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??2021年下半年以來，房地產行業進入深度調整期，進入2022年，行業不斷探底，三季度全國銷售和投資再次迎來“二次探底”。

??截至三季度末，全國共計256省市累計出臺494次放松政策，從放松限購、放松限貸、放松限價等多方面刺激需求釋放，然而穩地產政策效果并未取得立竿見影的效果。

??國家統計局數據顯示，7-8月全國銷售和投資規模分別同比下降26%和13%，房屋新開工面積和土地購置面積上雙雙雙縮量至歷史新低。

??在“二次筑底”過程中，房地產市場也出現了一些向好的表現，比如東部地區商品房銷售面積同比降幅逐漸收窄，“保交樓”政策下續建項目加快交付工期促進房屋竣工規模快速上升。

??隨著“930”政策刺激，預計四季度新房銷售將再次筑底并逐漸回溫，“一強多弱”的地區間分化將更加明晰。

??行業規模見頂疊加市場信心缺失，2022年前8月，商品房銷售面積僅為8.79億平方米，同比下降23%。商品房銷售額為8.59億元，同比下降27.9%，降幅較1-7月收窄0.9個百分點。

??分季度來看，三季度7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。從規模上來看，三季度7月和8月銷售規模在年內也僅高于4月。

??很明顯可以看出，三季度商品房銷售表現相較于二季度逐漸由“探底”走向“筑底”。一方面，當前銷售水平仍處于歷史較低水平；另一方面同比降幅開始呈現逐步收窄趨勢，市場有一定復蘇征兆。

??從銷售面積來看，前8月數值接近2016年前8月8.75億平方米。換句話說，行業規模經歷了2017年-2021年攀升，至2022年將開始出現明顯下降，行業規模將回歸至五年前。

??對比近十年全國商品房銷售面積走勢，受惠于棚改貨幣化安置加速推進，全國商品房銷售面積迅速從2015年的12.8億平方米跳漲至2016年的16.9億平方米，隨后2017年至2021年五年時間商品房銷售面積維持在17億平方米左右。2020年，受疫情影響，貨幣政策全面放松，預期的調整年并未到來，2021年行業銷售規模創歷史新高。

??但由于住房需求飽和、購買力透支、市場疲軟等多方面影響，前三季度銷售面積僅為去年的一半左右，2022年行業銷售規模將大幅回落，回落幅度至少在30%以上，全年銷售面積將在12億平方米至13億平方米之間。

??中長期來看，行業銷售規模大概率回落至12億平方米左右，相當于2014年和2015年的水平。

??今年，房地產企業面臨前所未有的償債壓力，疊加銷售不暢，房企從年初開始便面臨著沒錢拿地的情況。

??國家統計局數據顯示，1-8月，房地產開發企業土地購置面積5400萬平方米，同比下降49.7%；土地成交價款3819億元，下降42.55%。

??從各地土拍情況來看，三季度多個城市完成了第二輪和第三輪土拍，各城市熱度依舊分化。以深圳為例，第二輪土拍熱度雖有所回調，但對比22城表現來看仍在高位，14宗含宅用地平均溢價率達到了9.33%。在二輪土拍中，深圳進一步調高了住宅用地的銷售限價，但是由于一二手房價格倒掛依舊存在，因此得益于銷售無虞之下的利潤率提升，仍有9宗地塊地價觸頂。

??但另一方面，天津、濟南土拍平均溢價率持續低位，三四線方面同樣明顯分化，湖州、六安、蕪湖月內土拍平均溢價率均超過10%，而徐州、金華、紹興、溫州等熱點城市土拍則全部為底價成交。

??受此影響下三季度一方面土地購置面積繼續保持低位，同比降幅再度擴大，另一方面土地成交價款則呈緩慢上升態勢，同比降幅持續收窄。其中，8月土地購置面積和土地成交價款分別為854萬平方米和901億元，其中土地購置面積環比下降7%、土地成交價款環比上升3%。

??四季度，房企拿地規模將進一步回落，“國央平”為地方土拍托底的現狀難以長期維持，整體地市信心恢復仍需依靠新房銷售端回暖。

??目前，新房銷售整體仍處在筑底期，向土地市場傳到的信心有限，第三輪集中土拍仍將以“國央平”為主，其中部分地方平臺公司已有乏力跡象，預計全年土地購置面積同比累計下降達50%以上。

??各地“保交樓”和“停工”項目復工政策進一步深化，多個地方政府成立了“一樓一策一專班一銀行”的攻堅機制，對房屋竣工起到有效促進作用。7-8月房屋竣工面積達8225萬平方米，較4-5月上漲28%，持續發力帶動8月同比上漲42%。

??而新開工面積已降至全年新低，7-8月僅新開工18639萬平方米，較2021年同期下降46%，較4-5月也下降15%。

??因此當前房地產投資仍處于底部下行階段，整體市場投資動作不活躍。房屋新開工規模持續萎縮，疊加土地市場成交缺乏民企活力難以維持原有投資體量。

??前8月，全國房地產開發投資90809億元，同比下降7.4%，其中8月全國完成房地產開發投資額11347億元，環比上漲1.8%，同比降幅擴大1.5pcts至13.8%。值得注意的是，8月投資環比增長，主要依靠的是續建項目加快竣工進度所產生的建安投資。

??三季度來看，7-8月完成房地產開發投資額較2021年同期下降13%，較4-5月也下降8%。單月來看，雖8月環比較7月微增，但7月和8月投資規模均為年內新低，且8月同比和累計同比降幅仍在擴大。

??分地區來看，東部地區和中部地區是全國房地產投資的主要大力點和支撐點。

??1-8月，東部和中部地區房地產開發投資額分別同比下降6%和4%，高于全國整體水平，其中東部地區累計完成投資額49002億元。

??開發企業逐漸從西部和東北地區撤離，二者延續投資疲弱走勢，1-8月投資規模分別同比下降13%和25%。

??目前來看，土地購置和建安投資難以支撐房地產開發投資如期回升。當前全國房地產投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無法形成有力支撐，來自新房銷售端傳導的下行壓力仍將繼續放緩整體投資活動復蘇。

??受“930”三大積極政策利好影響，疊加各地紓困政策已經“應出盡出”，進一步寬松的調控對銷售表現將產生一定促進作用，但促進將愈發有限。整體商品房銷售市場重心將向東部地區一線和二線城市聚集，一二線城市內部也將進一步出現冷熱不均的分化。各地區能級、各城市板塊之間商品房銷售表現的差異將加大，“一強多弱”的特征將進一步顯現。

??預計四季度將延續三季度“二次探底”的趨勢，完成銷售規模筑底。由于2021年下半年前值較低，預計后續商品房銷售單月同比降幅或有顯著收窄；整體銷售規模將保持筑底，累計同比降幅則將緩慢收窄。考慮到國家統計局數據比實際商品房銷售規模少跌10個百分點，預計全年銷售規模較2021年會下降30%以上，銷售面積預計降至12億平方米至13億平方米。