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??民營房企的流動性危機仍在蔓延。

??“公司短期存在一定的償債壓力。”3月7日晚，深圳市龍光控股有限公司（以下簡稱“龍光控股”）在一則臨時公告中首次透露自己階段性面臨流動性困局。

??當天，其控股股東龍光集團有限公司（03380.HK 以下簡稱“龍光集團”）剛剛被穆迪及惠譽下調(diào)了評級，理由是今年龍光集團有超過100億元的有息債務到期，但獲得資金的渠道已大幅減弱，疲弱的市場情緒和市場信心將繼續(xù)影響該公司的流動性。

??根據(jù)公告披露的信息，形勢是在2022年1月中旬急轉(zhuǎn)直下的，評級下調(diào)、金融機構(gòu)放款停滯、現(xiàn)金資源受限比例較高加上償債高峰期的到來，令龍光控股逐漸捉襟見肘。3月份該公司有52.99億元的債券到期，截至目前已通過自有資金兌付 11.33 億元。龍光控股表示，后續(xù)將通過加快銷售回款、縮減運營開支、資產(chǎn)盤活等方式籌措資金。

??“市場早有預期了，龍光的表外負債不少。”3月8日，某國際投行內(nèi)部人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，龍光集團為大約10億美元的私募票據(jù)提供了擔保，3月份就有兩筆到期，主要是這部分負債動搖了市場信心。

??3月份到期債務近53億元

??3月7日，兩大國際評級機構(gòu)同時下調(diào)了龍光集團的評級，穆迪將該公司的家族評級從“Ba3”下調(diào)至“B2”，將其高級無抵押評級從“B1”下調(diào)至“B3”，惠譽也將該公司的長期外幣和本幣發(fā)行人評級從“BB-”下調(diào)至“B+”，將高級無抵押評級和未償美元優(yōu)先票據(jù)評級從“BB-”下調(diào)至“B+”。受此影響，龍光集團旗下的債券價格出現(xiàn)了較大幅度的波動，“19龍控04”、“18龍控05”、“20龍控01”等跌超10%。

??當天晚上，龍光控股便發(fā)布了關(guān)于公司債券相關(guān)事項的臨時公告。該公司表示，近期“19 龍控 04”“20 龍控 01”“21 龍控 01”以及龍光集團的股票及境外債券價格發(fā)生異常波動，主要由于近期房地產(chǎn)行業(yè)整體受到持續(xù)深入調(diào)整，龍光集團評級被國際評級機構(gòu)惠譽、穆迪和標準普爾分別下調(diào)至 BB-、Ba3 和 BB-等因素，導致二級市場成交價格明顯偏離合理價值的情況。

??在到期債務方面， 2022年3月，龍光控股到期及回售期債券，或作為差額補足人的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品到期規(guī)模合計 52.99 億元。截至公告日，該公司已通過自有資金兌付 11.33 億元。

??在公告中，龍光控股表示將采取開源節(jié)流的措施籌措資金，履行償債義務。加快銷售回款是首要保障，目前該公司已取證項目有650億元的貨值，未來將取證可售貨值約2000億元。未來將結(jié)合不同區(qū)域市場，一盤一策差異化調(diào)整，加快銷售去化。在縮減運營開支方面，該公司打算將在建工程量從最高2600萬平方米縮減到1700萬平方米，以節(jié)約工程開支。

??資產(chǎn)盤活也是其正在采取的措施。據(jù)龍光控股對外介紹，自2022年1月起，龍光集團就與國企、金融機構(gòu)進行了對接，開展資產(chǎn)盤活處置工作。目前已梳理、待盤活處置的資產(chǎn)分為開發(fā)類、城市更新類、持有物業(yè)類三類項目，力爭 2022 年上半年取得實質(zhì)性進展，回籠資金改善流動性。

??在銷售端，2021年，龍光控股錄得的權(quán)益口徑合約銷售金額約為1370億元，同比增長18%，2022年1月份僅錄得90.1億元的權(quán)益銷售額，相較2021年同期的160億元有明顯下滑。該公司表示，這主要是去年同期的對比基數(shù)較高的原因。

??除了強調(diào)生產(chǎn)經(jīng)營活動正常開展外，龍光控股還透露公司沒有發(fā)行過任何私募類理財產(chǎn)品，亦沒有外部商票類融資，表示有決心也有信心妥善解決短期面臨的流動性問題。

??然而，這份相當于揭家底的公告還是影響了市場情緒，3月8日，龍光集團的股票及相關(guān)債券價格繼續(xù)下跌。

??私募債動搖了市場信心

??發(fā)布這份公告前，龍光集團在資本市場一直維持著經(jīng)營穩(wěn)健的形象。3月1日，龍光集團在官微上宣布，龍光控股已于2月28日劃款至指定托管賬戶，用于兌付將于3月4日到期的ABS“榮耀11A、榮耀11次”資產(chǎn)支持專項計劃，本息共計7.75億元。更早前的1月26日，該公司也完成了7.1億元"18龍控01”公司債券的到期兌付。

??就融資而言，龍光集團的表現(xiàn)也較不少民營房企出色。2021年12月27日，該公司發(fā)行了6.65億元CMBS，發(fā)行期限12年，票面年利率5.2％，是自監(jiān)管部門支持優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債政策出臺以來國內(nèi)第三家成功發(fā)債的民營房企。一個月后的1月27日，該公司又成功發(fā)行了于2026年到期的19.5億港元可轉(zhuǎn)換公司債券，票面年利率6.95％。

??只是，努力維持平靜的水面下仍有暗流涌動。1月初，有市場消息指龍光集團或有30億美元左右的私募美元債，投資者要求提前還款。彼時，該公司回應稱沒有任何美元私募債。到了1月21日，龍光集團又在投資人電話會議中，承認存在不超過10億美元的借款擔保。這一信息引起了國際評級機構(gòu)的關(guān)注，并引發(fā)了龍光集團的評級下調(diào)。

??標普認為，龍光集團此前未披露的美元擔保債務數(shù)額巨大，導致其導致流動性緩沖減少，這起事件已經(jīng)動搖了市場對該公司的信心。該機構(gòu)將這10億美元的或有負債視為債務，因為這些是對龍光集團有追索權(quán)的外部擔保。

??惠譽表示，龍光集團面臨著不斷上升的再融資風險，因為該公司有130億元的資本市場債務將于2022年到期或可回售。其中57億元的在岸債券將于今年3月至5月到期或可回售。截至2022年2月底，龍光集團在控股公司層面上擁有50億元的可用現(xiàn)金，但惠譽認為，由于其進入資本市場的機會很差且必須支付運營款項，用于償還債務的現(xiàn)金已經(jīng)大幅下降。

??據(jù)香港一位業(yè)內(nèi)人士透露，目前龍光集團擔保的私募債有超過3筆因為評級機構(gòu)降級觸發(fā)加速到期，該公司正與投資者進行追加資產(chǎn)質(zhì)押的談判，希望能夠爭取到不觸發(fā)或者豁免加速到期的許可。

??境內(nèi)債務方面，最新的市場消息顯示，龍光集團計劃推動3月中下旬回售或到期的兩只境內(nèi)公司債“19龍控01”和“18龍控02”的展期，目前正與債券持有人商談。