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??過去十年，萬科一直在思考如何能實現萬科物業在甲A寫字樓上標注“向全球招租”。

??萬科物業利用互聯網公司的方式，找到了適合自己的路。

??“Airbnb不擁有房間、滴滴不擁有汽車，但是他們分別成了最大的酒店、出租車公司。我們與戴德梁行，我們選擇了我們在中國市場相對擅長的領域——物業管理，與其成立合資公司。”朱保全說。

??于是，2019年年底，萬物梁行誕生了。

??10月17日，萬科集團北方區域媒體交流會在深圳召開，商寫領域萬科物業與戴德梁行的合資公司——萬物梁行透露：目前其業務已覆蓋149城、拓展新項目超140個，共服務項目超1140個，管理面積超1億平方米，商寫物業領域規模在大中華區處于絕對領先地位且還在擴大。

??萬科為何要與戴德梁行合作？萬物梁行要做什么？在此次媒體交流會上，從萬科集團合伙人、物業BG首席執行官朱保全，萬科集團物業BG合伙人、萬物梁行董事長李慶平的精彩演講中，答案并不難尋。

??資源整合：1+1>2

??萬物梁行的成立可以看作是萬科商寫物業的加速發展。

??在入股戴德梁行之前，2018年10月15日，萬科物業對外公布“住宅商企 兩翼齊飛”戰略，并推出“萬物商企”子品牌。2018年底，萬物商企服務的商企項目有635個；而截至今年9月底，這一數字增長到了1140個。

??據悉，2018年7月，萬科物業入股戴德梁行，成為后者的基石投資者，并在在戴德梁行的全球總部投資了4.9%股權，成為了戴德梁行重要的產業股東。2019年12月，雙方宣布成立合資公司，將雙方的商寫物業及綜合設施管理業務與團隊都融合至這家合資公司。2020年1月，這家公司正式投入運營；7月，萬科物業與戴德梁行合資公司正式對外公布中文名稱“萬物梁行”；10月，萬物梁行公布正式品牌標識。

??“兩家公司成立了合資公司，在商寫物業板塊是一個合資平臺，這個合資平臺在萬科物業體系內來運營，所以構建了萬科物業住宅空間、商寫空間和城市空間，同時中國物業管理公司最不擅長的租賃、評估、買賣這些領域，也就是原來戴德梁行最擅長的領域。”

??在朱保全看來，“在萬科物業這一端牽出在國內的客戶優勢、在戴德梁行這一端牽出國際的客戶優勢；同時把萬科物業過去的服務優勢注入這家合資公司里，把戴德梁行最擅長的資產交易的能力以合資公司的形式嫁接起來。”

??朱保全表示，1981年，中國出現第一家物業公司至今發展39年，戴德梁行有236年。中國物業市場剛剛開始，若未來房地產走向存量，物業管理要走的路剛剛開始。

??世邦魏理仕、仲量聯行這些國際物業公司從18世紀成立以來，已有接近兩百五十年的發展史，并且從立足本國到實現全球化擴張，經過并購、上市、私有化、重組等一系列過程，本身具備很強的管理能力和應對手段。

??中國的物業公司只有幾十年的歷史，物業成為行業內外關注的風口也不過是這一兩年的事情，“比如做租賃，寫字樓如何租給更多企業客戶，比如他們會做大宗資產交易、工程管理、城市開發咨詢、城市房地產研究報告，這些都是目前中國物業公司還不具備的能力。”

??朱保全舉例說：“以后我的物業客戶，我幫你做辦公室租賃、幫你買辦公樓，操作這件事的人其實是戴德梁行，我們在雙方在物業管理、設施管理里形成一個實體合資公司，在萬科物業這一端牽出在國內的客戶優勢、在戴德梁行這一端牽出國際的客戶優勢，同時把萬科物業過去的服務優勢注入這家合資公司里，把戴德梁行最擅長的資產交易的能力以合資公司的形式嫁接起來。”

??萬物梁行做什么？

??李慶平介紹自己是萬科與戴德梁行項目交易負責人、投后整合的牽頭人。據他透露，萬物梁行的CEO由戴德梁行推薦，萬科物業控股并表。

??萬物梁行主要業務為商業物業及資產管理(Property and Asset Management)與綜合設施管理(Integrated Facility Management)，目前在重點拓展超高層綜合體、頭部企業總部和海外市場版塊。今年新簽約的合作中包括美團、餓了么、快手、海康威視、愛爾眼科等企業總部項目，以及武漢恒隆廣場、長春海容廣場、重慶陸海天地等超高層綜合體。

??根據第三方咨詢機構反饋，目前僅就商寫物業而言，萬物梁行是國內領先的。

??李慶平說，“在科技板塊方面，萬物粱行為阿里巴巴51個項目提供服務，是阿里巴巴行政品類最豐富、BU服務最全的供應商；騰訊在深圳的濱海總部、廣州的微信總部都是由萬物梁行提供服務；此外，還包括小米、海康威視、字節跳動等。外資客戶中，為比如愛馬仕、保時捷、香奈兒在中國的旗艦店辦公區提供管理；拜耳中國區總部包括工廠、高盛在中國投資的寫字樓、沃爾瑪在中國的冷鏈物流也由萬物梁行提供服務。其他在銀行、地產公司方面，也為國內很多主流機構提供服務。”

??除此，萬物梁行還以科技賦能服務，提升客戶效益。李慶平介紹北京鳳凰中心：萬物梁行根據客戶需求與大廈特點，在綜合設施管理過程中融入數字化運營理念，搭建IoT（物聯網）收集設備運營數據，打通IoT與工單管理系統的連接，以使用量觸發工單代替常規人工巡檢。此舉在提升客戶體驗感的同時實現了降本增效，使北京鳳凰中心夏季能耗降低50%，并助力鳳凰中心高分獲得LEED EB鉑金級認證。

??關于萬物梁行事業的三觀，李慶平介紹到，首先是全球觀，經濟全球化是客觀事實和大勢所趨，萬物梁行為國內外很多頂級機構提供服務，可以是走出去、走進來的一個橋梁。在未來進一步全球化過程，希望通過自己的服務去建立更大的溝通。

??第二是未來觀，在中國當下，用AIOT、用互聯網、用區塊鏈技術去改造傳統服務業特別是不動產服務業，其實是有廣闊的前景的。我們是勞動密集型行業，勞動密集型都是苦行業，這是事實，但是苦行業也有大企業，大家去看順豐、海底撈和未來的萬科物業。在這個大趨勢下，我們要做自己的變革。

??第三是產業觀，知曉大局之下在產業里面的價值鏈的位置，然后才會清楚如何進行延伸，從而去服務更多的客戶、更好地服務客戶，以及服務客戶的更多方面。

??朱保全說，“萬物梁行這家公司面對的是一個極其廣闊的市場。”

??借助和戴德梁行的合作，萬科商辦物業條線進入快速發展軌道，萬科董事長郁亮所言亦或所盼的那個“萬科物業上市的好時機”，或許也指日可待。