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??修正2021年業績后，榮盛發展出現自2007年上市以來，首次凈利潤虧損。

??4月18日，榮盛房地產發展股份有限公司（以下簡稱“榮盛發展”，002146.SZ）發布《2021年度業績預告修正公告》，公司稱，依據各項目未來市場可參考售價計算可變現凈值，對存貨計提了跌價準備。

??根據公告，預計公司2021年公司營業收入為465億元～520億元，2021年歸屬凈利潤虧損45億元～60億元，扣除非經常性損益后的凈利潤虧損43億元～58億元，基本每股收益為虧損1.03元～1.38元。

??1月28日，榮盛發展曾發布2021年度業績預告，預計報告期內，公司實現歸屬上市公司股東的凈利潤1億元～1.5億元；扣除非經常性損益后的凈利潤5209.8萬元～1.02億元。

??與之相對的，2020年，榮盛發展的營業收入為715.11億元，凈利潤75.01億元，扣除非經常性損益后的凈利潤74.94億元，基本每股收益為盈利1.73元。

??4月19日，榮盛發展開盤一字跌停，跌停板上賣單超42萬手。截至發稿，該公司股價為3.94元，總市值為171.3億元。

??榮盛發展修正后的凈利潤和扣除非經常性損益后的凈利潤和之前的預測值相差較大，令不少投資者表示無法接受。就存貨計提跌價等問題，記者多次致電榮盛發展董秘辦，但電話均無人接聽。

??高級經濟師、北京市眾明律師事務所兼職律師宋庭敏在受訪時表示，“在年報披露前，一些公司會對業績預告進行一次甚至多次修正。原因為首次預告之后的幾個月主業環境或者非主業營收可能會發生超出預計的變化，及時做出修正，讓投資者充分了解上市公司的實情，是對投資者更為負責的表現。”

??“但榮盛發展從2020年扣除非經常性損益后的凈利潤為74.94億元到下修為2021年的預虧值下限達到其前年凈利潤的6成還是著實令人驚詫。”宋庭敏認為，當然，由于房地產交房確認收入滯后性的客觀存在，對該下修預告也無需過多擔心。

??業績修正后虧損幾十億元

??對于此次業績修正，榮盛發展在公告里解釋，公司在2022年初進行業績預告時，主要根據當時項目所在房地產市場走勢，以及項目所在地疫情態勢趨向穩定的形勢，依據各項目未來市場可參考售價計算可變現凈值，對存貨計提了跌價準備。

??隨著市場形勢和防疫形勢發展的實際情況，公司依據客觀情況的變化對部分會計估計事項進行審慎判斷，在與會計師事務所充分溝通后，公司對業績預告作出修正。

??具體原因為，從2022年2月以來，各地購房政策雖然有所放松，但是消費者購房意愿持續低落，銷售量下跌明顯，房地產市場整體延續下行趨勢；2022年2月以來，國內新冠疫情出現進一步蔓延，多地新冠疫情的防控態勢加重，尤其是環京市場和河北市場，公司項目的銷售環境受到了嚴重影響。

??一位企業財務人士告訴記者：“會計估計都是靠會計師的職業素養進行預估，一般會計估計和會計政策都不會隨意變更。”如若變更，需要有力的變更依據，但他認為榮盛發展業績修正原因的主觀性太強。

??公告指出，公司出于謹慎性考慮，在與會計師事務所充分溝通后，重新評估預期銷售價格情況及對存貨的影響，對2021年末公司存貨補充計提了存貨跌價準備。

??榮盛發展還在公告里提到，公司就本次業績預告修正事項已與年審會計師事務所大華會計師事務所（特殊普通合伙）進行了預溝通，雙方在本次業績預告修正方面不存在重大分歧。

??在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，“榮盛的業績修正是合理的財務行為，這種操作方式，從財務角度來說，可以讓企業財報更契合市場現狀與反映企業更真實準確的經營狀況，同時減輕后續業績增長壓力，以及實現輕裝前進。”

??而且，修正后的業績相比之前預告的多虧損幾十億元，即使金額差別大，但只要做到合法合規和客觀真實，并做好及時準確的信息披露就沒有誤導投資者的嫌疑，柏文喜認為。

??全國化布局下債務壓力仍存

??成立于1996年，2007年成功登陸深交所的榮盛發展是河北省首家通過IPO上市的房地產企業。

??截至去年三季度，榮盛發展三道紅線已經成功“轉綠”，現金短債比為1.05，剔除預收賬款后的資產負債率為69.49％，凈負債率為58.89％。

??此前，榮盛發展披露的2021年全年業績顯示，2021年，公司累計實現簽約面積1204.22萬平方米，同比增長2.53%；累計簽約金額1345.58億元，同比增長5.87%。

??實際上，作為起家于河北省廊坊市的房地產企業，榮盛發展早已開啟了全國化布局。其房地產開發業務已經伸展到遼寧、河南、山東、江蘇等地的50多個城市，涉及房地產項目300余個，曾在中國房地產百強企業榜上排在第16位。

??2021年中報數據顯示，榮盛發展在河北省的營業收入為93.20億元，占比27.23%；江蘇省、山東省的營業收入為46.85億元、42.14億元，占比分別為13.69%、12.31%；其他省份，如河南省、浙江省、遼寧省等合計營業收入為160.04億元，共計占比46.77%。

??國家統計局4月18日發布的數據顯示，今年第一季度，全國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%；二者降幅較1-2月分別擴大4.2和3.5個百分點。

??在房地產處在下行周期的當下，榮盛發展的全國化之路并不順遂。

??榮盛發展此前對兩筆美元債進行了交換要約。2021年年底，榮盛發展在新交所發布公告稱，對2022年1月和4月陸續到期的兩筆共計7.8億美元債提出交換要約，并征求合格持有人同意建議豁免及修訂，以改善財務狀況及穩定性。

??據新交所最新公告顯示，榮盛發展7.8億美元債展期各項條件均已達成，3月17日已完成全部美元債的展期交割工作。至此，舊票據全部回收，新票據預計于2022年3月18日在新加坡證券交易所上市。

??宋庭敏表示，當下，市場在政策不斷利好下有所提振，隨著雄安新區建設提速和高校央企落戶的加快，環京市場和河北市場有望得到新的動能支持。與此同時，市場本身也會倒逼公司去增收節支開源節流，并不斷提升公司的品牌競爭力，特別是要提升科技智慧節能的開發產品性價比，降三費降杠桿，避免業績進一步下滑或被并購。