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??2022年四季度，地產(chǎn)股迎來(lái)久違大漲。在“三支箭”的作用下，資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的信心有所恢復(fù)，這導(dǎo)致整個(gè)四季度，近七成房企實(shí)現(xiàn)市值上漲。

??不過，由于2022年前三季度地產(chǎn)股票整體處于疲弱的走勢(shì)中，雖然四季度的政策寬松讓不少地產(chǎn)股市值有所修復(fù)，但從全年整體來(lái)看，依然有超六成房企市值下跌。

??值得注意的是，在2022年四季度市值修復(fù)的帶動(dòng)下，市值超千億元的房企數(shù)量從三季度末的9家增至11家，分別為新鴻基地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、貝殼、九龍倉(cāng)置業(yè)、恒基地產(chǎn)以及太古地產(chǎn)。可以明顯看出，市值超過千億元的房企基本以頭部央企、國(guó)企以及港資企業(yè)為主。其中，相比三季度，中國(guó)海外發(fā)展和保利發(fā)展市值回落，而華潤(rùn)置地市值上升，且超過萬(wàn)科，位列市值排行榜第二位。

??中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，2023年，宏觀經(jīng)濟(jì)有望加快修復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)和政策利好支持下或?qū)⒉饺肫蠓€(wěn)復(fù)蘇周期，但新房市場(chǎng)普漲行情基本結(jié)束，未來(lái)城市與區(qū)域之間差異將愈加明顯，人口持續(xù)流入的高能級(jí)城市房地產(chǎn)機(jī)會(huì)仍在，同時(shí)，受居民需求偏好升級(jí)和變遷影響，產(chǎn)品分化也將進(jìn)一步加深。因此，未來(lái)房地產(chǎn)板塊或?qū)⒀永m(xù)修復(fù)行情，部分布局高能級(jí)、信用資質(zhì)較好、產(chǎn)品品質(zhì)突出的公司或?qū)⒃谑袌?chǎng)復(fù)蘇中占得先機(jī)。

??“三支箭”落地

??地產(chǎn)股反轉(zhuǎn)

??2022年，房地產(chǎn)板塊延續(xù)2021年下半年震蕩下行態(tài)勢(shì)，中間經(jīng)歷小幅反彈但整體持續(xù)走低。

??2022年年初，受俄烏沖突、全球經(jīng)濟(jì)疲軟、國(guó)內(nèi)多地疫情反復(fù)等因素影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加劇，大盤一路下行。一季度末，滬深300收盤于4222.6點(diǎn)，較上年末下跌14.5%。房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)持續(xù)，中央強(qiáng)調(diào)因城施策支持合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)板塊略有回升。截至一季度末，申萬(wàn)房地產(chǎn)收盤于3616.68點(diǎn)，較上年末上漲7.3%。

??2022年二季度，中央要求要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，要加快落實(shí)已經(jīng)確定的政策，用好各類貨幣政策工具，大盤走出強(qiáng)勢(shì)反彈行情，滬深300指數(shù)收盤點(diǎn)位增長(zhǎng)至4485.01點(diǎn)，而申萬(wàn)房地產(chǎn)收盤點(diǎn)位下行至3233.57點(diǎn)，與大盤相比走勢(shì)趨弱。

??2022年三季度以來(lái)，在全球通脹、美聯(lián)儲(chǔ)加息等多重超預(yù)期因素沖擊下，宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，10月末，滬深300指數(shù)收盤于3508.7點(diǎn)，較二季度末下跌21.8%。房地產(chǎn)調(diào)控政策在堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)下，向?qū)捤赊D(zhuǎn)變，但受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)未得到改善影響，投資者信心受挫，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走弱，10月末，申萬(wàn)房地產(chǎn)收盤于2577.31點(diǎn)，較二季度末下跌21.7%。

??雖然地產(chǎn)股整體下行，但每一次政策的放松都能刺激地產(chǎn)股出現(xiàn)一波上漲。

??例如2022年4月，多個(gè)城市放寬購(gòu)房政策帶動(dòng)地產(chǎn)股上漲；5月，民企“示范生”啟用信用保護(hù)工具助力融資，地產(chǎn)股也應(yīng)聲上漲；此后，中債增進(jìn)信用公司為優(yōu)秀民營(yíng)房企全額擔(dān)保發(fā)債以及“第二支箭”“第三支箭”接連落地，均推動(dòng)了地產(chǎn)股普遍上漲。

??尤其是2022年11月，“金融16條”發(fā)布，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，支持房地產(chǎn)融資“三支箭”先后落地，房企資金面有望進(jìn)一步改善，在一系列利好消息的推動(dòng)下投資信心有所恢復(fù)，房地產(chǎn)板塊反彈，較10月末增長(zhǎng)27.8%。

??上海利檀投資董事長(zhǎng)陳昊揚(yáng)近期在接受采訪時(shí)曾表示，目前房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)基本出清，基本面出現(xiàn)拐點(diǎn)或在2023年下半年。但其認(rèn)為投資更多的是要看預(yù)期，現(xiàn)在正是布局的好時(shí)候。陳昊揚(yáng)指出，閉著眼睛去買房地產(chǎn)板塊的股票的風(fēng)險(xiǎn)也是很大的，因?yàn)樾袠I(yè)內(nèi)還會(huì)有極大的分化，只有布局那些最后的贏家才能笑到最后。 

??中交地產(chǎn)全年市值漲超190%

??龍光集團(tuán)領(lǐng)跌

??那么，哪些房企算得上“贏家”？哪些是2022年資本市場(chǎng)“最失意”房企？

??上述提到，地產(chǎn)股全年呈現(xiàn)低迷震蕩的走勢(shì)，在“三支箭”政策落地之前，不少房企股價(jià)和市值縮水嚴(yán)重。

??其中值得注意的是，2022年出現(xiàn)股價(jià)突然暴跌的房企數(shù)量有所增加。

??一般而言，房企股價(jià)突然下跌是消息面上有重大不利消息，而這些消息往往與房企債務(wù)端相關(guān)。這種股價(jià)突然暴跌的現(xiàn)象在2021年就存在，但這種現(xiàn)象只聚焦于個(gè)別問題房企中，例如華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等。到了2022年，這種現(xiàn)象呈擴(kuò)大之勢(shì)，波及的房企也逐漸增多。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，正榮地產(chǎn)、佳源國(guó)際控股、領(lǐng)地控股、大發(fā)地產(chǎn)、等房企均上演了股價(jià)暴跌的戲碼。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)疲弱，國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心不足，這股股價(jià)下跌的趨勢(shì)也延續(xù)到了一些大型房企身上，例如碧桂園、龍湖、金地等。

??從中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年市值下跌幅度最大的10家企業(yè)分別為龍光集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、旭輝永升服務(wù)、金科股份、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、榮盛發(fā)展、融創(chuàng)服務(wù)以及中南建設(shè)。不難發(fā)現(xiàn)，市值下跌幅度較大的房企均是出現(xiàn)債務(wù)問題的企業(yè)，例如龍光集團(tuán)、旭輝控股以及融創(chuàng)中國(guó)等目前均處于債務(wù)重組進(jìn)展中。

??相比這些“失意”房企，中交地產(chǎn)、新華聯(lián)、濱江集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際等房企則榮登全年市值漲幅最高的企業(yè)TOP10。其中，中交地產(chǎn)全年市值漲幅達(dá)到191.5%。此外，濱江集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際等房企也是2022年經(jīng)營(yíng)發(fā)展比較穩(wěn)健的企業(yè)。

??在部分房地產(chǎn)觀察人士看來(lái)，當(dāng)下的房地產(chǎn)板塊仍處于政策不斷放松、銷售還在下行的階段，板塊依然會(huì)有超額收益。2023年，兩類房企值得關(guān)注：一類是市場(chǎng)占有率趨于提升，股權(quán)融資放開下有望擴(kuò)表的央企、國(guó)企，例如保利發(fā)展、招商蛇口等；另一類則是有優(yōu)質(zhì)持有型資產(chǎn)，即使行業(yè)下行但融資能力較強(qiáng)的民營(yíng)房企，例如龍湖集團(tuán)、新城控股、中駿集團(tuán)等。