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??“太陽(yáng)升起來(lái)了，黑暗留在后面”過(guò)往皆是序章，新的一年已經(jīng)拉開帷幕。

??剛剛翻過(guò)頁(yè)的2020年，物管行業(yè)可謂賺足了資本市場(chǎng)的眼球。又因著近九成從房企中分拆而來(lái)，在每年跨年行業(yè)常關(guān)注的大事——丁祖昱評(píng)樓市的演講分享中，更是著墨對(duì)物管行業(yè)進(jìn)行了深度剖析。

??丁祖昱的演講中，有物企上市熱潮下的冷思考，有收并購(gòu)擴(kuò)規(guī)模的獨(dú)到解讀，有對(duì)估值分差與未來(lái)增值點(diǎn)的分析，也有對(duì)今年物企突圍著力點(diǎn)的意見分享，更有對(duì)物管行業(yè)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)。 

??2020年12月31日下午，“2021挑戰(zhàn)未來(lái)——丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)”在上海新靜安體育中心舉行，現(xiàn)場(chǎng)超3000人聆聽易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱的分享。

??深藍(lán)色的燈光投射在舞臺(tái)的巨幕上，丁祖昱從數(shù)據(jù)入手，對(duì)行業(yè)進(jìn)行挖掘，不時(shí)插入幾句點(diǎn)評(píng)，讓大家在龐雜的數(shù)據(jù)中，能夠迅速地了解背后的深意。

??2020年是令每個(gè)人都難忘的一年，物業(yè)在這一年里創(chuàng)造了數(shù)不清的感動(dòng)，也彰顯了好物業(yè)的真正價(jià)值。

??近半淪為“僵尸股”

??“機(jī)會(huì)”在2020年年中集中爆發(fā)，物企以其強(qiáng)有力的穩(wěn)定性受到資本市場(chǎng)的青睞，接二連三奔赴港交所，6月份之后共有13家物企成功上市。

??物管行業(yè)的輕資產(chǎn)特性，讓它的杠桿始終維持在穩(wěn)定水平，而不斷攀升的市盈率，一次又一次地刺激著資本市場(chǎng)。

??水滿則溢，在物企爭(zhēng)先恐后地進(jìn)入資本市場(chǎng)，當(dāng)初披著的夢(mèng)幻色彩難承市場(chǎng)之重，相繼“破碎”。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，下半年上市的13家物企，近半數(shù)上市即破發(fā)。上市潮未退，“破發(fā)”已至。

??不僅如此，已經(jīng)上市的物企近半淪為“僵尸股”，49%上市物企日成交額在1000萬(wàn)元以下，46%上市物企日成交量在100萬(wàn)股以下。

??房企系近九成

??12月31日隨著建發(fā)物業(yè)的敲鐘聲，2020年內(nèi)地物企在港股上市的數(shù)量定格在17家。不可否認(rèn)，物管行業(yè)受到的關(guān)注度在明顯提升，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年上市物企有13家。

??對(duì)于物企來(lái)說(shuō)，規(guī)模是避不開的討論話題。發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，丁祖昱談到，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)處于高速發(fā)展的進(jìn)程中，市場(chǎng)規(guī)模不斷攀升，2020年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理面積為351.5億㎡，同比增長(zhǎng)13.4%。

??截至2020年，物企上市數(shù)量為42家，其中，主要關(guān)聯(lián)房企物業(yè)有36家，相對(duì)獨(dú)立物業(yè)有6家，房企系近九成。

??“對(duì)母依賴癥的輕重”是行業(yè)對(duì)物企的主要觀察因素，獨(dú)立開拓能力才是真實(shí)力的體現(xiàn)。上市之后的物企也在通過(guò)自身的努力，減弱從母公司的面積輸送，積極進(jìn)行收并購(gòu)。

??在已經(jīng)上市的物企中，并購(gòu)數(shù)量及金額不斷攀升，物企并購(gòu)開始加速。今年以來(lái)，上市物企已經(jīng)完成61起并購(gòu)，同比增長(zhǎng)154%；并購(gòu)金額達(dá)到84.48億元，同比增長(zhǎng)40.3%。

??缺乏母公司支持的第三方物企，一方面需要自己開拓管理面積，另一方面還需面臨并購(gòu)資金的壓力。在品牌物企發(fā)力的背景下，獨(dú)立第三方物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加激烈。

??估值首尾差異巨大

??5年前，物管行業(yè)的營(yíng)收規(guī)模剛過(guò)5000億，短短五年激增153%，達(dá)到1.2萬(wàn)億。但是，行業(yè)“馬太效應(yīng)”愈發(fā)明顯。

??根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的3.27倍。

??作為房地產(chǎn)行業(yè)的新賽道，物業(yè)已經(jīng)擔(dān)起第二增長(zhǎng)點(diǎn)的責(zé)任，但是首尾物企收入的差距又讓部分房企遲疑。2020年數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)已有數(shù)十萬(wàn)家物業(yè)公司，總營(yíng)收1.2萬(wàn)億，但是僅TOP10物企就占據(jù)90億元的收入。未來(lái)，或許這個(gè)差距還將進(jìn)一步縮小。

??物企營(yíng)收一般有兩大塊，一是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，一是增值服務(wù)。在物企提供的服務(wù)中，增值業(yè)務(wù)營(yíng)收表現(xiàn)亮眼。202年物企平均利潤(rùn)構(gòu)成中，基礎(chǔ)服務(wù)為1.68億元，而增值服務(wù)是1.4億元，僅差0.28億元。

??不過(guò)，物企營(yíng)收中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍占重頭。從2020年?duì)I收的構(gòu)成來(lái)看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入20.5億元、增值服務(wù)7.02億元。

??營(yíng)收占大頭，利潤(rùn)卻較低，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的收入低廉。克而瑞取具有代表性的17家物企，得出住宅物業(yè)平均物管收入1.84元/㎡/月，基本上于2019年平行。

??而在增值服務(wù)方面，坪效差異巨大。丁祖昱解釋稱，領(lǐng)先企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入占比超1/4，增值服務(wù)坪效增速超50%，而部分物企的增速卻在負(fù)值徘徊，如時(shí)代鄰里、彩生活的同比增速分別-11%、-18%。

??收并購(gòu)邁入“高峰期”

??翻過(guò)年關(guān)，物業(yè)又將以什么姿勢(shì)面對(duì)新一年的挑戰(zhàn)？

??規(guī)模還是要擴(kuò)，但是怎么擴(kuò)，往哪里擴(kuò)，或許值得思考一下。基于此，物企的收并購(gòu)步伐不僅不會(huì)放慢，甚至可能邁入“高峰期”。

??丁祖昱表示，物企要借由大量橫向和縱向的并購(gòu)，豐富管理業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容；還要開展相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，如智能化改造、業(yè)主增值服務(wù)、教育、醫(yī)療、美容，企業(yè)行政等，擺脫單一基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)收入，不斷提升非基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比。

??雖然物管行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”的情況，但市場(chǎng)整體集中度低，高度分散，各類企業(yè)絕對(duì)增長(zhǎng)空間仍大。物企要找準(zhǔn)定位，在自己的賽道上找目標(biāo)。位于第一梯隊(duì)的物企，需進(jìn)行橫縱延展，擴(kuò)大先發(fā)優(yōu)勢(shì)；第二梯隊(duì)的物企，要繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，補(bǔ)齊各項(xiàng)短板；而第三梯隊(duì)則需要深化區(qū)域或業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，尋找差異化競(jìng)爭(zhēng)方向；第四梯隊(duì)保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定，努力提升盈利水平。

??隨著人們生活水平的不斷提高，物業(yè)也不僅僅肩負(fù)管理職能，而被寄予了更多期待。物企應(yīng)注意到業(yè)主群體的變化，提高自身的能力，提升管理價(jià)值。

??當(dāng)然，對(duì)于想要跨入資本市場(chǎng)的物企而言，明年的上市門檻或?qū)⒄{(diào)高，充實(shí)自己更是迫在眉睫。