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??走進(jìn)房企

??房企債務(wù)置換有新花樣

??“三道紅線”壓頂綠地，張玉良：一個季度降一道線

??合生創(chuàng)展346億拿下廣州最大舊改項目

??金科股份擬發(fā)行19億公司債，用于償還舊債

??國瑞置業(yè)再啟高息發(fā)債模式

??華夏幸福收上交所監(jiān)管函

??【1】房企融資進(jìn)一步受阻、現(xiàn)金流趨緊已注定。貝殼研究院近日發(fā)布的報告稱，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計將超過1.2萬億元，同比增長36%，并歷史性地突破萬億大關(guān)。不過已露端倪的是，房企正通過債務(wù)置換緩解債務(wù)壓力自救。上周開始，華北某大行其所在省已有幾個城市的地方政府和房企合作，試圖通過地方政府融資平臺向銀行貸款，置換房企到期債務(wù)，以緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況。具體來看，明面上看，地方政府沒有出面主導(dǎo)，銀行與項目方洽談時，對方也不會提政府背書，但銀行是看著政府背景才對接。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，房企拿到置換的資金并非盲目擴(kuò)張或繼續(xù)亂投資，只為活下去。在多個地市，這樣的試點解決方案正在鋪開。對銀行和地方政府平臺來說，這樣的方式或許存在風(fēng)險，但還款來源是新項目，地產(chǎn)公司在新的醫(yī)療城和輕軌周邊都囤積了地塊，新項目一方面可以“置換”舊債，另一方面也將有望帶動周邊地產(chǎn)升值，獲得穩(wěn)定的收入來源，進(jìn)而改善房企現(xiàn)金流。

??【2】2019年報顯示，綠地集團(tuán)凈負(fù)債率為155.6%、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率82.8%、現(xiàn)金短債比0.76，“三條紅線”全踩雷。截至2020年第三季度，綠地控股仍踩中“三道紅線”：凈負(fù)債率為183.45%，遠(yuǎn)超100%的標(biāo)準(zhǔn)；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.38%，超過70%的標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)金短債比為0.78，低于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。近日，綠地董事長張玉良在每年例行的媒體交流會上表示，針對三條紅線，綠地已經(jīng)制定了降檔時間表，先降的是現(xiàn)金短債比，原計劃2021年6月完成，按現(xiàn)在的情況，2021年一季度降完一條線沒有問題。其他兩條線綠地的目標(biāo)也是按要求提早，希望提早越多越好。

??【3】總投資超346億元的廣州海珠舊改“巨無霸”，最終花落合生創(chuàng)展。1月21日，經(jīng)村民代表公開投票表決，合生創(chuàng)展以100%同意率，成為廣州海珠區(qū)鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目合作企業(yè)。據(jù)悉，該項目北接中山大學(xué)，與廣州塔直線距離約2公里。項目總占地面積約113萬平方米，改造投資總金額約為346.67億元，創(chuàng)下廣州城市更新掛網(wǎng)招商以來投資總額紀(jì)錄。

??【4】1月24日，金科股份對外發(fā)布公告稱，擬發(fā)行19億元公司債，募集資金擬用于償還公司債券回售或兌付本金或利息。公告顯示，金科股份該期債券為2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模不超過19億元，分為兩個品種，品種一為4年期（附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和債券持有人回售選擇權(quán)）、品種二為5年期（附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和債券持有人回售選擇權(quán)）。據(jù)悉，債券發(fā)行首日為2021年1月27日，起息日為2021年1月28日。

??【5】剛踏入2021年，多數(shù)房企就一如既往地開啟了“借新還舊”的發(fā)債模式，不同的是，由于當(dāng)前融資環(huán)境仍處于相對寬松，因此，部分房企的發(fā)債利率有所下調(diào)，但同時，也有中小房企的發(fā)債利率依然保持在高位，在港上市的國瑞置業(yè)即是一例。1月12日，國瑞置業(yè)公布發(fā)行一筆利率高達(dá)14.5%的三年期美元票據(jù)。從近期房企發(fā)債情況來比較，國瑞置業(yè)以逼近15%的債券高利率，創(chuàng)下了自開年以來房企“高息發(fā)債”之最。回顧過去四年，國瑞置業(yè)的發(fā)債利率呈逐年增長的態(tài)勢：2017年—2019年，國瑞置業(yè)的美元債利率分別為7.0%、10.1%、13.5%。同時，由于公司被惠譽(yù)二次下調(diào)投資評級至“負(fù)面”，加上盈利指標(biāo)連續(xù)4年走低，市場對公司整體前景難言樂觀。

??【6】據(jù)上交所1月21日披露信息，上交所向華夏幸福發(fā)出監(jiān)管工作函，處理事由為：關(guān)于相關(guān)事項的監(jiān)管工作函。截至目前，華夏幸福未對外披露2020年度營運數(shù)據(jù)。據(jù)此前發(fā)布的三季報，2020年1-9月，華夏幸福實現(xiàn)銷售額合計600.85億元，同比下降40.30%；對應(yīng)的銷售面積為328.72萬平方米，同比下降63.92%。具體到各項業(yè)務(wù)方面，2020年前三季度，華夏幸福產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)算收入額為261.05億元，同比增長37.06%；房地產(chǎn)開發(fā)簽約銷售額309.19億元，同比下降60.64%；其他業(yè)務(wù)（物業(yè)及酒店等）銷售額為30.61億元，同比增長0.59%。