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??當了多年“包租公”的潘石屹又對外散售項目了。

??3月10日，在SOHO中國有限公司（下稱“SOHO中國”，00410.HK）2022年首場租賃表彰會暨優質房源推介會上，SOHO中國董事長潘石屹宣布將以7折價格銷售3.2萬平方米京滬兩地的物業，收入將全部用于降負債，不分紅。

??對于為何要出售這3萬平方米的物業，潘石屹稱因為公司近期需要還債，債務金額和這些房子的銷售額差不多。“現在公司遇到了困難，決定銷售一些房子渡過難關。”SOHO中國還稱，對于寫字樓市場的意向投資者來說，7折是撿漏的好機會。

??“他（潘石屹）的問題不一定與債務有關。”熟悉SOHO中國的一位人士給出他的判斷。

??一組數據可以用于佐證這一觀點。SOHO中國財報，截至2021年中期，SOHO中國的凈資產負債率為43%，總借款為185.23億元，現金及現金等價物為27.68億元，一年內到期的借款為11.82億元。總體債務壓力并不大。

??一位商業地產租售平臺創始人在受訪時表示，潘石屹本身作為一名投資人，折價出讓資產反映出他對下一步的經濟形勢并不樂觀，這屬于投資戰略上的變化；其次，這也反映出SOHO中國對于持有資產長期運營失去耐心，這一點和此前出售公司股權是相關聯的，既然公司賣不了，就直接出售資產變現；第三，現在有不少部門在查SOHO中國的繳稅問題，這對潘石屹的信心也是一種打擊。

??遠高于市場的傭金

??根據SOHO中國微信公眾號披露的內容，為了優化資產結構、緩解資金壓力，此次SOHO中國以七折價格推出了3.2萬平方米的優質房源，覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等９個項目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵蓋辦公、商業及公寓各類業態。

??對打七折銷售的原因，潘石屹表露出還債的強烈意愿。他表示，因為公司的債近期到期，欠債還錢天經地義，不會托欠任何人、任何單位的錢，“沒有賣不出去的貨，只有賣不出去的價”。所以決定血本甩賣。

??SOHO中國的對外到期負債中，可能存在以該公司物業抵押、股權質押或存在高額利息的借貸情形，SOHO中國的這些債務即將到期，為了履行到期債務，低價出售京滬優質地段的辦公、商業、公寓物業，這類物業比較容易出售，可以盡快收回資金，用以兌付到期債務，上海市光明律師事務所徐紅英律師認為。

??此次出售的項目，保持了較高的出租率。根據資料，2021年上半年，上述9個項目中，有4個物業出租率達90%以上。而在2021年底，SOHO中國的平均出租率則達到了83.4%，其中上海古北SOHO實現滿租、最新竣工的北京麗澤SOHO出租率也突破了80%，均達到兩個項目入市以來的最高水平。

??根據SOHO中國披露的數據，公司的凈負債率只有44%，在同行中處于較低水平。但潘石屹稱，目前所處的行業得不到金融機構的支持，房地產行業普遍困難。同時，SOHO中國還將傭金獎金比例提高到交易額的4%，遠高出行業平均水平。

??一位不愿具名的國際咨詢公司人士告訴記者，潘石屹通過資產出售回籠資金，這并不鮮見，但4%的傭金力度是很大的，誘惑力很強，因為常規的傭金是1%左右。這一方面反映出，潘石屹希望通過高傭金來激活渠道的活力，另一方面，也可以從側面看出資產并不是很暢銷，因為暢銷的資產根本不需要高傭金。

??商業模式不斷變更

??SOHO中國已經很久沒有在市場上散售了。在創立早期，它曾以散售聞名，并創造了獨特的SOHO模式。市場上對它評價很高，稱在商業地產領域能自成體系且成功復制的只有SOHO中國及其傳承者。

??自2012年將開發散售模式轉為持有收租后，潘石屹一直通過SOHO中國做“包租公”的生意。對于這種轉型，潘石屹把它形象地稱為，之前是把土地變成房子，以后要把房子變成生意。

??不過，記者發現，轉型后的SOHO中國并非沒有對外散售過項目。

??2019年，SOHO中國舉行物業銷售推介會宣布，在2019年將陸續在大宗交易市場推出在北京、上海可售物業涉及13個項目，金額約78億元。首次將推出SOHO東海廣場等9個單獨標的物業，總建面合計約2萬平方米。

??這一推介方式與2022年3月10日的資產出售如出一轍。彼時，在被問到將這部分項目出售之后，是否意味著散售模式的終結？潘石屹回應媒體稱，散售挺辛苦，簽合同的量很大，他覺得比較麻煩，所以要選擇一個比較簡單的辦法，“散售模式確實隨著這一批銷售就沒有了。”不過，兩年過后，隨著市場的波動，SOHO中國的散售模式再現。

??上述國際咨詢公司人士告訴記者，房地產行業形勢從2021年下半年跌入谷底谷底以來，房企頻繁暴雷，美元債違約事件經常發生，盡管SOHO中國長期以來的債務風險不高，但出于危機意識，未雨綢繆的考慮，因此再度散售項目也可以理解。只不過，“老潘通過吸引眼球或非常規的方式，讓其關注量遠高于普通的資產出售。”

??潘石屹的困境

??潘石屹賣項目，早已有之。2014年以來，SOHO中國就開啟了“賣賣賣”模式，此后售賣動作一直未停，潘石屹亦從中套現了超200億元。

??其中，2014年2月，其以52.32億元的對價向金融街出售上海SOHO海倫廣場及SOHO靜安廣場，9月再出售上海凌空SOHO的10萬平方米物業予攜程網。

??除此之外，2016年、2017年其均有項目出售，2019年11月，甚至有消息稱，潘石屹計劃將其位于中國的核心資產“八大金剛”全部出售。

??“八大金剛”分別是望京SOHO中國、光華路SOHO中國II、銀河/朝陽門SOHO中國、麗澤SOHO中國、SOHO中國復興廣場、外灘SOHO中國、SOHO中國天山廣場以及古北SOHO中國，這些項目的總可租建筑面積約為79萬平方米。

??出售資產并非潘石屹的最終目的，退出中國房地產市場或是其本意，但退出之路卻困難重重。

??2020年3月開始，在接連與黑石、高瓴資本等接觸后，SOHO中國私有化之意公開，與此同時，其私有化的對價亦逐步降低，但最終均以失敗告終。

??自與黑石的交易失敗后，SOHO中國話題不斷，曾兩次因為被罰款而上了地產圈熱搜。

??2021年12月SOHO中國旗下公司北京建華置地有限公司因少繳土地增值稅和企業所得稅1.98億元，被稅務部門依法追繳稅款、加收滯納金并處2.5倍罰款共計7.09億元。

??同月里，北京搜厚物業管理有限公司上海多家分公司因電力價格違法共遭行政處罰7次，罰款金額合計約8664萬元。

??“賣身”的方案行不通，散售或許是其應對市場風險的最好方式。據計算，若本次房源全部成功出售，潘石屹將獲利12.96億元，除去4%的傭金，其稅前獲利將達到12.44億元。

??上述國際咨詢公司人士表示，潘石屹此次對外折扣拋出的資產不是很容易出售，他認為，“即便打折價，給出高傭金，接盤者也相對有限。因為整體宏觀環境來說，大家的‘錢袋子’都很緊張，投資都非常謹慎，如果投資回報率不理想，那么寧愿不去投資，這是機構投資者普遍持有的一種心態。“