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??頭頂“旭輝”光環的晨曦基金，內部有一個“避嫌”的明文規定：不投旭輝操盤的項目。

??在晨曦基金總裁周昕宇看來，“因為我們是一個地產基金管理人，所以與大股東之間產生利益沖突的時候，投資人的利益和大股東的利益，在沒有辦法取舍的時候，我們會選擇投資人的利益。”

??雖然晨曦基金不愿意“沾染”旭輝項目，但并不代表它與旭輝沒有交集，甚至依靠于旭輝和林氏三兄弟的強大朋友圈，其做到了中國房地產私募基金領軍者的寶座位置。

??私募基金“撤退”

??10月15日，晨曦基金退出北京永昌安泰貿易有限公司，由浙江旭輝企業管理有限公司100%接盤。后者由旭輝（00884.HK）全資子公司旭輝集團股份有限公司（簡稱“旭輝中國”）和共青城常盛投資管理合伙企業（有限合伙）分別持股99%和1%。

??晨曦基金將旗下子公司股權騰挪至旭輝，并非首次。

??8月28日，晨曦基金將其持有上海延瞰企業管理有限公司（簡稱“上海延瞰”）的100%股權轉讓予蘇州旭輝盛昌企業管理有限公司；更早之前的5月18日，晨曦基金還將其持上海間空商務咨詢有限公司（簡稱“上海間空”）的100%股權轉讓予重慶和彰企業管理咨詢有限公司。

??穿透可知，蘇州旭輝盛昌和重慶和彰均由旭輝中國持股超過99%。

??此舉目的究竟是什么？IP Global 中國區首席經濟學家柏文喜分析道，私募基金負責項目前期風險較高的孵化，項目相對成熟后再交給上市公司來收購，私募基金在溢價退出的過程中獲得較高收益，上市公司則獲得比較成熟且穩定的項目，兩者各得其所，并不是所謂的“表外融資，并表收益”。

??以晨曦基金與上海延瞰為例。2018年，上海延瞰旗下子公司蘇州昌哲商務咨詢有限公司（簡稱“蘇州昌哲”）一舉競得江陰成交4宗地塊，成交面積12.63萬方，成交金額15.66億元。

??隨后，由晨曦基金設立愛建共贏·旭輝江陰府股權投資集合資金信托計劃，規模4.95億元，基金以股+資本公積的形式投資上海延瞰，上海延瞰以股+股東借款的形式，與旭輝集團同比例投資至蘇州昌哲，后續投資到江陰昌鋒置業有限公司。

??歷時兩年多，待項目成熟后，晨曦基金將上海延瞰交由上市公司旭輝，成功實現退出，形成完整的閉環。

??換而言之，地產私募基金掙的是從土地到房子的錢，土地成本加上建安成本，包括費用、稅金、財務費用減去未來的售價。

??30家地產伙伴是誰？

??在地產圈，晨曦基金（全稱“上海晨曦股權投資基金管理有限公司”）是一支自帶網紅光環的地產系基金管理人，成立于2016年10月28日，注冊資本1億元，次年便完成私募基金管理人備案登記（登記號P1062335）。

??穿透可知，晨曦基金由林峰和上海旭輝企業發展有限公司分別持股51%和49%，后者又由林中、林峰和林偉三兄弟分別持股50%、25%和25%。

??盡管股權關系上與旭輝集團毫無關聯，但背靠林氏兄弟，晨曦基金與旭輝集團的關系天然地密切。同時，在林氏兄弟和旭輝集團資源加持下，晨曦基金在短短4年里發展了不少知名地產“朋友”。

??截止今年8月，周昕宇透露，晨曦基金整個規模達400億，已在全國28座城市有投資，覆蓋長三角、華南、華北、中西部各個區域，主要合作的房企達30家。

??在這些合作伙伴中，近兩年往來相對較頻繁的是正榮地產。

??2019年4月，正榮地產旗下南京正榮正升置業發展有限公司，將其全資子公司南京正浦置業發展有限公司（簡稱“南京正浦”）49%股權轉讓給了晨曦基金。同時，其自身所持有的南京正浦部分股權也被出質給晨曦基金。不過今年5月，晨曦基金已退出該公司的投資。

??南京項目之后，這一模式被復制在正榮天津項目上。2019年6月，正榮（天津）房地產開發有限公司將旗下榮基（天津）置業發展有限公司70%股權轉讓給晨曦基金。兩個月后，它又將自己持有的30%股權質押給晨曦基金，并獲得了1500萬元資金。與之前不同的是，這次為了融資，正榮讓出了項目公司大股東的地位。

??2020年2月，正榮旗下正升（廣州）置業發展有限公司的股東序列，再次出現晨曦基金。變更后，晨曦基金擁有該公司45.5%股權。同樣，其原股東正榮（廣州）置業發展有限公司和平潭匯和投資發展有限公司也向晨曦基金出質了部分股權。

??此外，公開資料顯示，晨曦基金目前對外投資36家企業，其中地產類企業背后不乏融創、新力、弘陽、花樣年、大唐地產等房企的身影。

??這與晨曦基金的投資策略有關。周昕宇此前透露，晨曦基金主要投資Top50企業開發的一二線城市土地。其邏輯在于中國的城鎮化率尚有值得期待的空間，“我們堅定看好未來10年中國增量市場，一二線城市的城鎮化率在60%-85%之間，還有一個黃金周期，我們可以分享其中的利潤。”

??目前，晨曦基金的房企朋友圈作用已初步顯現。2019年12月以來，晨曦基金已退出多個地產項目投資，這些項目均分布在上海、杭州、南京等長三角區域，背后股東包括綠城、中南建設、宋都、銀城地產等。

??周昕宇的說法也印證了這一點，“從投資的房企表現來看，長三角區域是相對最好的，其次是華南，再是華北，最后是中西部部分節點性城市。”