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??導語

??預期6月成交總量或將穩(wěn)中有增，絕對量有望創(chuàng)年內新高，不過基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢。

??◎ 文 / 楊科偉、俞倩倩

??6月17日上午，國家統(tǒng)計局公布了5月宏觀經濟和房地產行業(yè)數(shù)據(jù)。經濟層面，在加大宏觀政策實施力度之下，工業(yè)、出口、就業(yè)、物價等主要指標總體改善，國民經濟延續(xù)回升向好態(tài)勢。房地產銷售在517等利好新政加持下略有抬頭跡象，新開工、竣工止跌企穩(wěn)，但開發(fā)投資額累計同比降幅仍連續(xù)3個月走擴至10.1%。

??01

??5月經濟總體改善
降首付和利率背景下居民購房貸款意愿仍顯不足

??5月份國民經濟延續(xù)回升向好態(tài)勢，運行總體平穩(wěn)。雖然部分指標增速有所放緩，但工業(yè)、出口、就業(yè)、物價等主要指標總體改善，國民經濟延續(xù)回升向好態(tài)勢，積極因素累積增多。

??整體來看，第一，生產供給穩(wěn)中有增，裝備制造業(yè)增長7.5%，拉動全部規(guī)模以上工業(yè)增長2.6個百分點，繼續(xù)發(fā)揮“壓艙石”的作用。第二，消費需求穩(wěn)中有升。5月份社會消費品零售總額同比增長3.7%，比上月加快1.4個百分點；制造業(yè)投資、高技術產業(yè)投資保持較快增長，分別增長9.6%和11.5%。5月份貨物進出口總額同比增長8.6%，比上月加快0.6個百分點。第三，就業(yè)、物價總體穩(wěn)定。5月份全國城鎮(zhèn)調查失業(yè)率為5%，與上月持平，同比下降0.2個百分點；5月份的CPI同比漲幅與4月份持平，降幅小于近十年同期平均水平。

??但從5月金融數(shù)據(jù)來看，內需不足、購買需求相對疲弱的態(tài)勢延續(xù)。一方面貨幣供應增速繼續(xù)回落，5月M1同比增速回落2.8個百分點至-4.2%，M2同比增速回落0.2個百分點至7.0%，均處有統(tǒng)計以來的歷史最低點，印證了目前市場對于流動性陷阱的擔憂；另一方面，5月社融存量同比增長8.4%，增速自歷史低點微升0.1個百分點，是2024年以來首次提速。企業(yè)和政府債券融資成為主要的貢獻項，5月政府債券融資增長12253億元，同比多增6682億元，然而前5個月政府債券融資累計依然同比少增3497億元。

??值得關注的是，當前居民信貸需求依然不足。5月人民幣貸款新增9500億元，盡管環(huán)比多增2200億元，但同比少增了4100億元，為2018年以來同期新低。住戶貸款僅增加757億元，遠低于去年同期的3672億元。其中，短期貸款增加243億元，中長期貸款增加514億元。居民貸款利率較快回落但居民加杠桿消費意愿明顯不足。

??02

??5月全國商品房面積、金額
同比降幅分別收窄2.1pcts和4.1pcts

??5月因政策利好持續(xù)發(fā)酵，市場延續(xù)若修復：5月新建商品房銷售面積為7390萬平方米，銷售金額為7598億元，環(huán)比漲幅均在10%以上，同比降幅分別較上月收窄2.1pcts和4.1pcts。前5月銷售面積和金額累計同比降幅分別為20.3%和27.9%。

??事實上，5月從中央到地方利好政策頻頻對短期樓市起到了很好的提振作用。中央517新政首付比、房貸利率、公積金利率等三大信貸政策調整，央行3000億再貸款支持政府收儲，自然資源部支持地方回收存量閑置土地等；地方45省市寬松政策再度加碼，滬深限購松綁，杭鎬全面取消。短期內居民購房信心略有修復，從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，部分重點二三線成交率先復蘇，杭津青漢佛徐等二三線新房成交環(huán)比增幅均在20%以上。

??03

??一二手住宅銷售價格同環(huán)比降幅繼續(xù)擴大
70城二手房價降幅普遍大于新房

??2024年5月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比降幅均有所擴大。

??同比來看，新房和二手房同比持降，新房整體降幅由4月末的2.96%增至5月末的4.3%，二手房降幅由4月末的6.79%增至5月末7.49%，從趨勢變化來看，新房和二手房降幅差距有走闊態(tài)勢，二手房跌幅顯著超新房。事實上，二手房價格同比下降城市數(shù)量較多已達峰值，截止2024年5月，全部70個城市均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，而新房銷售價格同比下降城市數(shù)量為67個。

??環(huán)比來看，1-3月70城二手房、新房的房價指數(shù)環(huán)比跌幅有收窄態(tài)勢，不過4-5月環(huán)比跌幅再度走擴，房價下跌城市數(shù)量再度增加，5月70個大中城市中有68個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，70個城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降。

??值得關注的是，雖然5月重點城市二手房成交規(guī)模略有回落，但是整體延續(xù)高位震蕩，23個重點城市二手成交環(huán)比降8%，同比降4%，累計同比下降13%，跌幅遠小于新房。正因為二手房具備選擇面廣，價格跌幅大，安全性高等優(yōu)勢，因而持續(xù)分流新房剛需，整體以價換量韌性好于新房。

??04

??新開工、竣工止跌企穩(wěn)
前5月累計同比跌幅雙雙收窄至24.2%和20.1%

??1—5月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積688896萬平方米，同比下降11.6%。房屋新開工面積30090萬平方米，下降24.2%。其中，住宅新開工面積21760萬平方米，下降25.0%。房屋竣工面積22245萬平方米，下降20.1%。其中，住宅竣工面積16199萬平方米，下降19.8%。

??今年以來，新開工、竣工雙雙較弱的格局并未出現(xiàn)實質性扭轉，降幅始終保持在低位運行，但有逐步企穩(wěn)之勢。

??新開工面積累計降幅連續(xù)三個月收窄，1-5月降幅較1-4月繼續(xù)收窄0.4pcts，5月新開工面積6580萬平方米，環(huán)比上漲5.67%，同比下降22.7%，但從絕對量上看，企業(yè)新開工意愿依舊不高，5月新開工量是2014年以來單月次低（僅高于上月）。

??受到去年高基數(shù)的影響，竣工面積增速在2024年跌入負區(qū)間，但無論是從單月亦或是累計增速來看，均有邊際企穩(wěn)的跡象。1-5月竣工面積跌幅較1-4月小幅收窄0.3pcts至20.1%。考慮到保交樓仍是化解當前市場風險的重要一環(huán)，隨著未來配套政策落地，竣工面積增速有望企穩(wěn)。

??05

??5月開發(fā)投資額累計同比降幅連續(xù)3個月走擴至10.1%

??1—5月份，全國房地產開發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%，降幅較1-4月擴大0.3pcts，累計增速為2020年3月以來新低。開發(fā)投資額累計降幅連續(xù)三個月擴大，一方面是新開工增速仍然保持在低位，對開發(fā)投資的拉動影響有限，另一方面，土地市場的走弱甚至核心城市土拍降溫也對開發(fā)投資形成拖累。根據(jù)CRIC統(tǒng)計，2024年1-5月全國300城經營性土地成交金額同比下降28%，作為房企重點關注的一線城市降幅達到30%。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??預判6月，我們認為，恰逢房企年中沖刺節(jié)點，營銷力度勢必有所加強，加之517四部委房地產吹風會后，核心一二線相繼下調了首付比例和貸款利率，月末一線上海、深圳、廣州寬松政策再度加碼，預期6月成交總量或將穩(wěn)中有增，絕對量有望創(chuàng)年內新高，不過基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢。

??分能級來看，一線整體熱度好于二三線是大概率事件，”強者恒強”局面預期延續(xù)：對于熱點恒熱的成都、西安而言，短期內市場韌性較強，即便局部熱盤降溫，整體市場仍有望高位運行。上海、廣州、深圳因新政利好加持，短期內成交有望止跌，核心區(qū)域配套、產品俱佳的項目還將保持高去化率，城市外圍多數(shù)項目或將小幅升溫。對于多數(shù)弱二線和三四線城市而言，市場熱度仍有待核心一二線傳導，不過當前市場基本到底，降無可降，6月或將延續(xù)低位波動。

??對二手房市場而言，新政利好之下，若業(yè)主能輔之以降價，勢必能帶來一波放量窗口期，二手房6月成交或將迎來一波小高點，核心一二線二手房市場份額還將進一步增長。

??綜合而言，商品房銷售面積、金額、累計同比增速繼續(xù)保持低位但降幅有放緩和收窄趨勢。而在“保交樓”政策的推動下，2024年二季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現(xiàn)下降趨勢。在去庫存的大背景下土地供求規(guī)模的收縮將影響房地產開發(fā)投資的增速，預計仍將筑底震蕩走勢。