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??“出險”房企陣營中，千億房企正榮地產正在積極尋求自救與他救。

??在2月23日召開的正榮地產（06158.HK）投資者電話會議上，就債務兌付問題，公司高層披露，目前公司已經梳理了一批合作項目和投資性物業，正與現有的合作方以及央企國企洽談項目股權轉讓事宜。預計2022年上半年，正榮地產可以完成30億元～40億元左右規模的資產盤活處置。

??此外，政策以及市場的回暖，也能一定程度上增加公司現金以保證債券兌付。借此，正榮地產希望向投資人獲取一年喘息時間，用以強化公司經營和資產處置。

??對外界披露數十億元規模的資產處置計劃，意味著又將有“活水”涌入這家企業，盡管這“活水”來之不易。當日，在地產股普遍“蕭條”的情況下，正榮地產逆勢拉升，最高漲幅達13%，最終收盤漲8.22%，報0.79港元每股。

??除了資產處置，此前，正榮地產還計劃為數筆境外債券進行展期處理，這也是不少與正榮地產類似的出險房企目前正在努力的方向之一。

??就債務展期是否能夠獲得債權人同意的問題，正榮地產方面在回應中國房地產報記者時稱，2月23日是臨時召開的投資者會議，詳細的債務展期安排情況會在3月11日召開會議時對外披露。

??上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍在受訪時表示，債務展期也好，資產轉讓也罷，都是“出險”房企解決債務危機的途徑之一，不同的途徑和措施適用于不同境況的房企。

??“從政策導向上看，央企國企成為當前房企資產受讓方的可能性高一些，但若資產轉讓價格合適的，轉讓方式‘干凈’，非央企國企的積極性也會很高，畢竟從市場角度，資產轉讓本身屬于商業博弈，前提是各方有獲取利潤的空間。”徐軍表示。

??債務展期與資產處置

??這次直面投資者之前，2月21日晚，正榮地產（06158.HK）發布了一則尋求交換要約及同意征求的公告，涉及該公司目前處于存續期的所有境外債。對于2022年內將到期的5筆境外債，其一并尋求交換要約。

??查債通數據顯示，正榮地產目前共有14筆未到期境外債券，存續規模約35.99億美元。其中，2022年到期的本金加利息大概有15億美元。

??據悉，境外美元債的交換要約以及同意征求是正榮地產債務展期計劃當中的一部分，美元債之外，正榮地產還將計劃和其他境外債包括ABS和銀行貸款的債權人協商達成類似的展期安排，同時希望將2022年到期的大部分母公司層面發行的債務都能協商展期。

??債務展期實屬無奈之舉。在2月23日的電話會議上，正榮地產董事長黃仙枝透露了公司過去幾個月以來的艱難歷程。

??他表示，2021年下半年以來，正榮地產銷售幾乎每個月都在下降。2022年1月，正榮地產的合約銷售總額為78.97億元，同比下降29.5%。雖然公司采取了各種措施減少開支，推進資產處置，然而未能止住經營現金流大幅衰減的趨勢。

??與此同時，境內外的融資和再融資逐步停滯，其中包括西安、廣州等多個地方開發貸融資都遭到落空，部分國有股份銀行合同未到期就提前抽貸。

??今年1月份以來，正榮地產還款接近55億元，但僅融資14億元，整個融資凈流出40多億元。疊加春節前工程款以及其他支出高峰，正榮地產1月份支出比平時高出了將近15億。整個一月份的整體現金流流出約81億元，超出預期50億元。

??2月初，正榮可用資金占總資金約5%左右，受限比例高達95%。不過，據透露，2月正榮有接近120億元的應收賬款，95%的受限資金比例也有望降低。

??電話會議中，正榮地產透露，目前已經梳理了一批合作項目和投資性物業，與現有的合作方以及央企國企洽談項目股權轉讓事宜，預計今年上半年可以完成30億元～40億元規模的資產盤活處置。

??數十億元的資產處置計劃成為正榮地產與投資人博弈的籌碼。會上，黃仙枝表示，“我們希望廣大債權人能夠理解公司當前的處境，給我們一年的時間，讓我們來強化經營和資產處置，回收現金流，同時迎接政策的好轉。在發展中妥善解決整個債務問題，這也符合各位債權人的長期利益。”

??如果債券持有人接受公司的展期方案，正榮地產有望從在途資金的回籠以及受限資金的釋放、加快銷售和資金回籠、及持有物業的出售三個方面回籠資金，滿足債券兌付。

??截至2月初，正榮地產預計剩余的權益貨值大概有1300億元以上，基本上分布在南京、福州等這些核心的省會。同時，還有近100億元的持有物業，公允價值的凈值大概在40億元~50億元。

??行業信心尚待恢復

??正如正榮地產電話會議所言，當前，處置資產成為其需要緊緊抓住的紓困機會。最新消息顯示，2月24日，正榮地產將其持有的榮福（天津）置業發展有限公司51%股權轉讓給了合作方美的置業。

??此前的1月30日，正榮（廈門）置業有限公司還曾轉讓了廈門市榮璐置業有限公司49%股權，接盤方為平安信托。

??當前，尚不清楚債務展期和資產出售是否能夠徹底幫助房企擺脫當前的困局，但根據當前的市場狀況看，不少出現問題的房企均在采取類似的動作自救。

??目前來看，兩種自救模式成為主流：首先是諸多房企新發債券的“借新還舊”模式，資金用途包括項目建設、償還項目貸款、補充流動資金等；其次，通過拋售手中的項目、業務以期快速獲得現金。后者例如富力地產接連兩次出讓廣州國際機場綜合物流園股權，出讓總價近57億元。

??據不完全統計，除了恒大、富力，奧園、新力外，陽光城、世茂等房企均有項目在打包出售。此外，暫緩拿地或不拿地，引入戰投，借力分擔風險，回購股權、債務展期均成為房企的自救手段。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，“出險”民企將項目資產轉讓予合作方或央企國企只是緩解暫時流動性壓力的方式，而要從根本上擺脫當下面臨的流動性困局還需要樓市回暖和銷售回款大幅提升。

??柏文喜表示，目前市況之下，轉讓資產一則無法獲得較好的對價，換不回來多少資金；二則也沒有更多的房企有太多的富余資金來接盤。因此，目前行業信心可能還尚待恢復，樓市回暖也需要更多的實質性舉措。

??如果上述多種紓困手段仍不能幫助“出險”房企很好地解決債務危機，企業無法承受巨額債務，陷入資不抵債的境地，就可能走向債務重組，甚至進入司法程序進行破產重整，徐軍補充道。

??值得注意的是，目前出險房企處置資產的接盤者很多都有國資背景。柏文喜認為，若因此國企央企市場份額占比大幅提升以及市場集中度快速提升，會損害整個房地產市場的市場化程度與活躍度，對行業的可持續發展不利，也會反過來損害土地財政的可持續性。