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??疫情并未阻擋投資人對(duì)上海大宗交易市場(chǎng)的熱情。

??5月21日，鄂爾多斯發(fā)布公告，擬與控股子公司內(nèi)蒙古鄂爾多斯電力冶金集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“電冶集團(tuán)”）向上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華合地產(chǎn)”)，購(gòu)買上海市蘇河灣中心3號(hào)、4號(hào)寫字樓物業(yè)及其地下210個(gè)停車位（以下簡(jiǎn)稱“交易標(biāo)的”），用于商業(yè)、辦公和綜合服務(wù)，總計(jì)約26.73億元。

??交易標(biāo)的位于上海靜安區(qū)蘇河灣板塊，該板塊是上海市核心商業(yè)區(qū)，也是靜安區(qū)“一軸三帶”重點(diǎn)區(qū)域。目前，該項(xiàng)目主體已完工并驗(yàn)收合格，于2021年12月取得預(yù)售許可證，尚待辦理產(chǎn)權(quán)證。

??上海市蘇河灣中心最早由華潤(rùn)置地+華僑城聯(lián)合體在2016年以69.32億元的價(jià)格競(jìng)得后聯(lián)合開發(fā)。2019年，華僑城以47.12億元將蘇河灣地塊50%權(quán)益轉(zhuǎn)手信德集團(tuán)后退出。

??公開資料顯示，上海市蘇河灣中心占地面約5萬(wàn)平方米，總體量約33萬(wàn)平方米，包含約4.2萬(wàn)平方米城市綠地公園、開放商業(yè)、慎余里及天后宮文保建筑復(fù)建、200米地標(biāo)寫字樓和高端住宅等五大業(yè)態(tài)，是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)少有的城市級(jí)綜合體項(xiàng)目。

??鄂爾多斯此次購(gòu)買的正是其中一棟獨(dú)棟辦公樓。

??“其實(shí)，該交易在疫情之前就基本確定，之后雖發(fā)生疫情有所影響，但得益于上海成熟的市場(chǎng)，買家沒有放棄。”戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國(guó)資本市場(chǎng)部主管葉國(guó)平告訴記者，這說明買家對(duì)于上海整個(gè)基本面以及市場(chǎng)度的認(rèn)可，一定程度上也反映出上海寫字樓在整體宏觀背景下對(duì)于全國(guó)各地投資人或自用者依然具有投資、自用價(jià)值。

??對(duì)于斥資26.7億元購(gòu)買上海靜安區(qū)華潤(rùn)蘇河灣中心一棟獨(dú)棟辦公的舉動(dòng)，鄂爾多斯表示公司總部及兩大生產(chǎn)基地均地處中國(guó)西部資源富集地區(qū)，具有明顯的地域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，本次交易完成后，將會(huì)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)公司兩地的產(chǎn)業(yè)融合、雙向賦能、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

??鄂爾多斯認(rèn)為，上海是我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)、科技、金融中心，國(guó)際訊息發(fā)達(dá)，也是高端人才聚 集地，具有優(yōu)越的地理位置、便捷的交通運(yùn)輸；是中國(guó)面向世界的時(shí)尚窗口、時(shí)尚之都，具備完善的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)鏈。此次交易的落地將滿足鄂爾多斯及子公司電冶集團(tuán)品牌形象空間展示、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意研發(fā)、市場(chǎng)整合營(yíng)銷傳播、新零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)、國(guó)際業(yè)務(wù)拓展、資本運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)辦公經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的需求。

??鄂爾多斯亦認(rèn)為，此次整體購(gòu)買交易標(biāo)的成交均價(jià)為5.8萬(wàn)元/平方米，在交易標(biāo)的周邊地區(qū)成交的寫字樓的均價(jià)區(qū)間內(nèi)，因此價(jià)格合理。

??據(jù)了解，此次交易是采用市場(chǎng)比較法，本次交易價(jià)格在參考標(biāo)的房產(chǎn)所在地區(qū)周邊房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上，經(jīng)交易雙方共同協(xié)商確定。

??根據(jù)公告，交易標(biāo)的所在項(xiàng)目的另外兩棟寫字樓成交均價(jià)分別為6.85萬(wàn)元/平方米（2020年12月成交）、6.97萬(wàn)元/平方米（2021年10月成交）。

??記者注意到，今年以來，上海繼續(xù)延續(xù)從去年開始回暖的大宗交易。

??據(jù)大宗行物業(yè)交易網(wǎng)報(bào)道，同樣位于上海蘇河灣的大悅中心項(xiàng)目，在5月也一次性網(wǎng)簽頂樓13層（30~42層），總面積約2.7萬(wàn)平方米，均價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米，成交總金額超16億元，買方可能也是一家來自內(nèi)蒙古的能源企業(yè)。

??戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)表示，截至2022年一季度數(shù)據(jù)，上海大宗交易市場(chǎng)錄得的成交金額已接近200億元關(guān)口，超過2021年同期水平，其中寫字樓占比達(dá)53%，同比上漲了7個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)主力支撐地位被進(jìn)一步強(qiáng)化。

??“外資買家占比也顯著增長(zhǎng)，由2021年的24%增至2022年一季度的44%，基本與2018年、2019年持平。”盧強(qiáng)表示。

??從大宗交易特點(diǎn)和區(qū)域來看，目前寫字樓主要集中在張江、漕河涇等新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，尤以生物醫(yī)藥等領(lǐng)域?yàn)樯酢?/p>

??與此同時(shí)，濱江一線、傳統(tǒng)CBD的新樓也是自用客戶集中入手區(qū)域，虹橋商務(wù)區(qū)等長(zhǎng)三角、國(guó)家戰(zhàn)略積聚區(qū)域亦是市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注與成交片區(qū)。

??另?yè)?jù)戴德梁行資本市場(chǎng)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上海大宗交易市場(chǎng)中自用、投資比例各占50%；到了2022一季度，投資交易已占到市場(chǎng)6成水準(zhǔn)。

??收益率是投資性買家開始瞄準(zhǔn)寫字樓市場(chǎng)的要素。葉國(guó)平告訴記者，目前項(xiàng)目收益率普遍維持在4.5%~5%，具體要視區(qū)域和項(xiàng)目差異略有浮動(dòng)。

??盡管銷售型寫字樓未受疫情影響，但租賃型寫字樓受到?jīng)_擊很大。來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在2022年一季度吸納量為 22.4萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比均有所下降。不過，核心商圈仍錄得9.2萬(wàn)平方米凈吸納量，好于過去兩年同期。

??“整個(gè)市場(chǎng)需要時(shí)間逐步消化。”葉國(guó)平表示。

??不過，對(duì)于上海寫字樓市場(chǎng)未來走向，他持長(zhǎng)期看好態(tài)度。