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??羅韶穎最近很忙。舉辦“2020開發(fā)者大會(huì)”，謀劃“迪馬產(chǎn)發(fā)”平臺(tái)，籌備物業(yè)分拆上市。

??“一直有在做這方面的準(zhǔn)備。”今年9月份，羅韶穎親口承認(rèn)，東原將分拆物業(yè)上市，“但具體時(shí)間和進(jìn)程目前還未確定。”

??羅韶穎所言非虛。

??最近一段時(shí)間，重慶東原澄方實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東原澄方）股東頻繁變更以及增資，或是在做上市前的股權(quán)梳理和重組。東原澄方即是東原物業(yè)的母公司。

??早在今年上半年，東原物業(yè)總經(jīng)理衡清達(dá)就曾透露，東原物業(yè)正在積極籌備赴港股上市。

??這個(gè)一向以“小而美”示人的東原物業(yè)，離香港資本市場(chǎng)越來(lái)越近。

??核心層13人“潛伏”

??東原物業(yè)伴隨著東原房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，成立于2003年9月24日，而東原地產(chǎn)是A股上市公司迪馬股份(SH600565)的全資子公司。

??2019年12月26日，迪馬股份發(fā)布公告，旗下子公司東原澄方擬實(shí)施員工股權(quán)激勵(lì)暨增資擴(kuò)股的方案，首次引發(fā)物業(yè)分拆上市猜想。

??東原澄方成立于2015年，持有重慶新東原物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱：東原物業(yè)）100%股權(quán)。而東原澄方也成為了“東原物業(yè)”品牌的發(fā)展平臺(tái)。

??此次股權(quán)激勵(lì)對(duì)象為東原澄方及其下屬子公司的董事、高管及對(duì)發(fā)展有較大貢獻(xiàn)和影響的核心人員，共13人。激勵(lì)人員通過(guò)出資199.47萬(wàn)元入伙持股平臺(tái)——天津盛益合企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙），間接持有東原澄方16.63%的股權(quán)，形成對(duì)東原澄方的增資。

??自此，東原澄方開始了上市前的股權(quán)大騰挪。

??股權(quán)大騰挪

??2020年3月7日，東原地產(chǎn)對(duì)東原澄方進(jìn)行增資，持股比例從83.37%上升到83.64%，天津盛益合企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)持股比例從16.63%下降到16.36%。

??2020年4月18日，迪馬股份的全資子公司天津澄方企業(yè)管理咨詢有限公司（簡(jiǎn)稱：天津澄方）注資東原澄方，持股39.01%，東原澄方注冊(cè)資本從“1219.47萬(wàn)元人民幣”增加到“1999.47萬(wàn)元人民幣”。

??相應(yīng)的東原地產(chǎn)持股比例從83.64%下降到51.01%，天津盛益合企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)持股比例從16.36%下降到9.98%。

??2020年10月14日，東原澄方引入香港公司栢天有限公司，持股25.4102%，東原地產(chǎn)持股比例從51.0135%下降到25.6033%。

??11月1日，東原地產(chǎn)退出對(duì)東原澄方的全部持股，天津澄方對(duì)東原澄方的持股比例從原有的39.0103%上升到51.0435%；此外，新增股東嘉實(shí)物業(yè)管理投資有限公司，持股13.5701%。

??值得注意的是，嘉實(shí)物業(yè)管理投資有限公司剛剛在香港注冊(cè)成立的公司，注冊(cè)時(shí)間是2020年10月份。

??“小而美”的挑戰(zhàn)

??雖與龍湖、金科有著“渝中三杰”的美譽(yù)，但相比前兩者，東原物業(yè)的規(guī)模則稍顯遜色。

??過(guò)去一年，東原物業(yè)新增外拓項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)，新增簽約面積近1000萬(wàn)平方米，外拓收入同比增長(zhǎng)超過(guò)800%。

??截止2020年上半年，東原物業(yè)在管項(xiàng)目接近200個(gè)，合約及管理面積3000余萬(wàn)平方米，和上半年統(tǒng)計(jì)的上市物企平均在管面積9800萬(wàn)平方米相比，差距較大。

??不過(guò)，羅韶穎曾對(duì)樂居財(cái)經(jīng)表示，東原物業(yè)外接物業(yè)占比越來(lái)越高，到今年年底應(yīng)該會(huì)超過(guò)50%。

??據(jù)此前公布的東原物業(yè)財(cái)務(wù)信息來(lái)看，截至2019年9月30日，東原澄方總資產(chǎn)7.98億元，凈資產(chǎn)1.29億元；2018年和2019年前三季度分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.13億元和4.27億元，凈利潤(rùn)分別為8638萬(wàn)元和4636萬(wàn)元，凈利率分別為16.85%、10.86%，呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

??據(jù)迪馬股份2020年中報(bào)顯示，上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.82億元，同比增長(zhǎng)20.59%，房地產(chǎn)開發(fā)（含物業(yè)）和專用車制造的收入占比分別為88.65%和7.99%。

??盡管營(yíng)收有所增長(zhǎng)，但利潤(rùn)和利潤(rùn)率卻出現(xiàn)了大幅下滑，其中，房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)服務(wù)毛利率為21%，較2019年同期下降11.32個(gè)百分點(diǎn)。

??截止2020年上半年，迪馬股份剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74%，超出監(jiān)管紅線要求的70%；此外，現(xiàn)金短債比為0.51倍，亦超出監(jiān)管要求的不得小于1倍。受制于“三道紅線”，迪馬股份面臨較大的融資壓力。

??此外，財(cái)報(bào)顯示迪馬股份總擔(dān)保額（包括對(duì)子公司的擔(dān)保）156.15億元，占公司凈資產(chǎn)總額的102.51%。

??據(jù)此前發(fā)布的2020年預(yù)計(jì)擔(dān)保額度公告顯示，全年將為公司及控股子公司預(yù)計(jì)提供334億元的擔(dān)保金額，其中絕大部分為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。擔(dān)保金額遠(yuǎn)超公司凈資產(chǎn)，存在一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。

??若能借助物業(yè)股的東風(fēng)，成功上市融資，將有效緩解母公司融資壓力。

??然而，在物業(yè)股開始出現(xiàn)破發(fā)的當(dāng)下，小而美的東原物業(yè)能否贏得資本市場(chǎng)的青睞，還有待時(shí)間驗(yàn)證。