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??在將建業新生活送上港交所不到一年，胡葆森又將代建業務分拆上市。

??4月7日晚間，建業地產股份有限公司（00832.HK，以下簡稱：建業地產）發布公告稱：公司目前擬以分派以及全球發售方式進行建議分拆中原建業有限公司（以下簡稱：中原建業），當中將包括香港公開發售及國際發售（包括優先發售）。

??這也意味著，去年11月遞表的中原建業終于取得新突破，有望成為建業集團旗下第四個香港主板上市平臺。

??去年7月10日，綠城管理控股有限公司（9979.HK，以下簡稱綠城管理）以“中國代建第一股”的身份登陸港交所，發行價為2.65港元每股。上市首日表現優異，收漲30%，報價3.25港元每股，總市值62.08億港元，全天總成交達5.03億港元。

??同為代建企業，中原建業未來能否與綠城管理在資本市場一決高下？

??“與綠城管理不同，中原建業是深耕型企業：一方面背靠建業地產，能夠保證代建項目的穩定獲取，同時，母公司的品牌效應在其開展第三方項目拓展時能夠給予較大助力；另一方面，作為深耕型企業，中原建業在河南的市場占有率較大，有一定的區域優勢。”北京國資背景上市房企投資部副總經理劉明軒在接受中國房地產報記者采訪時表示。

??諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為：中原建業背靠建業地產，依托于建業的強大的資源支撐，同時輕資產的運營模式，無需承擔土地及項目開發的成本，使得企業保持低負債和高利潤率，在資產市場上具有獨特優勢。

??中原建業的前世今生

??在房地產高歌猛進的時代，代建生意并不被重視，如同當年一樣被冷落的物業服務行業，但從中原建業的發展時間線來看，建業地產在代建領域的布局似乎比公開資料顯示的更早一些。

??根據招股書資料顯示，中原建業前身為河南軒隆房地產開發有限公司，由獨立第三方公司成立于1994年9月20日，初始注冊資本為人民幣1500萬元。1994年9月20日，更名為河南中信房地產開發有限公司（以下簡稱：河南中信房地產），在一系列股權轉讓后，2004年5月27日，該公司分別由河南省恒鑫實業有限公司及中原信托投資有限公司分別持股25%及75%權益。

??2004年5月28日，建業地產以375萬元價格從中原信托和河南恒鑫手中收購該公司25%股權，隨后，再次注資將其注冊資本增至5000萬，河南中信房地產正式更名為河南中原建業城市發展有限公司（簡稱：中原建業）。

??2007年建業地產以4350元價格自中原信托收購余下50%股權，至此，中原建業由建業地產全資擁有。

??2015年四季度，中原建業開始啟動代建業務。彼時，綠城房地產建設管理集團有限公司(以下簡稱綠城管理集團)也在杭州玫瑰園度假酒店剛正式掛牌成立。

??剛啟動代建業務的中原物業，旗下代建項目僅3個。5年后，其規模便迅速擴大，截至2020年6月30日，中原建業在管項目數量及建筑面積已增至182個，在管面積為2400萬平方米。

??截至目前，中原建業旗下大部分項目位于河南，182個項目中174個位于河南省內，在管面積2310萬平方米。

??值得關注的是，規模增長之外，中原建業的收益在集團整體銷售收入中占比逐年提升。

??據中國房地產報記者統計，2018年至2020年上半年，建業地產的總銷售額為723.66億元，1011.5億元、429.51億元；其中輕資產銷售額分別為186.91億元、293.49億元、129.35億元，占總收入比例分別為25.83%、29.01%、30.12%。

??根據建業地產3月31日發布的2020年全年業績報告顯示，建業地產實現合同銷售金額1026億元，其中重資產的合同銷售金額為人民幣683億元；輕資產的合同銷售金額為人民幣343億元，分別占比為66.5%、33.4%，輕資產比重較2019年同期上漲4.39%。

??輕資產“藍海”背后的利潤考驗

??在中原建業的招股書中，行業競爭越來越激烈被其列入風險元素之一。

??根據中指院數據顯示，截至2019年，市場有28家大型房地產代建公司。2010年至2019年，房地產代建市場新訂約項目數量及建筑面積的復合年增長率均分別超過25%。前十大代建公司占據約9成市場份額，行業高度集中。

??一位金隅集團前代建項目負責人告訴中國房地產報記者：代建模式早已經突破原有政府保障房的范疇，介入到了整個房地產開發鏈條的諸多環節，而且每家操盤方式不同，如：以“小股操盤”模式探索代建道路的萬科，以綠色地產為代建特色的朗詩，還有濱江集團、當代置業、聯發集團等。一些業務開啟較早的企業都已在區域和全國形成了代建布局，甚至部分開發規模逐漸與開發規模相抗衡。

??為何諸多企業爭相進入代建行業？

??陳霄認為，傳統房地產行業集中度不斷提升，調控政策長期處于嚴控之下，房企間的競爭越來越激烈，傳統住宅板塊利潤率不斷下滑，企業積極轉型開始布局其他新興業務板塊。另外，在三道紅線新規的壓力之下，融資環境趨緊，房企資金壓力上升，房企企圖通過分拆旗下代建板塊上市來達到降低母公司負債的目的。除此之外，代建行業的輕資產特性，也是房企青睞的一個重要原因。

??上述代建項目負責人則認為，代建的輕資產優勢和規避調控風險的紅利增長優勢是吸引品牌地產企業進入的主要原因。

??這個行業究竟算不算門好生意？

??以中原建業為例，代建業務的凈利潤率遠高于傳統住宅開發行業。數據顯示，中原建業2017年、2018 年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日凈利潤分別為1。42億元、4.03億元、6.41億元、2.56億元，同期凈利率分別為45.9%、59.7%、 62.3%、62.2%及62.8%，呈上漲趨勢。

??相比之下，2019年50家上市房企全年凈利潤率平均值是14.29%，2018年為14.89%，并且有逐年下降趨勢。

??那么這項業務是否真的是一片理想“藍海”？

??根據綠城管理近期發布的2020年全年業績報顯示，盡管營收規模持續上漲，但綠城管理的毛利率卻持續下滑，數據顯示，綠城管理毛利率從2017年56.75%下滑到2020年47.76%；凈利率從2017年的25.85%下滑到2020年的22.74%。

??陳霄認為，代建行業本身天花板較低，行業競爭不斷加劇，未來代建企業想要提升利潤率變得更加困難。

??對于未來代建行業是否會出現“分拆上市潮”，她認為，隨著越來越多企業入局，并且鑒于資本市場歷來對于輕資產模式的高估值，未來不排除會出現代建上市潮的現象。