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??“定制到訪禮品”“1元最高可抵5%房款優(yōu)惠”，吸引購房者的房企營銷活動在微信朋友圈、視頻直播間不斷刷著屏。

??“從4月份到現(xiàn)在的到訪、成交都不太好，因為疫情影響比較嚴(yán)重，看房困難，直到現(xiàn)在我們這里也還處在封控狀態(tài)。”一位環(huán)京區(qū)域地產(chǎn)項目營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，這或許是目前整個市場的一個縮影。

??5月5日，機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企4月單月實現(xiàn)銷售操盤金額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進一步擴大，處于近年來單月業(yè)績同比降幅的最高水平。

??受此影響，累計1月~4月業(yè)績來看，百強房企整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大。此外，百強房企全口徑銷售規(guī)模和權(quán)益銷售規(guī)模同比降幅均已下跌50%左右。

??談及市場跌勢不止的原因，上海中原地產(chǎn)市場首席分析師盧文曦在接受采訪時稱，在經(jīng)濟發(fā)展本就處于下行周期中的形勢下，疫情的點式復(fù)發(fā)狀態(tài)更增加了不確定性因素，也因此影響了消費者的購房信心。他表示，今年以來，從中央到地方政府，不少利好房地產(chǎn)市場的政策確已出臺，但均是處于相對溫和的狀態(tài)，畢竟“房住不炒”的底線是需要守住的。

??4月業(yè)績跌幅擴大

??在經(jīng)歷今年一季度的普跌后，房企的銷售業(yè)績在4月份延續(xù)了跌勢。

??從4月單月看，克而瑞研究中心重點監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，30個城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴至58%。一線城市成交環(huán)比下降19%，同比下降47%。26個二、三線城市市場愈加慘淡，成交環(huán)比下降18%，同比跌幅擴至60%。

??分區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場近乎全面熄火，受疫情影響，上海樓市進入停擺狀態(tài)，封控時間過長勢必將降低居民收入及消費預(yù)期。杭州、寧波、合肥、南京等市場走弱，例如南京，案場客戶到訪量環(huán)比下滑，新盤平均去化率低至33%。

??正如數(shù)據(jù)顯示的那樣,長三角一家房企區(qū)域總經(jīng)理也對記者表示：“我們這里因為疫情封控起來了，銷售工作現(xiàn)在基本處于停擺狀態(tài)。”

??大灣區(qū)市場復(fù)蘇進度弱于預(yù)期，廣州市場緩慢復(fù)蘇，新盤平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對堅挺，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區(qū)域庫存積壓，成交未見起色。深圳仍未扭轉(zhuǎn)頹勢，新盤平均去化率小幅回落至32%，龍崗、龍華等關(guān)外區(qū)域去化普遍承壓。佛山、東莞、惠州等市場繼續(xù)蟄伏，例如佛山新盤平均去化率低至12%，受限于缺乏廣州外溢客群，渠道帶客、成交轉(zhuǎn)化效果均較差。

??而京津冀地區(qū)僅限于北京市場轉(zhuǎn)暖，新盤平均去化率穩(wěn)步提升至41%，核心地段高性價比樓盤銷售火爆，但遠(yuǎn)郊區(qū)域市場難言好轉(zhuǎn)，不少項目去化率仍低于10%。天津、河北市場觀望情緒依舊濃重，天津來訪、認(rèn)購量均同比下降約四成。

??今年以來,房企的業(yè)績表現(xiàn)跌勢不止。相關(guān)研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月~4月，TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少6家；超百億房企57家，較去年同期減少46家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為155.2億元，權(quán)益銷售面積均值為109.1萬平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。

??市場不景氣也直接影響了房企的投資信心。1月~4月，百強房企拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%，有超過三成TOP50房企未拿地。

??4月單月，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，銷售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，環(huán)比上漲127%。雖然在多個熱點城市首輪集中供地開啟之下，房企單月拿地金額略有回升，但同比依舊下跌69%。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，50家代表房企拿地總額同比下降59.4%。

??政策加持 下半年市場有望觸底回升

??與市場行情出現(xiàn)明顯對比的是政策利好不斷傳來。

??4月29日，中共中央政治局會議召開，會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??隨后，“五一”期間央行、銀保監(jiān)會、深交所紛紛出臺落實金融支持穩(wěn)經(jīng)濟工作措施，對會議精神、講話精神的學(xué)習(xí)和貫徹落實。

??其中，央行除了再次強調(diào)政治局要求的“支持剛性和改善性住房需求”，還強調(diào)了“執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。

??在銀保監(jiān)的表態(tài)中，提到要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。按照市場化、法治化，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融服務(wù)。

??5月4日，深交所在發(fā)布關(guān)于支持實體經(jīng)濟若干措施的通知中提到，支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深交所首次發(fā)聲支持地產(chǎn)合理融資需求，但主要局限在優(yōu)質(zhì)房企債券融資，目的是支持穩(wěn)健房企的發(fā)展，促進地產(chǎn)拿地、開工、銷售、竣工等全鏈條良性循環(huán)，也激勵這些房企收并購出問題企業(yè)的項目。但他認(rèn)為，這樣的表態(tài)與之前相比并沒有明顯的變化。他推測，三道紅線、貸款集中度管理，還在繼續(xù)執(zhí)行，而房企在A股上市，再融資等等，也絕不會放開。

??當(dāng)前，各地不斷復(fù)發(fā)的疫情已經(jīng)成為影響市場十分鐘重要的因素。中信證券預(yù)計，若本輪疫情能于6月底在全國主要城市實現(xiàn)動態(tài)清零。對房地產(chǎn)市場而言，這意味著，市場見底延遲到6月底。

??李宇嘉預(yù)計，政策寬松或紓困的力度會加大，二季度重點城市或都市圈的樓市將有望觸底，但由于疫情沖擊、需求疲軟、土地市場不溫不火，再加上房企收并購大面積落地的難度仍舊比較大，現(xiàn)在看還無解。特別是，政策突破長效機制底線、突破既有金融監(jiān)管底線的可能性比較低。比如，現(xiàn)在深圳、上海等熱點城市限購、限售、限貸等政策依舊未變，二季度市場整體仍舊在低位徘徊。下半年，市場有望觸底回升。