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??自從支持房企融資的“三支箭”以及“金融16條”頒布以來，房企在資金端的壓力有所緩解。除了優(yōu)質(zhì)房企融資破冰，一些出險房企的債務展期、重組也取得進展，包括龍光集團、融創(chuàng)中國、世茂股份在內(nèi)的不少房企均公布了旗下境內(nèi)外債務重組方案，而華夏幸福、花樣年等房企更是與相關(guān)債權(quán)人就債務重組成功達成協(xié)議。

??近期，中梁控股集團有限公司（以下簡稱“中梁控股”，2772.HK）也公告披露了旗下境外債整體解決方案。中梁控股表示，公司一直與其所發(fā)行境外債務的若干持有人進行溝通與建設性接洽，力求就公司本金總額約為11.8億美元的境外債務制定整體解決方案。

??經(jīng)協(xié)商，中梁控股擬將境外債務未付本息交換為新優(yōu)先票據(jù)或新優(yōu)先票據(jù)與新可換股票據(jù)的組合，票據(jù)期限為自重組生效之日起不超過4年。新優(yōu)先票據(jù)將在期限內(nèi)分期償還本金，預計新可換股票據(jù)，將不超過新優(yōu)先票據(jù)和新可換股票據(jù)合共本金金額的20%。

??受此消息影響，2月20日和21日，中梁控股股票連續(xù)上漲，截至發(fā)稿，其股價報于0.74港元，漲幅8.82%。

??境外債重組方案公布

??去年11月13日，中梁控股發(fā)布公告，為確保公平對待所有境外債務持有人，其將暫停支付公司境外債務項下所有應付的本金及利息。而在此之前中梁控股一直全面履行其所有境外債務的還款義務，自去年7月起，已累計向境外債權(quán)人支付利息和本金超過12億美元。

??中梁控股稱，公司已聘請國泰君安國際擔任財務顧問，盛德律師事務所擔任法律顧問，協(xié)助其與境外債權(quán)人進行透明的對話，共同探討一切可行方案，尋求全面解決現(xiàn)有困難的方法，以確保公司的長遠未來，維護所有持份者的權(quán)益。

??對于境外債務整體解決方案進展情況，中梁控股相關(guān)人士表示，公司一直積極與其專業(yè)顧問評估當前的財務和經(jīng)營狀況，希望制定尊重所有持份者權(quán)利的整體解決方案。目前房企融資端得到政策支持，銷售端也有好轉(zhuǎn)跡象，預期隨著經(jīng)營環(huán)境逐步改善，公司流動資金問題能夠得到解決。

??2022年，中梁控股累計實現(xiàn)銷售額660.5億元；2023年1月，該公司完成銷售金額36.6億元，合約銷售面積約38.6萬平方米。

??除了將境外債務交換為新的債券，在此次披露的整體方案中，中梁控股提出的暫定條款還包括，減少現(xiàn)金利息，及實物支付利息的緩沖期限，以便為該公司提供適當時間恢復其運營和流動性。目前考慮的實物支付利息緩沖期限不超過新票據(jù)的首12個月，之后預計將以現(xiàn)金支付此類利息。

??為保證債務重組順利展開，中梁控股將向同意協(xié)議安排的債務持有人支付一定的獎勵費。

??中梁控股方面介紹，公司在制定境外債務整體解決方案時尊重境外債權(quán)人的既有權(quán)利且公平對待所有境外債權(quán)人。該整體解決方案的推出將有助于增強公司應對市場變化的能力，保障境內(nèi)運營有序及改善，確保公司未來的可持續(xù)發(fā)展，為所有持份者保存價值。

??從公告來看，中梁控股目前尚未就此次整體方案條款與境外債權(quán)人訂立正式協(xié)議。但中梁控股方面表示，預期將繼續(xù)與境外債權(quán)人進行積極和建設性的對話，以在切實可行的范圍內(nèi)盡快落實整體解決方案的條款。為此，其正與部分境外債權(quán)人簽訂保密協(xié)議，以促進其評估整體解決方案，及集團的財務和運營狀況。

??在公布境外債務整體解決方案的同時，中梁控股還公布了最新負債情況。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，該公司有息負債總額402億元，而截至2022年12月31日，該項指標壓降至272億元。

??“公司將進一步降低有息負債，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)。公司此前還按期完成境內(nèi)ABS的償付，確保境內(nèi)資本市場無違約并全部清零。”中梁控股方面稱。

??出險房企債務重組加速

??在中梁控股披露境外債重組最新進展的同時，祥生控股也發(fā)布公告表示，正就五筆合計6.4億美元的票據(jù)啟動整體重組。

??在這之前，包括富力集團、綠地控股、龍光集團、融創(chuàng)中國、世茂股份等多家房企均提出將旗下債務整體進行重組。2023年以來，多家出險房企的境外債務成功實現(xiàn)整體重組。

??其中，華夏幸福2月3日披露，子公司在境外發(fā)行的美元債券（目前存續(xù)面值總額為49.6億美元）協(xié)議安排重組，已取得英格蘭與威爾士高等法院裁決生效，公司美元債券協(xié)議安排已正式生效，目前正在根據(jù)英國法院批準的美元債券協(xié)議安排重組方案推進執(zhí)行，以發(fā)行新債券向債權(quán)人分配的方式實施重組交割。

??花樣年控股也于1月13日公告稱，公司一筆總額為40.18億美元的境外債務重組取得進展，已經(jīng)與相關(guān)方達成協(xié)議。

??一位來自出險房企的品牌人士表示：“雖然目前對于出險房企而言，債務重組之路很漫長也很艱難，但這些企業(yè)能夠與債權(quán)人達成一致還是給了我們一些信心，為存量債務化解和出清提供了一些可參照的樣本。”

??不僅如此，出險房企境外債務的成功重組也有利于房企海外融資渠道的逐步修復。

??事實上，房企境外債在連續(xù)5個月停發(fā)后，今年1月再次重啟，越秀地產(chǎn)和中國金茂在澳門金交所分別發(fā)行20億元、20.5億元票據(jù)，萬達商業(yè)地產(chǎn)在新加坡證券交易所成功發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù)。

??相關(guān)研究機構(gòu)分析人士認為，盡管房企境外債受到前期市場影響，但頭部央企國企憑借良好的信用再次打通海外融資渠道，為行業(yè)恢復發(fā)行境外債券打造了基礎，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認可，回歸境外債發(fā)行。

??劉水表示，整體來看，1月份債券發(fā)行充分利用政策利好，在延續(xù)去年12月良好勢頭的基礎上，出現(xiàn)了新突破。隨著春節(jié)假期結(jié)束，在政策助力下，融資規(guī)模有望進一步回暖。與此同時，在政策持續(xù)鼓勵下，信用債發(fā)行主體已經(jīng)出現(xiàn)明顯多樣化特征。除央企、國企及已經(jīng)發(fā)行過增信債券的民企外，部分民營房企也新加入到發(fā)行行列，出險房企也有成功發(fā)行，且均獲得中債增的不可撤銷連帶責任擔保。“第二支箭”政策不僅快速落地，而且惠及面在快速擴大，只要是合理融資需求，無論是安全還是出險房企均有機會獲得支持。