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??3月3日，上海市完成2025年第二批次土拍。本次僅推出1宗宅地，為嘉定區(qū)嘉定新城F03A-4地塊，建筑面積約83525.75平方米，容積率2.2，起拍總價為204640萬元，起始樓板價約24500元/㎡。根據(jù)資料，嘉定新城F03A-4地塊是遠香湖中央活動區(qū)的最后一塊住宅用地，稀缺性極高，加上地塊周邊教育、交通、商業(yè)等配套資源成熟，競品項目較少等，受到市場廣泛關注。

??地塊共吸引4家房企/聯(lián)合體參與競拍，分別為綠城、招商蛇口、保利發(fā)展、象嶼&天安聯(lián)合體。在經(jīng)歷49輪競價后，進入競品質環(huán)節(jié)，最終由招商蛇口以總價26.603億元競得，溢價率30%，樓板價31850元/㎡，刷新了2016年由建發(fā)競得嘉定新城E27-1地塊創(chuàng)下的30289元/㎡的板塊單價地王記錄。此外，地塊精裝集采價3000元/㎡（封頂），配套公建1500平方米（封頂），人才住房比例0.2%。

??從土拍結果來看，市場熱度甚至超過預期。據(jù)悉，當前該地塊周邊項目均價約50400元/㎡，31850元/㎡的高地價無疑大幅擠壓了項目利潤空間，但一方面，房企存在土儲補倉需求，參拍房企均為深耕嘉定的頭部品牌房企，目前在嘉定的土儲均相對較少，且此次出讓的地塊地理位置優(yōu)越，稀缺性極高；另一方面，也從側面反映了房企對后續(xù)市場走勢的看好，若后續(xù)市場熱度持續(xù)回暖，項目售價和利潤率均有提升空間。

??從近期全國土地市場表現(xiàn)來看，核心城市土地市場熱度顯著回升，高溢價、高地價地塊頻現(xiàn)，三、四線城市土地市場則仍相對冷清，多以底價成交為主，市場分化已成顯著趨勢。在此情形下，房企投資策略將更加聚焦重點城市核心資源，更加注重項目去化能力和收益率等指標。與此同時，隨著重點城市加大優(yōu)質地塊供應和房企頻繁高價拿地，重點城市改善性住房市場乃至豪宅市場或將加速迎來全面開花。反觀三、四線等低能級城市，一方面仍需要嚴控供地規(guī)模，聚焦核心區(qū)域的優(yōu)質地塊供應，另一方面需要優(yōu)先清理和盤活關鍵區(qū)域閑置土地，利用好當前地方債務空間擴容的政策窗口，加速土地“去庫存”。此外，還可以通過優(yōu)化土地出讓條件、靈活調整土地規(guī)劃、加強基礎配套設施建設、推動產業(yè)協(xié)同發(fā)展和人口導入等方式，逐步引導改善土地市場預期。