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??2020年新冠疫情的爆發至今已有2年的時間，隨著國內疫情長期穩定受控及各行各業的復蘇和發展，2021年經濟大環境較2020年明顯改善。

商業方面，雖然亮點頻出，但競爭依然非常激烈。2021年，商業有兩個鮮明對比，傳統消費低迷、新興消費異常火爆。CAIC數據顯示，2021年內商業融資事件492起，融資總金額704億元，已與2019年持平。在資本助推下業態更迭加速，市場前景分化，規模與消費支付能力脫節但區域經營風險加大。

??展望2022年，隨著頭部企業商管業務規模的持續增長，未來市場將進入白熱化，在這其中，運營效率是檢驗運營能力最直接的標準，如何把坪效真正提高，才是今天商管企業應該做的事情。

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??新興消費火熱

??傳統消費低迷

??2021年8月23日，國新辦就積極貢獻商務力量、奮力助推全面小康有關情況舉行發布會。會上，商務部部長王文濤表示，一是傳統消費能級要提升。推動汽車由購買管理向使用管理轉變，特別是擴大二手車的流通。鼓勵有條件的地區，像家電、家具循環利用，以舊換新，支持餐飲業創新經營模式，提升服務質量，使餐飲消費能夠進一步擴大。二是加快培育新型消費。包括一些智慧商店、無接觸的配送，到家服務等新業態新模式。三是搭建消費的升級平臺。要高質量推進步行街的改造提升，下一步還會特別關注一些特色的商圈和特色街區。

??9月27日，商務部對8月社零數據及未來消費領域發展做出了明確指示，其中“支持傳統商業場所、閑置廠房等改造為新型消費載體，打造沉浸式、體驗式、互動式消費場景”發展首店首發經濟，鼓勵品牌傳承創新，促進品牌品質消費。

??在此推動下，2021年融資事件和金額明顯高于2020年，并已與2019年持平，新興消費持續火熱。

??從開閉店來看，生鮮超市、箱包皮具、男裝、女裝、鞋類開店數量小于關店數量，其中生鮮超市開閉店比僅為0.5。而汽車體驗館、IP主題店、禮品玩具、數碼等開店數量大于關店數量，尤其是汽車體驗館，開閉店比達5.58，比排在第二位的IP主題店2.85明顯高出一節。

??2021年電動汽車體驗店的開店數量特別多，幾乎成為了一二線購物中心的標配。從年內新消費業態來看，不同業態有不同的消費模式，對如今的商業，特別是線下商業的要求有很大的差異。

       與此同時，傳統餐飲開關店率顯著下滑，僅為21%和20%，投資活躍度極低，前10強餐飲企業凈利潤總額不及疫情前1成。2021年大眾點評網火鍋品牌5分評價占比數據顯示，傳統餐飲巨頭海底撈正在被新興火鍋品牌所取代。

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??資本助推業態更迭

??線下商業加速上線

??總的來看，2021年消費總量上升幅度有限，主要是人口結構的問題。

       2020年新增人口僅為1200萬，第四次嬰兒潮沒有到來，《2021年7月國家統計局公報》數據顯示，16-24歲青年人口失業率16.2%，后續消費乏力，從人口結構來看，14歲以下人口占比持續下降至15.6%。

??在消費總量有限增漲的同時，資本在助推整個業態的更迭。

??CAIC數據統計，2021年1-11月，融資事件429起，融資金額704億元，明顯高于2020年的195起和583億元，已與2019年500起708億元持平。

??年內開業量出現井噴，大量2020年延期開業的項目在2021年搶開業，計劃開業量和實際開業量遠遠超過預期，其中新商業的新開幕情況特別多，造成了部分區域出現了商業飽和現象。當然也有一些城市2021年非常不錯，如北京，需求量很大、消費量很高，上海、深圳等城市競爭激烈，而蘇州等城市今年壓力較大。

??當然2021年購物中心的壓力仍在增加，年內客流不及2020年，對比2019年也下滑近三成，主要消費型城市購物中心的平均空置率漲至9%。一線城市中，北京的空置率相對保持在較低水平。

??值得注意的是，今年的線下商業開始加速上線。如典型超市線上銷售增速超過200%，今年線上活動還是以價格促銷為主，線上互聯網模式如今又被線下商業平臺搬回來了。又有線下門店，又便宜，還能服務到位，很多人又再次回歸到線下商業。

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??房企投入力度加大

??市場前景分化

??從房企投入方面來看，商辦物業正成為行業發展熱點，成為除住宅以外的最成熟的物業管理類型。

??除了較早上市的寶龍商業以外，近2年有商管基因的物企紛紛成功上市，比如華潤萬象生活、卓越商企服務、星盛商業，以及中駿商管。萬物云、綠城服務等更多品牌物企也在加速進入商辦領域。

??企業在商業方面的投入力度持續加強，如中駿商管計劃2025年要布局100個世界城項目，實現60個開業；星盛商業計劃未來三年每年拓展項目不少于10個；華潤萬象生活計劃2021年及2022年分別新增13和12個項目；寶龍商業計劃2025年實現在營項目達到100個；龍湖商業計劃2021年全新開業8家購物中心，2022年新開業16家購物中心等。

??CAIC數據顯示，頭部企業商管業務規模無論是項目累計數量還是管理面積，都從2018年起至今持續增長。

??據2021年H1典型房企持有非住業務運營收入顯示，萬達非住業務運營收入最高，達198億元，明顯高于排第二位的華潤。從增長情況來看，2021年H1頭部商業地產企業租金及同比增幅中，新城的增長速度最快，為72%。

??具體來看，有三類企業業績尤其突出，分別是聚焦三四線可以實現快速復制樹立區域標桿的企業；聚焦一線重點布局重奢業態，樹立城市標桿的企業；以及以TOD為主，聚焦城市核心交通資源的企業。

??展望未來，商業的壓力依然很大，并且會越來越大，到2025年庫存存量將達8.57億平方米，未來計劃開店數量非常多，空置率重點城市也將走高至10%左右。

       當然未來競爭力的核心還是在于運營效率，可從多項指標考察運營效率。假設按照1萬元/平/月作為銷售坪效及格線，目前很多商業并沒有達到這個合格線，所以如何能夠把坪效真正的提高才是今天商管企業應該做的事情。