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??奔跑在力爭(zhēng)千億、重回行業(yè)50強(qiáng)路上的花樣年控股集團(tuán)有限公司（股票代碼：01777.HK 以下簡(jiǎn)稱“花樣年”）正嘗試各種方式，在規(guī)模增長(zhǎng)訴求與“三道紅線”的限制之間，取得平衡。

??12月14日，花樣年發(fā)布公告稱，向中融國際信托（以下簡(jiǎn)稱“中融信托”）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司70%股權(quán)，作價(jià)8億元，預(yù)計(jì)將錄得不少于6.87億元的收益。

??“我們?cè)谏钲谟?7個(gè)城市更新項(xiàng)目，與中融信托合作的是其中之一。”12月17日，花樣年的相關(guān)人士表示，對(duì)于此類項(xiàng)目的利潤(rùn)變現(xiàn)，該公司有兩條路徑，一是自行慢慢孵化，二是在中間轉(zhuǎn)化階段引入戰(zhàn)略投資者，提前鎖定利潤(rùn)。去年，花樣年已經(jīng)在龍華項(xiàng)目引入了平安不動(dòng)產(chǎn)，這次引入中融信托也是同樣的考慮。

??引入金融機(jī)構(gòu)降杠桿、加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)是花樣年早就想好的一步棋。在3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，該公司管理層便透露今年會(huì)采取穩(wěn)財(cái)務(wù)降杠桿升評(píng)級(jí)的多種方式，包括加強(qiáng)與銀行、信托等機(jī)構(gòu)的合作，乃至探索地產(chǎn)信托基金。

??舊改項(xiàng)目引入金融機(jī)構(gòu)

??公告顯示，中融信托收購的項(xiàng)目公司持有位于深圳市東部大鵬新區(qū)北端葵涌街道葵豐社區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目。這是一個(gè)城市更新項(xiàng)目，占地面積約21.7萬平方米。項(xiàng)目地處葵涌中心區(qū)，南臨大鵬灣與香港九龍半島隔海相望，地理位置優(yōu)越。交易完成后，花樣年于該項(xiàng)目公司的持股比例將調(diào)整為11%，但仍將繼續(xù)操盤，負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的日常營(yíng)運(yùn)，包括項(xiàng)目開發(fā)及銷售。

??這不是花樣年第一次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)給金融機(jī)構(gòu)。2019年11月，平安不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)購了花樣年深圳市一個(gè)舊改項(xiàng)目的項(xiàng)目公司新增資本及提供股東貸款，總金額約13.809億元。交易后，平安不動(dòng)產(chǎn)持有該項(xiàng)目公司34.3%股份。

??值得一提的是，平安不動(dòng)產(chǎn)的這筆投資附加了回購條件，在項(xiàng)目物業(yè)出售95%后，花樣年將對(duì)平安不動(dòng)產(chǎn)持有的股權(quán)進(jìn)行回購，價(jià)格為未售物業(yè)的估值，上限為15億元。

??而據(jù)接近花樣年的業(yè)內(nèi)人士透露，此次中融信托收購的項(xiàng)目并未簽訂回購協(xié)議。

??花樣年將上述兩宗交易，視為城市更新項(xiàng)目利潤(rùn)變現(xiàn)的可行途徑之一。據(jù)了解，目前該公司在粵港澳大灣區(qū)擁有46個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中深圳最多，有27個(gè)項(xiàng)目。花樣年方面表示，對(duì)于城市更新項(xiàng)目公司有兩條已經(jīng)走通的路徑，一是慢慢孵化，直到完成整個(gè)舊改流程，獲取比較豐厚的利潤(rùn)，如坪山好時(shí)光項(xiàng)目；第二條路，就是在項(xiàng)目的中間轉(zhuǎn)化階段就引入戰(zhàn)略投資者，提前鎖定利潤(rùn)，比如此次的葵涌項(xiàng)目，以及跟平安不動(dòng)產(chǎn)合作的龍華項(xiàng)目。

??擴(kuò)大合作范圍 加速去化、加快周轉(zhuǎn)

??除了平安不動(dòng)產(chǎn)和中融信托，今年花樣年還把兩個(gè)項(xiàng)目70%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了旭輝集團(tuán)旗下的晨曦基金。相較金融機(jī)構(gòu)，花樣年今年拓展房企“朋友圈”的力度更大。截至目前，已經(jīng)跟其達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系的房企包括電建地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、華夏幸福、東原集團(tuán)等房企。合作范圍頗為寬泛，包括“信息交流”“土地市場(chǎng)”“項(xiàng)目合作開發(fā)與轉(zhuǎn)讓”等。

??在花樣年的管理層看來，能否與主流企業(yè)合作，是判斷企業(yè)成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)，是進(jìn)入主流賽道的標(biāo)準(zhǔn)型動(dòng)作。而進(jìn)入主流賽道正是花樣年孜孜以求的新目標(biāo)。2019年，花樣年提出了二次創(chuàng)業(yè)、彎道超車的口號(hào)，今年該公司董事長(zhǎng)潘軍又進(jìn)一步提出了明后兩年沖擊千億，重回行業(yè)前50強(qiáng)的具體目標(biāo)。

??2020年，花樣年的銷售目標(biāo)是450億元，同比增長(zhǎng)26%，前11個(gè)月已經(jīng)完成了約432億元，全口徑銷售金額的排名上升至第67位。有消息指，該公司今年的內(nèi)部銷售目標(biāo)為600億元，同比增速將近66%，就算最終能達(dá)標(biāo)，未來兩年要達(dá)成千億仍需實(shí)現(xiàn)每年30%的增長(zhǎng)。“融資新規(guī)出來后，房企彎道超車的幾率很低了，30%的增長(zhǎng)還是很有難度。”一位分析師如此認(rèn)為。

??截至今年6月底，花樣年的凈負(fù)債率為78.3%、現(xiàn)金短債比1.7倍。按照該公司自己的算法，上面兩個(gè)指標(biāo)離“紅線”較遠(yuǎn)，另外一條線接近達(dá)標(biāo)。不過，就算兩條線未踩，未來也只有10%的有息負(fù)債增幅。要支撐30%的銷售增幅，花樣年必須尋找不放大杠桿的增長(zhǎng)方式。

??“三道紅線”規(guī)則出臺(tái)后，把債性融資替換成股性融資，加快現(xiàn)金回款，進(jìn)一步拓展合作、降低權(quán)益成為了很多房企的共同選擇。潘軍也認(rèn)為，要快起來，就要多跟優(yōu)秀公司合作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年花樣年獲取的18幅土地中，合作比例達(dá)到了53.8%。該公司將合作伙伴分成了幾類，跟央企合作，可以借力較低的融資成本；跟具備區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)的房企合作，有利于擴(kuò)展布局和區(qū)域深耕；快周轉(zhuǎn)的房企則可以幫助其實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)，提高資金回款效率。

??花樣年的相關(guān)人士表示，在走向千億的過程中，希望除了規(guī)模的增長(zhǎng)，還能同時(shí)維持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和較高的利潤(rùn)率。據(jù)其透露，未來的投資中，該公司并未打算通過繼續(xù)提高杠桿去公開市場(chǎng)搶地，規(guī)模的增長(zhǎng)更多會(huì)來自于加速已有的確權(quán)土儲(chǔ)的去化，盡快將其轉(zhuǎn)化為可售資源。加快城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化和拓展，補(bǔ)充高利潤(rùn)項(xiàng)目。通過招拍掛渠道拿的將主要是快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，把流速和規(guī)模做起來。