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??編者按：他們是中國物管行業的領軍者，他們是美好生活的創造者。樂居財經記錄物管行業40年風云，推出《物業40年》典型人物訪談，講述他們的奮斗故事。本期嘉賓：雅生活集團執行董事、總裁兼首席執行官李大龍先生。

??對李大龍的專訪，在雅居樂中心35層其新裝修的辦公室進行。已是18年老黨員的他，在藍西裝的領口處別出心裁地別上了黨徽和雅居樂的“三瓣花”標識。多年在資本市場和物業行業摸爬滾打的經歷，讓他眼光獨到，執行力非凡。從啟動上市，到在管面積近6億平米、營收破百億，成為行業第四。李大龍曾主導執行的多起行業整合，推動了雅生活的快速發展。

??今年3月業績會上，雅生活正式提出“雙千億平臺”戰略目標：一方面，物業管理主業未來市值要突破千億；另一方面，在產業領域，雅生活還要孵化產業集群，在未來估值也能達到千億，實現有質量的增長。近兩年，在規模上有一定基礎的雅生活已著手轉型升級，除傳統的物業服務外，資產管理、公共服務、社區商業、城市服務都成為雅生活發力的賽道。李大龍看來，雅生活正朝著城市大管家的方向邁進。

??物業迎來“大繁榮時代”

??1981年，國內第一家物業管理企業在深圳成立。以此為標志，中國物業管理行業進入了新的改革發展階段。四十年來，物業管理行業的內涵及外延都發生了巨大變化。一方面，隨著國內房地產市場的蓬勃發展，物業管理行業不斷壯大，企業數量越來越多，規模也越來越大。另一方面，物業管理的服務也從最初的“四保”不斷延伸，不僅服務標的從住宅到商寫、公建單位；物業的增值服務也在探索中不斷延展。

??特別近幾年，得益于資本的加持，物業管理從當初的默默無聞變成了資本市場的明星，行業迎來了高速發展。以雅生活為例，早在2015、2016年，雅生活開始了獨立于地產的進程——大量承接第三方項目。這個階段，雅生活不斷輸出管理、品牌，啟動市場化。

??2018年2月，雅生活在港股上市。當時，A股則以南都物業為代表，物業上市潮由此拉開序幕。一直到三年后的今天，物業公司的分拆和上市仍是一股潮流。2018-2020年，上市的物業管理企業達到34家。當中尤以房企分拆旗下物業公司在港交所上市為主。而在2018年以前，登陸資本市場的物業管理企業合計也僅有6家。短短幾年間，物業管理行業在資本市場的表現可謂一個“天上”，一個“地下”。 

??“從起源于地產、服務于地產，到開始進行市場化并成功登陸資本市場，雅生活是最早一批開始全面市場化的頭部物業企業。”2018年2月赴港上市以來，雅生活屢獲資本市場看好，目前市值已超過500億（截止2021年7月23日數據）。2020年，雅生活服務收入100.3億元，增長高達95.5%，成為市場上首批營收超百億的物業服務企業。

??李大龍用“繁榮”一詞形容物業管理的行業現狀。其表示，越來越多的物業公司上市，已是大勢所趨。“如今的物業服務經過40年的發展，已從單純的‘四保’服務向多元綻放，延伸幅度也越來越深，這是跨越式的發展。”毋庸置疑，物業管理行業進入了高速發展時代，李大龍認為，在未來5~10年這個行業還將有一輪更繁榮的發展。

??雅生活的價值不止物業

??2016年8月，李大龍加入雅生活。在此之前，他曾任職于普華永道資本市場部，在資本市場有多年履歷，接觸過眾多不同類型的行業。他對一個行業的判斷主要基于兩點：是否有健康的業務模式以及行業未來有多大的發展空間。 

??他表示加入雅生活是一個“正確的決定”，慶幸作為親歷者見證了這個行業的突破和變革。據了解，雅生活上市后，正是李大龍主導執行了雅生活的擴張戰略，其先后參與完成多個優質整合。2019年9月，他參與并推進了雅生活對中民物業的收購，成為物業管理行業經典的收并購案例。

??市場化的內生增長與外延式的股權合作結合極速推動了雅生活規模的增長。2018年剛上市時，雅生活服務合約總建筑面積2.46億平方米，總在管面積1.38億平方米。至2020年，雅生活服務總合約面積達到了7.2億平方米，在管面積5.7億平方米。上市三年，在管面積增長了4倍多。

??這些成果在雅生活集團財務數據上的最突出體現，便是非住宅物業收入占比的快速提升。在2020年超百億的收入中，住宅物業收入占比40%，非住宅物業收入占比60%。“從財報數據上可以很直觀看到，非住板塊收入已經超過了住宅板塊。但在三年前，住宅收入占雅生活年度營收超90%。收入結構的豐富讓雅生活營收在短短三年間翻了數番，同時，更均衡的業態分布也讓雅生活擁有更大的發展潛力。”李大龍表示，通過這兩年的戰略布局，雅生活完成了在全區域、全業態的布局和深耕。親歷了雅生活高速發展的他，總結了雅生活這幾年快速發展的四個核心優勢：

??第一，堅持做好服務品質和口碑，不忘初心。物業行業作為軟性服務行業，品質和口碑是物業服務企業的底線。他將這兩者比作是物企的眼睛，“我們要愛護我們自己的眼睛”。第二，不斷迭代的產品力。隨著服務業態及業主需求的升級，物企服務的內容已遠超幾十年前的 “四保”范圍。而雅生活通過針對各業態用戶痛點，不斷更新不同的產品標準，使得產品服務不斷升級迭代，在市場上始終保持著強勁的競爭力。第三，科技與數字化能力。數字化的應用，是支撐雅生活這些年快速擴張規模、穩定經營的關鍵。數字化后臺讓雅生活全國目前管理的三千多個項目的運營數據，甚至業主滿意度都一目了然，最大限度保障了集團層面對生產運營過程的有效監督把控。第四，專業的人才和拼搏精神。雅生活近30年深耕物業行業沉淀下來的團隊和人才，使得公司在擴張的同時能在縱向領域挖掘更多的社區價值，從而實現增值服務上的提升。