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??10月27日晚間，葛洲壩公布，中國(guó)能源建設(shè)擬通過向葛洲壩除葛洲壩集團(tuán)以外的股東發(fā)行A股股票方式換股吸收合并葛洲壩。此次合并完成后，葛洲壩將終止上市，接收方將承繼及承接葛洲壩的全部資產(chǎn)、負(fù)債、業(yè)務(wù)、合同、資質(zhì)、人員及其他一切權(quán)利與義務(wù)，葛洲壩最終將注銷法人資格。

??市場(chǎng)還沒來得及消化這一消息，當(dāng)日晚間，葛洲壩又發(fā)布一則高級(jí)管理人員辭職公告。公告稱，葛洲壩于2020年10月26日收到公司總經(jīng)理助理何金鋼的書面辭呈。何金鋼因個(gè)人原因申請(qǐng)辭去公司總經(jīng)理助理職務(wù)，自辭職信送達(dá)之日起生效。即在葛洲壩宣布重組前一日，何金鋼就已去職。

??更早些時(shí)候，何金鋼的去意早有預(yù)兆。今年4月份，何金鋼辭去了葛洲壩地產(chǎn)董事長(zhǎng)職務(wù)，新任董事長(zhǎng)為桂桐生，曾任葛洲壩集團(tuán)電力公司董事長(zhǎng)。或許這個(gè)時(shí)候，葛洲壩的重組事宜就有了定論。

??現(xiàn)在，55歲的何金鋼徹底揮別了他曾為之奮斗30年的葛洲壩。他離開后，葛洲壩地產(chǎn)前路如何，地產(chǎn)投資風(fēng)格是否會(huì)生變，都成了未知數(shù)。

??“希望葛洲壩地產(chǎn)是一家將品質(zhì)追求放在第一位的企業(yè)，以健康住宅、品質(zhì)住宅作為未來的發(fā)展方向。”這是何金鋼對(duì)葛洲壩地產(chǎn)的冀望。

??不錯(cuò)的消息是，葛洲壩自宣布吸并重組事宜后，股價(jià)已連續(xù)兩天漲停。起碼在投資者看來，這次合并是一個(gè)好的開始。

??執(zhí)掌葛洲壩地產(chǎn)12年：為人低調(diào)做事勇猛

??在葛洲壩，何金鋼是一位頗受推崇的“老人”。他從25歲初識(shí)葛洲壩，先后任職葛洲壩集團(tuán)旗下多個(gè)職務(wù)，到2008年成為葛洲壩地產(chǎn)公司掌門人，并執(zhí)掌12年，他倡導(dǎo)的高價(jià)值產(chǎn)品線、5G綠色科技葛洲壩形象深得市場(chǎng)和行業(yè)認(rèn)同。

??何金鋼為人低調(diào)，做事卻以勇猛著稱，尤其以拿地風(fēng)格激進(jìn)為行業(yè)所周知。正是在這種進(jìn)擊路線下，葛洲壩實(shí)現(xiàn)了從區(qū)域性到全國(guó)性的規(guī)模性進(jìn)階。

??數(shù)據(jù)上看，2009年葛洲壩的地產(chǎn)營(yíng)業(yè)性收入占比總收入的0.2%，算是整個(gè)集團(tuán)邊緣板塊；且葛洲壩地產(chǎn)只耕耘華中地區(qū)，主戰(zhàn)場(chǎng)在宜昌和武漢兩城之間迂回。

??2010年畫風(fēng)突變，葛洲壩地產(chǎn)業(yè)務(wù)大爆發(fā)，一年內(nèi)地產(chǎn)板塊營(yíng)收增長(zhǎng)400%。一直到2018年， 8年時(shí)間，葛洲壩的一級(jí)土地開發(fā)布局了所有一線城市。2018年，葛洲壩實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷售權(quán)益金額117.9億元，正式突破百億大關(guān)。

??這些都發(fā)生在何金鋼擔(dān)任董事長(zhǎng)的幾年。

??“對(duì)于葛洲壩地產(chǎn)而言，重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)有兩個(gè)，一是數(shù)年前，公司決定將企業(yè)從湖北搬到北京；另一個(gè)則是2016年，公司決定研發(fā)‘5G科技’產(chǎn)品體系，為客戶提供綠色、健康、科技的居住環(huán)境。”何金鋼回憶道。

??這也是葛洲壩地產(chǎn)兩次大跳躍。

??在實(shí)力房企云集的京城，初到北京的葛洲壩并不受關(guān)注。但在喬遷京城后的第二年，何金鋼就讓葛洲壩地產(chǎn)進(jìn)入了大眾視線。

??這要從一次拍地開始。2015年10月，北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村危改6號(hào)、12號(hào)、2號(hào)地塊出讓。當(dāng)時(shí)參與競(jìng)拍的房企眾多，除了葛洲壩地產(chǎn)外，金茂、中糧首創(chuàng)聯(lián)合體、龍湖保利首開聯(lián)合體、萬(wàn)科金融街聯(lián)合體、中鐵建、金地等悉數(shù)在列。

??最終，經(jīng)過104輪舉牌，葛洲壩地產(chǎn)以總價(jià)49.5億元、配建4.1萬(wàn)平方米公租房等成功拿下。減去公租房等用地面積后，該地塊純商品住宅樓面價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米，成為彼時(shí)北京單價(jià)最貴地塊。但此舉也讓業(yè)內(nèi)記住了葛洲壩地產(chǎn)。

??此后，葛洲壩地產(chǎn)在上海、南京、合肥、杭州等多個(gè)城市高價(jià)拿地，創(chuàng)造出多個(gè)樓面價(jià)“地王”。

??拿下高價(jià)地，自然要做豪宅、做高端產(chǎn)品，怎么做才能贏得市場(chǎng)，何金鋼又有了新打法。“我們擁抱科技進(jìn)步成果，研發(fā)‘5G科技’體系，成功打造創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的綠色芯片，矢志將房地產(chǎn)行業(yè)引向‘綠色、健康、智慧、環(huán)保’的新時(shí)代。”何金鋼說。

??2016年10月，葛洲壩地產(chǎn)宣布了自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)，由綠色健康（GREEN）、德系精工（GERMAN）、工業(yè)集成（GATHER）、智慧互聯(lián)（GRASP）和服務(wù)增值（GAIN）組成的“5G科技”體系正式亮相。

??何金鋼在發(fā)布會(huì)上宣誓，“我們做到人無我有，人有我優(yōu)。執(zhí)著于品質(zhì)，專注于科技，成功于創(chuàng)新。我們將‘5G科技’戰(zhàn)略體系化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品化，來兌現(xiàn)‘更好的家給更好的你’的承諾。”

??無論是高價(jià)拿地，還是應(yīng)用5G科技系統(tǒng)給“地王”增值，葛洲壩地產(chǎn)都下足了本錢。但這也是一把“雙刃劍”。

??何金鋼離場(chǎng)背后：掉隊(duì)生與地王尷尬

??如果沒有2017年開始的這波號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控，葛洲壩地產(chǎn)的規(guī)模或許還能再上一個(gè)階次。因?yàn)檎歉鹬迚纹珢勰酶邇r(jià)地，在限價(jià)政策下受到的影響才更大，這些高價(jià)地塊后續(xù)入市艱難，有些不得不犧牲利潤(rùn)開盤。

??這令業(yè)界對(duì)何金鋼“賠本賺吆喝”的打法有了質(zhì)疑。

??以葛洲壩拿下的南京“地王”項(xiàng)目為例。2016年，葛洲壩以32.8億元拿下江蘇南京一宗住宅用地，樓面價(jià)高達(dá)45213元∕每平方米，甚至高于當(dāng)時(shí)板塊內(nèi)新房均價(jià)。此后，葛洲壩將之建成高端產(chǎn)品“國(guó)府”系項(xiàng)目——南京中國(guó)府，應(yīng)用5G科技系統(tǒng)，精裝標(biāo)準(zhǔn)超萬(wàn)元。照保守估計(jì)，葛洲壩南京中國(guó)府至少要賣到6.5萬(wàn)-7萬(wàn)元∕平方米，但2019年末入市時(shí)均價(jià)卻是6.4萬(wàn)元∕平方米。

??即便是這樣，針對(duì)葛洲壩南京中國(guó)府高價(jià)入市，南京市住建局還召開專項(xiàng)會(huì)議回應(yīng)：南京市場(chǎng)一直堅(jiān)決貫徹中央抑制房?jī)r(jià)上漲的重要決策，堅(jiān)持“房住不炒”定位，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處，在全市房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的前提下，我們也努力化解前期積累的高價(jià)地的遺留問題，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??根據(jù)葛洲壩2019年半年報(bào)顯示，其在葛洲壩南京中國(guó)府項(xiàng)目上已投入資金約55億元，“微利離市”甚至是“微虧離市”基本已成定局。

??這個(gè)項(xiàng)目?jī)H僅是葛洲壩手中握的“地王”項(xiàng)目之一。

??去年在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，何金鋼說：“即便從當(dāng)下來看，葛洲壩地產(chǎn)也有成本或收益上的壓力，但我們?nèi)孕枰獔?jiān)守品質(zhì)，即便是做限競(jìng)房，我們也盡量精裝交付，爭(zhēng)取做到一步到位。”

??葛洲壩作為央企，融資應(yīng)該不是問題。但其地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模遭遇增長(zhǎng)難題，落后于同行地產(chǎn)企業(yè)，也是事實(shí)。

??2019年葛洲壩地產(chǎn)銷售合同簽約額172.58億元，同比增長(zhǎng)70.35%，但仍排在100名開外。過于拿高價(jià)地、建豪宅的葛洲壩，已悄然成了地產(chǎn)“掉隊(duì)生”。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，葛洲壩業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)緩慢與其前幾年高價(jià)拿地的策略有關(guān)。在2015年、2016年樓市火爆之際，葛洲壩在北京、南京、杭州等地拿下了多宗“地王”。然而，自2016年底調(diào)控政策開始收緊，重點(diǎn)城市相繼進(jìn)入“五限”時(shí)代。限價(jià)之下，這些高價(jià)地反成燙手山芋。

??受疫情沖擊，今年上半年葛洲壩營(yíng)收434.79億元，同比下降12.69%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)11.59億元，同比下降45.42%；歸屬上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)同比減少45.08%。

??對(duì)于葛洲壩而言，這次重組不失為“趕超規(guī)模、脫胎換骨”機(jī)會(huì)。重組完成后，中國(guó)能源建設(shè)有望對(duì)葛洲壩各個(gè)業(yè)務(wù)板塊提供更有效的支持，中國(guó)能源建設(shè)旗下的一些土地儲(chǔ)備也可以成為葛洲壩未來地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

??對(duì)于葛洲壩而言，何金鋼雖然離開了，但或許也迎來了一條新賽道。