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??3月12日，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”，0960.HK）的股票開盤回落后沖高，截至發(fā)稿，該公司股價漲幅已超過3%。除了股票已連續(xù)3日攀升，截至3月11日債券市場收盤，龍湖集團多只債券也在上漲，漲幅在3%~6%。

??股債齊升背后是龍湖集團于3月8日的兩個市場利好消息。

??一個是，龍湖集團發(fā)布2023年業(yè)績預告，雖然預計2023年股東應占溢利及剔除公平值變動等影響后之股東應占核心溢利將錄得約45%至50%的下降，但在過去一年虧損房企占比約60%的情況下，龍湖集團股東應占核心溢利仍然達到百億元以上，約在112.7億元至124億元。

??另外一個，就在發(fā)布業(yè)績預告的同一天，龍湖集團提前兌付了總規(guī)模為46.1億元的商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）。

??據(jù)接近龍湖集團的人士透露，此次提前兌付的資金來自于經(jīng)營性物業(yè)貸款，即通過新增經(jīng)營性物業(yè)貸款置換2024年底行權(quán)到期的CMBS，借此實現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，拉長債務(wù)久期，增厚自身“安全墊”。

??預告盈利超百億元

??2023年，房地產(chǎn)市場繼續(xù)承壓，整體仍處在低位調(diào)整期。受此影響，多數(shù)房企過去一年的盈利數(shù)據(jù)并不樂觀。

??根據(jù)wind金融終端統(tǒng)計，截至3月5日，A股+H股已經(jīng)有67家房企披露了盈利預警信息，其中預計虧損的公司達到40家，虧損房企占比約60%。

??而龍湖集團并不屬于上述的“大多數(shù)企業(yè)”。

??在房地產(chǎn)形勢并未明顯好轉(zhuǎn)的2023年，龍湖集團盈利也受到整體形勢影響。根據(jù)其發(fā)布的業(yè)績預告顯示，受2023年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)態(tài)結(jié)算收入及結(jié)算毛利率下降影響，龍湖集團預計2023年股東應占溢利及剔除公平值變動等影響后之股東應占核心溢利將錄得約45%至50%的下降，但其仍然錄得正向盈利，且盈利額度仍達到百億元以上，約在112.7億元至124億元。

??此前，在中金公司的研究報告中曾對A股、H股重點房企的盈利情況進行預測，其中僅萬科、華潤、中海、龍湖集團4家房企2023年凈利潤或核心凈利潤超過百億元，而龍湖集團是唯一一家民營房企。

??當下，對于房企而言，導致虧損的重要原因就是銷售市場持續(xù)疲弱。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強房企2023年實現(xiàn)操盤銷售金額54049.5億元，同比降低16.5%。也正因如此，提振銷售成了房企保證現(xiàn)金流“活下去”的核心要務(wù)之一。

??從去年至今，中央及地方多次出臺相關(guān)鼓勵政策，隨著這些政策逐步落地生效，近期，全國多數(shù)一二線城市的房地產(chǎn)市場也開始出現(xiàn)一些積極變化。比如國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年1月，二手住宅銷售價格在部分城市出現(xiàn)環(huán)比上漲的情況，與此同時，房價的同比下降趨勢在很多城市也有所緩解。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，新房市場自2月下旬以來成交指數(shù)環(huán)比也回升明顯，尤其是廣州、北京、深圳、成都、武漢等一二線城市。

??項目主要集中在一二線城市的龍湖集團，近期也明顯感受到市場熱度回升。

??據(jù)接近龍湖集團的人士介紹，在2月19日至3月3日的兩周時間里，客戶單周到訪量及認購金額持續(xù)回暖。其中，在2月26日當周，周來訪量較1月同期提升106%，認購金額提升129%，回到2023年12月的平均水平，包括武漢、天津、滬蘇等地區(qū)單周到訪量較上月同期實現(xiàn)超過200%的增長，深港、廣佛等地區(qū)單周認購金額提升2倍以上。

??有分析人士認為，隨著政策的進一步放松和市場的逐步適應，未來幾個月，樓市有望繼續(xù)保持回暖態(tài)勢。特別是那些具有較大發(fā)展?jié)摿土己萌丝诨A(chǔ)的城市，其新房市場有望率先實現(xiàn)全面復蘇。市場需要數(shù)月時間消化北京、上海等高能級城市的政策利好，預計2024年房地產(chǎn)市場將在下半年全面回升，由于對財政政策、利率下降和銀行存款準備金率下調(diào)的預期，經(jīng)濟也可能在下半年復蘇。

??據(jù)龍湖集團介紹，目前旗下多地項目蓄勢待發(fā)，包括西安、重慶、福建等不同城市項目，正在緊抓市場回暖和“小陽春”窗口期進行銷售搶收。

??再次提前還債

??受益于房地產(chǎn)融資政策持續(xù)放開，龍湖集團的融資渠道保持通暢和穩(wěn)定。

??1月下旬，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，擴大經(jīng)營性物業(yè)貸款的資金使用范圍，提升貸款比例。這一政策在業(yè)內(nèi)人士看來，對龍湖集團、華潤等持有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的房企而言，無疑是重大利好，有助于其流動性的補充和債務(wù)壓力的緩解。

??就在發(fā)布業(yè)績預告同一日，龍湖集團提前完成兌付總規(guī)模為46.1億元商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃，此次提前兌付的資金就來自于經(jīng)營性物業(yè)貸款。

??據(jù)上交所債券公告信息顯示，該資產(chǎn)支持專項計劃的證券代碼為“20天祥優(yōu)”“20天祥次”，于2020年4月27日成立，票面利率3.63%，存續(xù)規(guī)模46.1億元，2024年底是第一個行權(quán)期。而龍湖已于2024年3月8日將實際分配的資金全額劃付至資產(chǎn)支持證券持有人的資金賬戶，提前9個月完成兌付。

??這并非龍湖集團首次提前還債。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，在2022年和2023年，龍湖集團均有多次提前兌付的案例。

??龍湖集團表示，公司始終恪守財務(wù)自律，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)成本，保持良好的信用記錄。在行業(yè)波動周期，持續(xù)安排提前兌付債券，今年內(nèi)已經(jīng)兌付或提前兌付的境內(nèi)債券達到57億元，去年還曾提前償還153億港元的銀團貸款。一系列動作不僅彰顯出龍湖集團充足的流動性，也大大提升了資本市場對其的信心。

??龍湖集團此前也多次表態(tài)，一直堅持嚴格的財務(wù)紀律和有余量的還款鋪排。

??據(jù)龍湖集團透露，目前龍湖集團已經(jīng)完全兌付2024年一季度到期境內(nèi)公司債，在提前兌付“20天祥優(yōu)”、“20天祥次”后，龍湖集團2024年內(nèi)行權(quán)或到期的境內(nèi)信用債券僅剩5只，存續(xù)規(guī)模為60.1億元，且到期時間比較分散、無集中兌付壓力。此外，至2026年底前，龍湖集團境外已無到期美元債。