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??2022年即將進入尾聲，對于房地產行業而言，2022年是特別值得銘記的一年，房地產市場一再探底，每一個地產人都感受到了“寒氣”。

??在這其中，百強房企銷售業績是市場最直觀的反應。

??CRIC數據顯示，2022年前11月百強房企累計全口徑銷售金額65399億元，同比下降43.4%較2020年前11月同期也有42.3%的降幅。

??從公開披露年度目標的規模上市房企來看，在大部分企業的業績目標均有不同程度調降的前提下，企業整體的目標完成情況仍明顯不及預期。多數企業截至11月末的目標完成率不足80%，半數房企甚至不足70%。

??2022年至今，行業下行壓力持續、市場低迷、企業去化表現不佳，規模房企對全年銷售規模的預期更為謹慎。僅有十余家上市房企公開披露了全年業績目標，數量較往年40家左右的水平銳減。

??在未披露年度目標的規模上市房企中，一部分是出于自身經營原因尚未披露年報及召開業績會。另一部分企業近年來首次選擇不公開披露年度業績目標。

??究其緣由，一方面是2021年規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，平均目標完成率不到90%，且有逾8成企業未完成全年業績目標。

??另一方面，今年初以來市場低迷、開局慘淡，行業信心不足、下行壓力持續。在市場未有明顯回暖跡象的情況下，規模房企對全年銷售規模的預期相應的也更為謹慎。

??在公開披露年度業績目標的房企中，多數企業的銷售目標均有不同程度的回落。

??從2018-2022年行業規模上市房企公開披露的目標增長率中位數情況來看，自2019年起，上市房企目標增長率便已出現了大幅下滑，從2018年的41%跌至2019年的19%，直到2022年上市房企目標增長率為近5年最低，僅2%。

??不同企業之間的目標設定也表現出分化，除了少數企業目標略有提升之外，大部分企業的業績目標均有不同程度的調降。

??具體來看，越秀、綠城、保利置業2022年的業績目標較2021年均有提升，且越秀和保利置業的年度目標較去年實際完成的業績也分別增長了7.3%和14.8%，目標設定相對積極。

??招商蛇口、濱江、首開2022年的銷售目標則較去年基本持平，表現了對業績規模穩定的預期。而龍湖、金茂、遠洋、美的置業2022年的目標較2021年都有3%-7%左右的降低，但較2021年全年實際業績水平還是略有提升。

??同時，也有多數房企調降業績目標，且降幅較其他企業相對明顯。如中糧大悅城、建業、時代2022年的年度目標較2021年目標的降幅均高于20%。其中，建業和時代2022年的目標較2021年實際完成業績的降幅分別達到了11.8%和32%。

??今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標，或是主動調降全年目標。但從規模房企1-11月的業績表現來看，企業整體的目標完成情況明顯不及預期。

??在公開披露年度目標的規模上市房企中，多數企業截至11月末的目標完成率不足80%，半數房企甚至不足70%。絕大多數企業前11月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

??具體來看，濱江集團和越秀地產為唯一兩家目標完成率超過80%的房企，在12月的最終沖刺后，或有機會完成全年目標。

??綠城中國、招商蛇口、碧桂園、首開股份目標完成率皆在70%以上，其中碧桂園前11月業績為權益數據，其全口徑銷售金額為4412.9億元，排百強房企第一位。

??而美的置業和建業集團的目標完成率不及50%，其中建業集團業績目標為530億元，其2022年1-11月銷售業績為186億元，目標完成率僅為35%。

??對比2021年來看，在披露年度業績目標的部分規模房企中，截至2021年12月末有逾8成房企未完成全年業績目標。

??2021年房地產市場強、弱轉化，上半年成交顯著放量，下半年市場持續轉冷，截至12月末累計全口徑金額較2020年同比降低3%，規模房企銷售增速罕見出現負增長。

??從2016年至2021年規模房企的業績目標完成情況來看，2021年也是首次業績目標完成率不足100%的一年，規模房企平均目標完成率為88%。

??可見，即使規模房企已對業績增長保持了謹慎預期，并適度調降了銷售目標，在2022年的市場大幅降溫、企業業績持續萎縮的影響下，多數企業的業績壓力仍然較大。

??站在2022年年末，回顧過去，過去五年，是行業波瀾壯闊、快速發展的五年。尤其是2015-2016年，是行業的轉折點，整個住宅行業規模在2016年出現明顯跳增，從11億左右跳到14億-15億，隨后一路高歌猛進。

??然而這一切，從2021年開始由強轉弱，2021年上半年時，商品房銷售規模曾一度創近5年新高，然而隨著調控政策的持續收緊，整體市場開始下行。

??在這背景下，2021年全國房地產市場規模達到了歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達18.2萬億元。這一年，會成為未來很長一段時間內的巔峰。

??2022年，購房情緒轉冷，行業整體急轉直下，統計局數據顯示，2022年前10月，全國商品住宅銷售面積11.12億平方米，同比下降22.3%，回到2015-2016年同期水平，商品住宅銷售額10.88萬億元，同比下降26.1%，回到2018年同期水平。

??我們迎來了近20年來行業首次負增長。

??未來三至五年行業規模也將保持11-13億平方米，全國商品房銷售規模步入無增長時代。

??整體來看，企業規模增速自2016年以來持續放緩，2021年下半年至今市場降溫明顯，項目去化率表現不佳，雖然2022年至今政策暖風頻頻，但房企銷售去化及回款壓力仍然巨大。

??結合今年規模房企實際的銷售目標完成情況來看，2023年企業整體預期勢必也將更為謹慎，不排除將有更多房企不再公布年度目標。

??我們預計到明年二季度可能形成市場底，屆時房地產交易也將逐步回歸穩定。對于房企來說，只有耐心等待預期修復，需求端改善，市場筑底回升，銷售回款得到保障，才能讓企業真正走出困境。