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??“2022年地產(chǎn)行業(yè)的下行對物業(yè)的交付面積有一定的沖擊和影響，但相信未來行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢會向好，有很好的想象空間。”越秀服務(wù)董事會主席林峰說。

??3月8日，越秀服務(wù)集團有限公司（以下簡稱“越秀服務(wù)”，06626.HK）揭曉了2022年的經(jīng)營業(yè)績，營業(yè)收入、股東應(yīng)占盈利的同比增速雖然與2021年無法相比，但也錄得了29.6%及15.7%的增長。

??林峰在業(yè)績發(fā)布會上表示，公司在2024年達(dá)成1億平方米在管面積的目標(biāo)沒有變，“2024年6月，向著這個目標(biāo)去努力。”

??雖然沒有公布2023年具體的經(jīng)營目標(biāo)，但越秀服務(wù)還是希望在規(guī)模上繼續(xù)突破。2022年，該公司完成了上市以來首單收并購，截至2022年底，現(xiàn)金仍有43.6億元。林峰表示，目前相關(guān)標(biāo)的估值已接近行業(yè)合理的水平，所以公司也在積極探索一些并購的項目。

??社區(qū)增值業(yè)務(wù)占總營收超1/4

??毛利率達(dá)到32.9%

??2022年，越秀服務(wù)的營業(yè)收入為24.86億元，同比增長29.6%，股東應(yīng)占盈利為4.16億元，同比增長15.7%，毛利率27.3%、凈利率16.7%。營收、利潤的增速，以及利潤率相較2021年均有所下降，但在行業(yè)里已屬較高水平。

??從收入類型來看，物業(yè)管理服務(wù)收入為8.12億元，同比增長26.3%，社區(qū)增值服務(wù)收入同比增長47.1%至6.50億元，非業(yè)主增值服務(wù)收入為4.79億元，同比增長40.8%。

??截至2022年12月31日，越秀服務(wù)的總在管面積、合約面積分別為5169萬平方米、7060萬平方米，分別同比增長33%、21%，形成了以粵港澳大灣區(qū)為核心，華東、華中、北方和西部四大區(qū)域為重要支撐的全國化布局。2022年，該公司新簽約項目84個，新增合約建筑面積1309萬平方米，同比增長28%。其中，新增外拓面積843萬平方米，同比增長138.5%，外拓面積首次超過業(yè)主交付面積。

??發(fā)展策略上，越秀服務(wù)聚焦“住宅+商業(yè)+大交通+城市服務(wù)”四大業(yè)態(tài)，5169萬平方米的在管面積上中，上述業(yè)態(tài)的占比分別為63%、8%、13%、10%。

??2022年10月，越秀服務(wù)完成了上市以來的首單收并購，收購廣州長隆集團旗下廣州市秉信物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，總對價950萬元，新增合約面積約79萬平方米。

??TOD業(yè)務(wù)也實現(xiàn)了外拓突破，2022年，該公司中標(biāo)福州地鐵2號線、長沙地鐵6號線、青島地鐵4號線和麗江地鐵1號線等TOD物業(yè)管理服務(wù)項目，成功走出廣州。

??2022年，越秀服務(wù)豐富了增值服務(wù)類別，增加了新零售業(yè)務(wù)的產(chǎn)品供應(yīng)類別，還打造了自有品牌“越福到家”，向業(yè)主提供清潔、保姆、維修等到家服務(wù)，開拓智能化業(yè)務(wù)，并首次嘗試買賣停車位使用權(quán)。從社區(qū)增值服務(wù)收入和非業(yè)主增值服務(wù)收入的較高增速來看，這類業(yè)務(wù)仍有不少潛力可挖掘。

??林峰也表示，社區(qū)增值業(yè)務(wù)在總營收中的占比超過四分之一，且毛利率能達(dá)到32.9%。“所以我們未來幾年還會加強這一塊的發(fā)展，對公司未來收入和利潤增長提供比較好的支撐。”

??并購標(biāo)的估值回落 積極尋找項目

??在業(yè)績公告中，越秀服務(wù)表示，2022年，受國內(nèi)外經(jīng)濟形勢、疫情和部分房企出現(xiàn)信用風(fēng)險的影響，物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，物業(yè)公司的經(jīng)營業(yè)績從高增長開始回落，管理規(guī)模和利潤增速均出現(xiàn)下滑。但挑戰(zhàn)與機遇并存，一方面，2022年底以來，政府給予了房企更多流動性支持，帶動物業(yè)管理行業(yè)回暖，另一方面，國家不斷出臺政策引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化，鼓勵發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)。

??該公司認(rèn)為，2023年，房地產(chǎn)行業(yè)有望逐步回歸有序發(fā)展，促進物業(yè)管理行業(yè)由追求規(guī)模高速增長向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型。

??基于對行業(yè)的長線看好，越秀服務(wù)對自身的增長有著較高的預(yù)期。2022年底，該公司公布了一份股權(quán)激勵計劃，行權(quán)條件包括2023年至2025年，扣除非經(jīng)常性損益后的歸屬母公司凈資產(chǎn)收益率分別不低于12.8%、12.9%、13%，且不低于同行企業(yè)平均水平，扣除非經(jīng)常性損益后的歸屬母公司凈利潤增長率分別為32%、52%、75%，且增速不低于同行企業(yè)平均水平。

??按照林峰的說法，管理層會堅定不移的向著股權(quán)激勵制定的目標(biāo)去奮斗。

??2023年是考核的第一個年度，越秀服務(wù)沒有披露詳細(xì)的拓展目標(biāo)。但林峰強調(diào)，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)，還是需要一定規(guī)模，2024年在管面積突破1億平方米的目標(biāo)沒有變。

??在收并購方面，該公司的態(tài)度一直頗為謹(jǐn)慎，IPO募集的19.61億港元，原本計劃是60%用于收并購，截至目前，這筆資金只使用了1億多港元，而且是用于發(fā)展社區(qū)增值業(yè)務(wù)，“沒有大規(guī)模的并購。”林峰透露，目前市場上的標(biāo)的估值比高峰期有一定回落，接近行業(yè)合理水平，今年會積極尋找收并購項目。

??相較收并購，越秀服務(wù)在TOD業(yè)務(wù)方面的規(guī)劃更為清晰。截至2022年末，該公司TOD的在管面積已有677萬平方米，未來，除了繼續(xù)深耕已經(jīng)進入的城市外，還將拓展更多的城市和業(yè)態(tài)。據(jù)林峰介紹，越秀服務(wù)與重慶、昆明、南寧、杭州、無錫等城市的地鐵公司已經(jīng)有比較深入的接觸，并考慮將服務(wù)延伸到高鐵、城際鐵路等城際鐵路大樞紐。目前越秀服務(wù)在管的TOD項目是377公里，該公司的期望是，到2025年能在TOD市場中占據(jù)10%的份額，也就是1000多公里。