷售目標為1205億元，同比增長5.2%，2025年可售資源2354億元。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【前三城市貢獻率達65%，2025年目標銷售1205億】2024年越秀地產實現合同銷售額1145.4億元，同比減少19.4%，完成全年1470億元銷售目標的77.9%；位列克而瑞集團《2024年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》全口徑金額榜第八名，進入行業前十。單城銷售規模前三的廣州、杭州、北京銷售累計742.2億元，占企業整體銷售額的64.8%。2025年銷售目標為1205億元，可售資源2354億元（不包含2025年新增項目可提供的可售資源），與2024年基本持平；其中期初庫存貨值約1102億元，占比46.8%。

??【聚焦核心城市，2025年目標拿地權益金額300億】2024年越秀地產新增24宗地塊，計容總建面約271.2萬平，同比減少44.8%，新增土儲基本聚焦核心一二線城市，其中廣州單城新增109.6萬平米，占比達到了40.4%。權益投資額294.6億元，同比減少了16.1%，在北京、上海、廣州的權益投資額對總投資規模的占比達到了82.7%。2025年企業計劃投資規模達到權益金額300億元，與2024年基本持平。截至2024年底，越秀地產總土儲建面1970.7萬平，其中95.6%分布在一線城市和重點二線城市；總貨值約為3600億元，足以支撐企業未來兩三年的發展。

??【毛利率預計2025年觸底，核心盈利能力待改善】結轉收入806.2億元，同比增長7.2%。由于合約銷售的下降，期末包含合營及聯營公司項目的已售未入賬銷售額1700億元，同比減少14.7%；合同負債同比減少4.3%至838.4億元。但與近兩年的結轉規模對比來看，已售未結資源仍較為充裕，可以保障后續結轉收入的穩定。毛利率同比降低了4.8個百分點至10.5%，企業預計將在2025年觸底，近期獲取的項目毛利率都在15-20%左右。凈利率1.7%，核心盈利能力待改善。

??【融資渠道相對暢通，財務結構保持穩健】2024年越秀地產依舊保持著較為暢通的融資渠道，共完成新的融資約416.9億元，包括境內融資約人民幣305億元，以及境外融資約人民幣111.9億元。2024年經營性現金流凈流入217.3億元，在手現金同比增加8.6%至500.5億元，現金短債比為2.15；扣除監控戶存款、非流動的定期存款以及其他受限存款之后，非受限現金297.3億元，同比增加1.6%，非受限現金短債比1.28，同比提高0.01。此外，越秀地產匯報監管部門的扣預資產負債率68.1%、凈資產負債率51.7%，三條紅線仍處于綠檔，財務較為穩健。

??【“商住并舉”業務穩健發展，直接持有商業儲備資源豐富】越秀地產堅持“商住并舉”發展戰略，2024年直接持有商業租賃收入6.68億元，同比提升37.1%；越秀房托（越秀地產持有40.02%權益）實現營業收入20.32億元，同比下降2.7%；越秀服務（越秀地產持有67.4%權益）實現營收約38.68億元，同比上升20.0%；越秀康養（越秀地產持有100%權益）的營收同比上升23.8%至5.2億元。在商業運營方面，越秀地產年底在租商業物業面積92.4萬平米，在建物業面積32.68萬方、未建物業面積56.35萬方，商業儲備資源較為豐富，后續可保障商業租賃收入的增長。

??01 銷售

??前三城市貢獻率達65%

??2025年目標銷售1205億

??2024年越秀地產實現合同銷售額1145.4億元，同比減少19.4%，完成全年1470億元銷售目標的77.9%；位列克而瑞集團《2024年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》全口徑金額榜第八名，進入行業前十。2025年銷售目標為1205億元，同比增長5.2%。2025年可售資源2354億元（不包含2025年新增項目可提供的可售資源），與2024年基本持平；其中，期初庫存貨值約1102億元，占比46.8%。企業預計全年的去化率將達到51%，相比于2024年提高3個百分點。根據克而瑞監測，2025年1-3月越秀地產已實現全口徑合約銷售額308.1億元，同比增長42%，完成目標的25.6%。

??越秀地產在策略上保持以變應變，實施“一盤一策”的精準營銷策略和精準的定價策略，繼續鞏固在大灣區市場領先和廣州市場份額第一的地位。2024年越秀地產在大灣區銷售額為488.4億元，占比為42.6%，其中僅廣州就貢獻銷售額433.7億元，占到大灣區88.8%。除大灣區外，華東地區實現銷售額331.4億元，占比28.9%，主要是由杭州貢獻銷售額221億元，占到華東的66.7%。此外，北京單城市貢獻銷售額87.3億元，推動北方銷售貢獻度同比提升2.2個百分點至11.3%。廣州、杭州、北京三城市銷售累計742.2億元，占企業整體銷售額的64.8%。

??02 投資

??聚焦核心城市

??2025年目標拿地權益金額300億

??2024年越秀地產新增24宗地塊，計容總建面約271.2萬平，同比減少44.8%。權益投資額294.6億元，同比減少了16.1%；新增土儲權益面積比例為52.2%，同比提升了6.6個百分點。在穩健投資拿地的同時，越秀地產也在優化其存量土地資源，2024年成功實現廣州3幅地塊的收儲，累計可盤活資金約135億元。

??從布局來看，越秀地產持續聚焦大灣區，以拿地建面計，大灣區、北方、華東和中西部占比分別47.7%、19.7%、19.2%和13.3%；新增土儲基本聚焦核心一二線城市，一線城市拿地建面占比71.2%，其中廣州單城新增109.6萬平米，占比達到了40.4%；二線則集中于杭州、成都和合肥。從權益金額來看，越秀地產在北京、上海、廣州的權益投資額分別約為93.0億元、69.0億元和81.6億元，合計占總權益投資額的82.7%。

??2025年企業計劃投資規模達到權益金額300億元（與2024年相比略有增長），但也會根據市場情況動態調整。

??截至2024年底，越秀地產總土儲建面1970.7萬平，其中95.6%分布在一線城市和重點二線城市。土儲結構方面，未開發建面605.5萬方，占比30.7%，土地儲備仍然較為充裕；以建面計，47.1%的土儲位于大灣區，中西部、華東和北方地區分別占比28.7%、22.4%和12.3%。總貨值約為3600億元，足以支撐企業未來兩三年的發展。

??03 盈利

??毛利率預計2025年觸底

??核心盈利能力待改善

??2024年越秀地產營業總收入864億元，同比增長7.7%；其中，物業銷售結轉收入806.2億元，同比增長7.2%。由于合約銷售的下降，期末包含合營及聯營公司項目的已售未入賬銷售額1700億元，同比減少14.7%；合同負債同比減少4.3%至838.4億元。但與近兩年的結轉規模對比來看，已售未結資源仍較為充裕，可以保障后續結轉收入的穩定。

??盈利能力方面，毛利潤同比減少26.1%至90.5億元，毛利率10.5%，同比降低了4.8個百分點。企業預計毛利率將在2025年觸底，近期獲取的項目毛利率都在15-20%左右。2024年企業共計提了約22.7億元的存貨減值，凈利潤同比減少68%至14.7億元，凈利率1.7%。此外，由于年內結轉項目的權益比有所提升，少數股東損益占比從2023年的30.4%下滑至29%，全年歸母凈利潤10.4億元，歸母凈利率1.2%，核心盈利能力待改善。

??04 負債

??融資渠道相對暢通

??財務結構保持穩健

??2024年越秀地產依舊保持著較為暢通的融資渠道，共完成新的融資約416.9億元，包括境內融資約人民幣305億元，以及境外融資約人民幣111.9億元；其中，在公開市場發行境內公司債和定向債務工具各25億元和18億元，加權平均借貸年利率約為2.61%和2.27%，此外還有境外人民幣點心債23.9億元，加權平均借貸年利率約為4.07%。推動企業的加權平均融資成本同比進一步降低0.33個百分點至3.49%。

??期末越秀地產的總有息負債為1039億元，同比減少0.5%。短期有息負債232.7億元，占比為22.4%，與上年基本持平。當前房地產市場仍處于筑底企穩階段，越秀地產以保障現金流安全為重點工作，2024年經營性現金流凈流入217.3億元，持有現金同比增加8.6%至500.5億元，現金短債比為2.15；扣除監控戶存款、非流動的定期存款以及其他受限存款之后，非受限現金297.3億元，同比增加1.6%，非受限現金短債比1.28，同比提高0.01。此外，越秀地產匯報監管部門的扣預資產負債率68.1%、凈資產負債率51.7%，三條紅線仍處于綠檔，財務較為穩健。

??05 多元化

??“商住并舉”業務穩健發展

??直接持有商業儲備資源豐富

??越秀地產堅持“商住并舉”發展戰略，2024年直接持有商業租賃收入6.68億元，同比提升37.1%；越秀房托（越秀地產持有40.02%權益）實現營業收入20.32億元，同比下降2.7%；越秀服務（越秀地產持有67.4%權益）實現營收約38.68億元，同比上升20.0%；越秀康養（越秀地產持有100%權益）的營收同比上升23.8%至5.2億元。

??在商業運營方面，越秀地產年底在租商業物業面積92.4萬平米，出租率為80%，同比持平。與此同時，企業還有在建物業面積32.68萬方、未建物業面積56.35萬方，商業儲備資源較為豐富，后續可保障商業租賃收入的增長，也可擇機孵化注入房托平臺，獲取商業項目的變現，以補充集團自身的現金流。

??越秀服務在2024年繼續保持著穩健的增長，總合約面積同比增長了6.3%至8872.7萬平米，在管面積也同比增長了6.3%至6930.9萬平米，在管面積的增加助推了營收的增長。但是毛利率卻同比下降了3.3個百分點至23.3%，主要是因為非業主增值服務的毛利率下降7.5個百分點，高毛利的車位銷售協助服務和案場及示范單位管理服務由于房地產行業整體放緩而減少。

??越秀康養自2017年成立以來長期聚焦大灣區和長三角地區，截至2024年底共進駐了3個省份的7個城市，項目總數23個，在營床位數7265張，入住率同比提升了7個百分點至71%，保持在行業的前列。在康養業務越來越被行業重視的背景下，越秀在該領域的提前布局已經取得了一定的先發優勢。