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??盈利預告公布14天后，新大正（002968.SZ）打響了半年報的第一槍。

??7月21日，新大正公布了上半年財務報告。營收、凈利潤分別為8.96億元、7438萬元，同比增長58%、38.37%。雖然收入和凈利潤增加，但每股收益和經營性現金流凈額卻出現下降。

??上半年的每股收益為0.4607元，較上一年同期減少了7.92%；尤其是增拓業務的開展，給新大正的現金流帶來較大影響，上半年，經營現金流凈額約為-1.59億元，流出同比增加579.67%。

??41分鐘股價下跌4.8%

??營收數據喜人，但股市走向卻不盡如人意，并且和公布盈利預告時的情況截然相反。

??7月22日開盤后，新大正的股價在10：11下跌達4.8%，開盤僅41分鐘，這是其上市以來少有的跌幅情況。

??當天上午，其股價經歷暴跌后緩緩回升，下午便一直在-2%的跌幅徘徊。截至收盤，新大正報收44.97元/股，較最低值略有回暖，當天跌幅為0.95%。

??從7月初開始觀察其股價走勢圖，與今日的股價走勢略為相似，股價先滑過低谷，隨后急速攀升，達到峰值后又在波動中回落。

??財報正式公布后的股價走勢，與14天前的業績預告大為不同。

??7月7日收盤后，新大正公布了上半年的盈利預告，表示由于其項目拓展、收并購，以及增值服務等方面取得一定突破，營收增長預計在56%-59%之間。

??較高的營收增勢“帶動”了資本市場，7月8日，其股價整體上揚10%，上升態勢持續到第二天，兩天累計增長11.34%。

??在這期間，7月9日一早，華泰證券和天風證券分別以新大正“全國化市拓”和“Q2收入高增”為由，給予其“買入”評價。然而隨后的四天股價在漲跌搖擺中走低，一直延續到半年報的發布。

??從網友的討論中，或可看出股市態度反轉的原因。“為啥每年的經營現金流比招商積余差這么多？今年上半年經營現金流更差了，現金流全沒了，賺得是假錢？”有人將矛頭指向了新大正的現金流。

??這或許是其中一個原因。在盈利預告中，新大正只公布了收入情況，對其他財務狀況未提及，交易市場對于其整體的判斷不夠全面。而完整的半年報公布后，營收、毛利、現金流等情況一一攤開，資本市場也有了自己的考量。

??經營現金流出激增579%

??相比前兩年的經營性現金流收支情況，今年的流出金額創了新高。不僅如此，同期手中的現金也出現一定程度的壓縮。

??2019年上半年-2021年上半年，新大正的經營凈額分別約為-4131.61萬元、-2334.93萬元、-1.59億元，2020年和2021年的增長率分別是43.49%、-579.67%。

??不過，其現金流大量流出的問題，在第一季度便已有所展現。第一季度，新大正的經營現金流凈額達到-1.51億元。彼時，其營收實現了同比54.96%的增長，但經營現金流出卻在加速，對此新大正給出的解釋是，“這是在管項目增加及新增合并民興物業所致。”

??一般而言，收入和凈利潤持續增長，而經營凈額的流出卻大于流入，或許與其擴張過程中帶來的應收和預付款項的增加有關。

??截至2021年6月30日，新大正的應收賬款和預付款項分別達到3.3億元、1023萬元，同比增長63.4%、74.8%。而這兩項資金的增加，正是由于其市場擴展和規模增加所引起。

??業務拓展，對貨幣資金也產生影響。同期，其貨幣資金約為4.37億元，同比減少35.4%，在總資產的比重減少了18.79個百分點。

??上半年，新大正完成了對民興物業的合并，并且新拓項目也取得進展。其新拓展項目中標總金額約8億元，飽和年化合同收入金額約4億元，上半年新簽年合同額1000萬（含）以上項目9個。

??增值服務收入占比不足1成

??不同于在以住宅物業起家的物企，新大正長時間專注的都是公建賽道，學校物業、公共物業、航空物業、辦公物業、商住物業是其投身的五大業態。

??今年以來，其在辦公物業連續中標國銀金融中心、中國再保險大廈、中國地震局、深圳市公安局羅湖分局等項目，使辦公物業的營收達到3億元，同比增加130.76%，營收占比達34.55%。公共、商住、學校、航空等物業的收入占比分別為17.89%、15.59%、14.99%、10.18%。

??不過，專注公建項目的新大正，其毛利率卻呈現較低的水平。究其原因，與較少的增值服務布局有關。

??新大正共有三項主要業務，分別是綜合物業管理服務、專項物業管理服務和增值服務。截至6月底，綜合物業管理服務和專項物業管理服務的毛利率分別為18.09%、14.7%，且出現不同程度下跌。同期的增值服務增長了0.3%，達到49.48%。

??增值服務的毛利率是物業管理服務毛利率的兩倍有余，但是兩項物業管理服務卻承擔了超過9成的收入，以至于整體毛利率較上一年同期下降了2.18個百分點。

??今年1月-6月，物業管理服務的收入達到8.45億元，較2020年同期增長了59.04%，占總收入的94.36%。增值服務收入5051萬元，雖然同比增長了42.5%，但營收不足總收入的6%。

??此外，較低的毛利率還與其項目的成熟度有關，成熟度越高的項目，其毛利率也較高。

???以一年為界，一年以上項目的毛利率為21.26%，而一年以下的新進項目，其毛利率則只有11.39%，比成熟項目低了近10個百分點。兩相作用之下，其整體毛利率為19.3%。