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年報點評|保利置業:銷售逆勢增長,財務狀況明顯改善

企業監測分析克而瑞研究中心 2025-03-26 10:10:32 來源:克而瑞地產研究

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2025-03-26
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??2024年保利置業實現全口徑合約銷售金額542億元,合約銷售面積212.1萬平方米,持續銷售項目數量明顯增加。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【合約銷售額逆勢增長,存貨去化壓力進一步加大】2024年保利置業實現全口徑合約銷售金額542億元,合約銷售面積212.1萬平方米,分別同比增長1.1%和減少5.8%,在多數房企銷售額同比下跌的情況下實現了逆勢增長。但企業持續銷售項目數量明顯增加,結合2024年底企業的已竣工可售物業存貨值同比增長了40%至452.2億元,對存貨貨值的占比由24%提升至36%,企業面臨的存貨去化壓力進一步加大。

??【穩健投資,拿地銷售比控制在40%以下】2024年保利置業在濟南、寧波、深圳和上海新增了6個項目,新增土儲建面為96.4萬平方米,拿地總價約199億元,按金額計算的拿地銷售比為0.37,符合企業將全年拿地銷售比控制在40%以下的戰略。在房地產市場仍在筑底的背景下,企業的拿地也較為審慎,力度保持在較為穩健的水平。截至2024年底,保利置業的總土儲建面為1316萬平方米,同比減少了21.1%。

??【核心歸母凈利下降80.6%,盈利壓力加大】2024年保利置業的營業收入為402.1億元人民幣,同比減少1.8%;毛利潤同比減少了21.1%至66億元,因此毛利率同比降低了4個百分點至16.4%,毛利率的降低主要是受到了行業下行的影響。與此同時,凈利率同比下降了3.8個百分點至0.2%;歸母凈利率同比下降了3個百分點至0.5%。歸母核心凈利潤為3.42億元,同比減少80.6%,歸母核心凈利率也同比下降了3.5個百分點至0.8%。凈利率水平降至冰點,企業盈利壓力加大。

??【融資優勢凸顯,整體財務情況有較大改善】2024年保利置業完成了5筆共50億元公司債券的發行,票面利率均低于3%,推動企業平均融資成本同比繼續下降了0.5個百分點至3.38%,企業仍然保持著較強的融資能力。期末保利置業的持有現金同比增加8.8%至346.7億元人民幣,一年內到期的有息負債同比減少6%至195.4億元,現金短債比提升至1.77。同時企業的總有息負債同比減少4.7%至704.5億元,伴隨著持有現金和總權益的增長,因此凈負債率同比降低了16.2個百分點至76.9%,剔除預收款后的資產負債率也降低了2.2個百分點至70.4%,整體財務狀況有較大改善。

??01 銷售

??規模逆勢增長,存貨去化壓力進一步加大

??2024年保利置業實現全口徑合約銷售金額542億元,合約銷售面積212.1萬平方米,分別同比增長1.1%和減少5.8%,在多數房企銷售額同比下跌的情況下實現了逆勢增長,在克而瑞《2024年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》上全口徑銷售額排名相較于2023年提高10名至第17名。

??與此同時,保利置業全年實現銷售回籠金額548億元,銷售回籠率達到了101%,同比繼續提高了1個百分點。全年企業實現經營活動現金凈流入68億元,繼續保持著現金流的穩定。

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??2024年保利置業的合約銷售均價達到了25546元/平米,相較于2023年提升了7.3%,再創近年來的新高。主要是因為企業在香港地區的銷售金額占比達到了15.1%,相較于2023年提升了7個百分點,是近年來的新高。剔除香港地區后,企業合約銷售460億元,同比下降6.7%。

??2024年保利持續銷售的項目147個(2023年:135),首開項目9個(2023年:10),期末在建及待建項目55個(2023年:70),持續銷售項目增加而在建及待建項目減少,企業庫存壓力持續加大。根據資產負債表來看,2024年底企業的已竣工可售物業存貨值同比增長了40%至452.2億元,對存貨貨值的占比由24%提升至36%,企業面臨的存貨去化壓力進一步加大。

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??02 投資

??穩健投資,拿地銷售比控制在40%以下

??2024年保利置業在濟南、寧波、深圳和上海新增了6個項目,新增土儲建面為96.4萬平方米,拿地總價約199億元,按金額計算的拿地銷售比為0.37,符合企業將全年拿地銷售比控制在40%以下的戰略。在房地產市場仍在筑底的背景下,企業的拿地也較為審慎,力度保持在較為穩健的水平。

3

??截至2024年底,保利置業的總土儲建面為1316萬平方米,同比減少了21.1%,其中在建面積570萬平方米,待建面積約747萬平方米。從土地分布來看,保利置業的土地儲備中長三角和大灣區的建面占比為45%,同比降低6個百分點;一線城市的占比達到29%,與2023年持平,企業總土儲的平均土地成本達到了10994元/平方米,繼續保持在近年來的高位。

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??03 盈利

??核心歸母凈利大幅下降80.6%,盈利壓力加大

??2024年保利置業的營業收入為402.1億元人民幣,同比減少1.8%;毛利潤同比減少了21.1%至66億元,因此毛利率同比降低了4個百分點至16.4%,毛利率的降低主要是受到了行業下行的影響。

??與此同時,雖然合聯營公司收益轉正,同時投資物業公允值減少幅度大幅降低,但是由于存貨計提減值同比大幅增長了近600%,因此保利置業的凈利率同比下降了3.8個百分點至0.2%;歸母凈利率同比下降了3個百分點至0.5%。歸母核心凈利潤為3.42億元,同比減少80.6%,歸母核心凈利率也同比下降了3.5個百分點至0.8%。凈利率水平降至冰點,企業盈利壓力加大。

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??04 償債

??融資優勢凸顯,整體財務情況有較大改善

??在房企融資環境仍然趨緊的情況下,保利置業在2024年完成了5筆共50億元公司債券的發行,票面利率均低于3%,其中有兩筆3+2年期的票面利率分別低至2.45%和2.5%。推動企業平均融資成本同比繼續下降了0.5個百分點至3.38%,企業仍然保持著較強的融資能力。

??期末保利置業的持有現金同比增加8.8%至346.7億元人民幣,一年內到期的有息負債同比減少6%至195.4億元,現金短債比提升至1.77。企業的短期償債壓力有所緩解,但考慮到受限制現金和預售監管資金也占據一部分比例,未來企業仍需保持穩健的現金流管理。

??從未來的有息債務到期情況來看,在一年后但兩年內到期的規模約為234.5億元(占比33.3%)、在兩年后但五年內到期規模為195.8億元、在五年后到期規模為78.8億元。兩年內有息負債占比61.0%,企業債務結構仍有優化空間。

??2024年末企業的總有息負債同比減少4.7%至704.5億元,伴隨著持有現金和總權益的增長,因此凈負債率同比降低了16.2個百分點至76.9%,剔除預收款后的資產負債率也降低了2.2個百分點至70.4%,整體財務狀況有較大改善。

3

3

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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