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??繼富力、綠地、華夏幸福后，又一家頭部房企境外債務重組取得重大進展。

??3月10日晚間，旭輝控股發布公告，稱公司境外流動資金狀況的全面解決方案已取得重大進展，將于3月31日前向協調委員會及債券持有人小組提供潛在的全面解決方案并展開討論。

??從公告來看，協調委員會及債券持有人小組均已成立，旭輝正與債權人團體或其顧問持續進行建設性討論，初步性指引條款主要包括不削減本金金額、自愿選擇轉股、減少利息的現金支付、債務展期不超過7年、支付一定數額的前置款項和制定額外的增信方案等。

??旭輝方面表示，公司期望繼續與債權人進行持續且具建設性的對話，并保持積極態度，以盡快協商全面解決方案。

??有知情人士透露，針對旭輝境外債重組方案，目前債權人接受的意愿還不錯，普遍對旭輝“站起來”的信心很高。

??“這是旭輝眼下最為關鍵的一步，只有境外債重組方案真正獲投資者通過后，才能在行業復蘇預期下減負前行。”某投行人士表示，旭輝在方案中提出不削減本金金額和“債轉股”等方面體現了最大誠意；隨著地產利好政策頻發，一定程度上提高了債權人信心，也為旭輝等“出險”房企爭取到了更多談判空間。

??境外債重組關鍵性條款拋出

??根據旭輝披露的初步指示性關鍵條款，首先，旭輝預期債權人不會被要求接受削減欠付債務的任何本金；其次，債權人能夠自愿選擇轉股，全面解決方案可能包含選擇權，允許部分或全部債權人自愿將部分債務轉換為公司股權或可轉股債券。

??“這部分設定或借鑒了已成功通過債務重組房企的方案。”某券商固收研究員對中國房地產報記者表示，債轉股是今年房企債務管理方案流行的手段，既可以削減房企債務償還金額，也便于債權人在二級市場靈活套現，算是拉動債權人投票的一個積極因素。

??對于減少利息的現金支付，這是早被預計到的。旭輝認為，公司需要將利息負擔減少至一個可合理承擔的數額，以允許公司恢復至一個長期財務穩定的狀況。預期于初期，利息將部分以現金支付，也可能部分以實物支付。

??公告顯示，債務的本金分期償還及到期日預期將延長至全面解決方案全面實施當日起計不超過7年。同時旭輝將以償還部分本金或同意費的形式，向債權人支付若干前置款項，且正在制定方案，向債權人提供適當及切實可行的增信。

??市場人士表示，現在房企債務重組方案獲成功的幾率確實比去年高一些，債權人條件放寬了，對行業未來的預期也有所改善。如果重組方案能正式通過，旭輝將獲得一段時間的喘息期，可以將更多精力放在恢復資產處置和回歸正常經營上。

??不過，境外重組方案能否通過還有很大的不確定性。旭輝在公告中也提及，該等條款可能會發生變動，公司尚未與任何人士就該等指示性關鍵條款達成一致。

??旭輝方面表示，將繼續采取措施加快境內銷售及現金回款，積極尋求機會出售非核心資產，以改善現金狀況、提供運營效率、控制風險及節約成本。

??“自救”步伐加速

??在宣告主動尋求境外債務重組后，旭輝控股董事局主席林中在朋友圈打氣：“蹲下去、活起來、站起來，蹲下意味著我們拒絕‘躺平’，蹲下去意味著重心更穩，蹲下去意味著未來更好得站起來。”

??與此同時，旭輝一直沒有停下“自救”的步伐。

??最新的動作是，旭輝正以逾14億元價格整棟出售上海恒基旭輝中心兩棟辦公樓，兩棟擬出售物業位于上海虹橋商務區，報價分別為5.5億元和8.8億元。

??旭輝內部人士向記者表示，賣項目目的是為了補充流動資金，也是公司積極盤活資產應對債務化解的手段。

??據知情人士透露，林中去年底赴香港商談境外債務重組，已于近日返回上海，準備開始在幾個主要城市做項目路演。

??2月8日，東方資產宣布與旭輝集團簽署戰略合作協議，將幫助旭輝進行資產處置、資產盤活、項目并購重組，并提供金融支持。業內普遍認為，這是旭輝在暗夜中的一絲火光。

??在此番動作之前，旭輝已開始通過股東增持、架構調整、資產出售、響應政策融資等方式努力疏導且均有破局。

??去年12月12日，旭輝宣布，通過投標程序出售物業公司旭輝永升服務23.26%的股份。9月5日，旭輝披露擬以13.38億港元價格出售香港一項目。四天后，旭輝再宣布擬以1.17億元價格出售南京的長租公寓項目。

??在融資端旭輝也取得了一些新進展。去年9月，旭輝完成12億中票發行，由中債增提供全額擔保；11月向交易商協會表達150億元儲架式注冊發行；到2022年年底，旭輝在“金融十六條”框架下，獲得了多家銀行的數百億元授信額度，同時旭輝還通過二級市場配股募資9.46億港元。

??另據記者了解，旭輝擬發行的不超過15億元中票仍在努力突破中。

??前述某知情人士表示，旭輝的融資化債動作不少，呈現的效果和規模來看相較其他出險房企有很大空間，緩解了公司一部分流動資金壓力。但當前民營房企依然很難，即便通過整體債務重組獲得喘息時間，也免不了繼續出售核心資產才能真正活下去。

??公布債務重組方案的同時，旭輝亦對外發布了盈利預警，預期2022年將錄得130億~140億元虧損，其中核心凈利潤虧損預計介乎51億~56億元。一方面是因為疫情和行業影響導致交付量下降、收入減少和利潤下降；另一方面，則是公司基于審慎原則對貨值提前減記、匯率波動損失及持有物業估值下降等會計報表因素。

??這并不意外，旭輝面臨著大多數房企虧損的共性原因，利潤下滑及業績虧損是上市房企2022年經營狀況最真實寫照。

??“在穩經營、保交付的同時，公司會積極促進銷售和回款，有序安排各項融資和還款工作。”旭輝方面表示。

??林中曾表示，企業不要輕易打破信用，倒下去容易站起來難。現在房企的流動性空間正在進一步打開，旭輝正在努力站起來。