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??“行業中有很多人認為我們是‘另類’。”4月20日，綠城服務集團有限公司（以下簡稱“綠城服務”，02869.HK)董事會主席楊掌法在接受中國房地產報記者專訪時說。疫情三年，物業風口來臨的時候，公司頂住了壓力，不進行收并購，做好自己的基礎服務。“在那段時間，我們顯得與這個行業主流格格不入。”

??很多物業企業在后疫情時代，因為大肆收并購而嘗到“苦果”，低頭做服務的綠城服務受到的影響并不大。

??相對2021年的高速馳騁，2022年物業行業低位運行。受關聯房地產企業、市場等多重因素影響，2022年絕大部分上市物業企業的業績報告普遍不太好看，綠城服務業也并不例外，面臨成本上升利潤率下降的問題。

??“經過對2022年業績的復盤，發現我們在成本管控這塊做得確實不太好。”楊掌法說，2023年要全面地提升經營質量，尤其是加大應收款的收取，公司因此也成立了專案小組，做成了專題，對物業以及各專業公司的應收款的收取作為2023年的重點工作，加大成本管控，實現全面意向管理，把物業服務和各項專業服務的成本模型進行全面的評估，實現收入、利潤和現金流的均衡發展。

??為了尋找破局之道，楊掌法在近期拜訪了多家快遞企業的負責人。從他們的運營模式中楊掌法找到了一些“靈感”。“第一，在科技方面的應用。物業企業要進行數字化轉型；第二，就是通過激勵機制，如何讓員工能快起來；第三，要應用現有的科技設備來提高工作效率。”

??綠城服務對未來仍保持初心。

??楊掌法認為，經過三年，整個經濟形勢、房地產形勢處在下行的前提下，要將為更多人提供更好服務作為市場拓展的一個基本策略，將進一步地加大城市基層治理和民生工程以及生活配套業提供更多的服務。”

??在楊掌法看來，物業行業至少3年到5年的時間才能夠恢復到行業的正常水平。這期間，很多物業企業現在要解決各自的問題。

??“我們是市場化物業企業”

??中國房地產報：疫情三年，在資本追捧下，物業企業掀起上市熱潮。隨著大量物業企業進入資本市場，這個行業似乎陷入到了通過收并購優質的標的企業來支撐自身業績高速增長的“怪圈”？

??楊掌法：那個時候各個物業企業高歌猛進，無所不能。大多數上市物業企業都在試圖通過收并購優質的標的企業來支撐自身業績高速增長。很多物業企業通過PE倍數，收并購來快速擴張規模，提高自己的股價、市值。所謂風口來的時候豬都會飛，物業行業那個時候真是這樣。那段時間我們對物業行業的發展是很擔憂的。擔憂的原因在于物業行業沒有在認真做服務，一味追求市值以及規模。

??中國房地產報：現在行業更加理性，不再是所謂風口來的時候豬都會飛的時代了。未來物業企業的關注重點是什么？

??楊掌法：我覺得疫情這三年其實最大的變化是行業從不理性回歸到了理性，回歸到了這個行業的本源。這個本源就是以客戶需求為中心。因為有需求才有這個行業的業務，才有服務的內容和產品。當大家都覺得現在物業行業越來越難做，我并不這樣認為，我覺得這個行業更加容易做。誠然，疫情帶來了一些困難，但也衍生了一些新的需求，我們要抓住需求提升內功。未來物業企業應該回歸行業初心，不要再本末倒置。

??中國房地產報：物業企業上市一度被認為是向關聯房地產企業輸血，也曾被當作房地產企業的現金“奶牛”。因此，物業行業風口不再的時候，這些物業企業遭受到了前所未有的“重創”，如何看這些物業企業的破局之道？

??楊掌法：我把上市物業企業分為三大類。第一類是央企旗下的物業企業，主要以保利物業、中海物業、華潤萬象生活為代表。第二類是房地產企業旗下的物業企業，主要以碧桂園服務、恒大物業、融創服務為代表。第三類就是以綠城服務為代表的市場化物業企業。

??其中，第二類企業就最容易受到關聯房地產企業的影響。主要原因有兩個方面，一是一些房地產企業自身難保，無法給予物業企業支持。二是大量收并購帶來的商譽減值及無形資產減值，也給物業企業自身業績帶來了影響。因此，這些物業企業的破局之道有兩條，一是物業行業重新回到風口，二是物業企業回歸本源，但他們需要一段時間解決收并購帶來的后遺癥，因此還需要經歷較長的一個過程。

??“降本增效”向快遞行業取經

??中國房地產報：2022年業績報告，大部分上市物企陷入增收不增利，我記得你們在業績上說過，是收入增幅下降疊加成本上升，對你們的盈利狀況帶來了一定的影響。對于成本控制這塊，你們有什么好的方法？

??楊掌法：我們去年對于成本這方面做得確實不夠好。最初的想法是想通過員工薪酬來提高工作效率，那個時候我們把項目上所有基層員工全部進行加薪，平均增加了9.8%。但換來的結果是成本上去了效率沒有提高。因此，到了去年第三季度，我們發現是管理出了問題。從去年第四季度開始，我們把員工薪酬的提升和效率的提高，并在一起來抓。還有一個特殊情況是，每年12月是收費的高峰期，但去年年底因為疫情放開，精準防疫，每天做核酸，物業收繳費反而降低了，這也給盈利帶來了一定影響。因此，2023年，綠城服務將加大成本控制，實行全面預算管理，對物業服務和各項專業服務的模型進行全面評估，實現收入、利潤和現金流的均衡發展。

??中國房地產報：你們在降低成本的同時，如何提高利潤率？

??楊掌法：一是通過管理。要通過粗放型管理轉向精細化管理。二是要應用科學技術。其實我們這個行業利潤比較低，但其實人員的浪費也挺大的，用科學技術來提高我們的工作效率。三是要有好的機制。快遞行業在這方面做得值得我們去學習。第一，他們在科技方面的應用。他們在通過數字化、信息化的轉型來推動接單派單的準確和快速高效的應用，因為我們服務業也一樣，例如一定要用信息化，數字化來做到為業主實時報修。第二，就是通過激勵機制，如何讓員工能快起來。第三，要應用現有的科技設備來提高工作效率。比如，我們減少了人力的投入，一些工作用掃地機器人來解決。不過，我們這個行業還有很大提升空間。

??不受資本市場影響 堅持長期主義

??中國房地產報：綠城服務收入主要來自物業服務、園區服務、咨詢服務、科技服務等四個業務板塊。值得一提的是，科技服務的毛利率是四大業務中最高的，毛利率達到40.9%。未來，這四大業務會如何分布？

??楊掌法：與其說是四大業務板塊，詳細來講我們分為了八大專業公司。康養和教育這兩條線還在全面摸索，前期投入爬坡會長一些，但這兩塊業務我認為從長遠看一定是有商業模式的。借鑒汽車4S概念,我們成立了綠城房屋4S公司，專為業主家人解決房屋的“疑難雜癥”，預計今年實現10億元的收入。還有科技服務，我們主要做兩塊產品，一塊就是物業服務系統轉型，另一塊是全域數字化，這也是浙江省政府一直在推的城市數字化建設。

??中國房地產報：綠城服務預計2023年收入增速在20%~25%區間之內，核心經營利潤增長在20%~25%，保持利潤跟收入的均衡增長。毛利率保持在16.5%~17.5%，全年新簽項目合同保持在55億元。你們通過哪些方式去實現這些指標？

??楊掌法：2023年市場拓展的規模會達到60億元。2023年會在維持前兩年發展的基礎上，更加注重市場拓展的質量，包括拓展的優質區域、優質城市和優質項目，公司不會以量取勝，更多還是圍繞公司發展戰略來進行市場拓展，聚焦到核心城市、核心客戶當中，市場拓展堅持長期主義。

??中國房地產報：從今年的業績會上看出，大部分企業在謹慎對待收并購，你們對這塊有什么計劃和想法？

??楊掌法：不受資本市場的影響，不會為了追求短期規模以及市值而影響我們自己的戰略和定位。我們會堅持長期主義，堅持自己的核心價值觀。