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??九十年代，白錫洪從國企辭職，投身商海，這是他第一次觸到時代的脈搏。如今，站在物業藍海不斷外延的浪潮下，他又將如何？

??12月14日早間，時代鄰里（09928.HK）發布公告稱，將以2.97億元收購成都合達聯行科技有限公司（下稱“合達聯行科技”）49%股權。

??從公告獲悉，此次收購協議是由買方時代物業管理、賣方日照欽悅君宇企業咨詢合伙企業和日照宇奎惠祥商業管理合伙企業兩家公司，及共同投資者中山德能投資有限公司、目標公司成都合達聯行科技有限公司、項目公司成都合達聯行物業服務有限公司（下稱“合達聯行物業服務”）、擔保人和成都嘉瑞通樺企業管理合伙企業共同簽訂。

??一次14倍市盈率的收購

??時代物業管理收購合達聯行科技49%的股權，代價約為人民幣2.97億元。交割后，目標公司將成為時代鄰里的間接聯營公司，并將入賬列作時代鄰里的投資。

??值得注意的是，合達聯行科技截至2019年12月31日止年度除稅后49%的凈溢利約為人民幣2,079萬元，此次收購代價約為除稅后凈溢利的14倍(“市盈率”)。截至發稿，時代鄰里的市盈率約46.37倍。

??公開資料顯示，收購前，合達聯行科技由日照欽悅君宇企業咨詢合伙企業（有限合伙）持股63.49%、成都嘉瑞通樺企業管理合伙企業（有限合伙）持股20%和日照宇奎惠祥商業管理合伙企業（有限合伙）持股16.51%。收購完成后，由時代鄰里持股49%，中山德能投資有限公司持股31%和成都嘉瑞通樺企業管理合伙企業持有20%。

??其中，中山德能投資有限公司成立于2020年9月，由2020年11月成立于香港的大南集團有限公司全資擁有。另一家持股公司，成都嘉瑞通樺企業管理合伙企業成立于2020年11月，股東為游江、寧波方洛峰企業管理合伙企業、曹莉、劉建明、趙夏影、賀增禮和成都道寧企業管理有限公司。

??值得注意的是，項目公司合達聯行物業服務為合達聯行科技全資子公司，而合達聯行科技的法定代表人是游江，董事長兼最終受益人為羅怡。通過股權穿透，羅怡共關聯56家企業，其中一家為成都置信實業（集團）有限公司（下稱“置信”）。羅怡擔任置信的董事，而置信的實控人為楊毫，持股99%。

??億級管理目標或將完成

??此次收購，關系到時代鄰里招股書中立下的flag，更關系到白錫洪一個億的目標。

??時代鄰里成立于1998年，經過21年的沉淀，于2019年年末一舉登陸港交所。上市的幕后推手，正是時代鄰里董事會主席白錫洪。他在房地產行業有超過25年的實戰經驗，于2018年8月正式加入時代鄰里。

??與其他從房產母公司拆分出來的物企一樣，時代鄰里的大部分管理面積來自母公司——時代中國（01233.HK）。直到籌備上市，才開始突擊第三方在管面積。

??截至2018年年底，時代鄰里承接來自第三方的管理面積，占總在管面積28.8%。而截至2019年12月31日，來自第三方的在管規模已經超過時代中國集團，占54.8%。

??從第三方汲取更多面積，是白錫洪一直努力的目標。但此時的他，還稍顯保守。招股書中，有這樣一段描述：2020年至2022年，公司預計收購4家或8家物管公司，標的在管面積超過5,000萬平方米。

??按照白錫洪的計劃，這個目標實現起來并不困難。

??但2020年的開局，便奠定了不尋常的基調。疫情的發生，讓物業行業第一次以如此特殊的形象出現在公眾面前。在物業行業大放異彩的情境下，白錫洪也嗅到一絲機遇，一改保守面貌。

??2019年年度業績會上，時代鄰里表示，2020年將保持去年109.4%的增長速度來拓展合約面積，按照規劃，2021年時代鄰里的管理規模要突破1億平方米。

??截至2019年12月31日，時代鄰里在管項目共229個，總合約建筑面積5,800萬平方米，總在管建筑面積4,650萬平方米。此時，無論從合約面積還是在管面積來看，距離1億的目標都有一定距離。

??雖然目標定在2021年，但白錫洪不準備放松。今年3月至5月，以雷霆之勢收購三家公司，其中兩家為專業物業公司。

??半年過去，時代鄰里的年中報再次給白錫洪帶來信心。截至2020年6月30日，時代鄰里總在管項目共309個（含6個市政環衛項目及5個城市公共服務項目），總合約建筑面積約1.06億平方米，總在管建筑面積約7,900萬平方米。

??彼時，距離1億平方米的管理目標，只剩下2,100萬。距離目標完成的時間，還有富余。

??翻過上半年的坎坷，物業股在下半年迎來一次浪潮。白錫洪在年中業績發布會上就曾表示：“物業行業剛開始進入資本市場，未來具有規模、速度或跨行業的收并購將會是新常態。”

??但就在外界以為時代鄰里會提前完成收購目標的時候，它啞火了。

??秋去冬來，轉眼2020年進入倒數階段，時代鄰里新的收并購消息始終沒有傳出。

??直到12月14日，一家名叫合達聯行科技的第三方公司出現在時代鄰里的公告內，時代鄰里將收購其49%股權。白錫洪的目標恐怕不只是合達聯行科技，還有合達聯行科技百分百控股的合達聯行物業服務。

??據悉，合達聯行物業服務是一家位于成都的物業管理服務公司，有185個合約管理服務項目及155個在管服務項目，合約面積約2,670萬平方米，在管面積約1,852萬平方米。

??此次收購完成，時代鄰里距1億平方米的目標，將只剩下兩百多萬。若加上時代中國的面積輸送，億級目標或將達成。