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??過去十年，萬科一直在思考如何能實現(xiàn)萬科物業(yè)在甲A寫字樓上標注“向全球招租”。

??萬科物業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)公司的方式，找到了適合自己的路。

??“Airbnb不擁有房間、滴滴不擁有汽車，但是他們分別成了最大的酒店、出租車公司。我們與戴德梁行，我們選擇了我們在中國市場相對擅長的領域——物業(yè)管理，與其成立合資公司。”朱保全說。

??于是，2019年年底，萬物梁行誕生了。

??10月17日，萬科集團北方區(qū)域媒體交流會在深圳召開，商寫領域萬科物業(yè)與戴德梁行的合資公司——萬物梁行透露：目前其業(yè)務已覆蓋149城、拓展新項目超140個，共服務項目超1140個，管理面積超1億平方米，商寫物業(yè)領域規(guī)模在大中華區(qū)處于絕對領先地位且還在擴大。

??萬科為何要與戴德梁行合作？萬物梁行要做什么？在此次媒體交流會上，從萬科集團合伙人、物業(yè)BG首席執(zhí)行官朱保全，萬科集團物業(yè)BG合伙人、萬物梁行董事長李慶平的精彩演講中，答案并不難尋。

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??萬物梁行的成立可以看作是萬科商寫物業(yè)的加速發(fā)展。

??在入股戴德梁行之前，2018年10月15日，萬科物業(yè)對外公布“住宅商企 兩翼齊飛”戰(zhàn)略，并推出“萬物商企”子品牌。2018年底，萬物商企服務的商企項目有635個；而截至今年9月底，這一數(shù)字增長到了1140個。

??據(jù)悉，2018年7月，萬科物業(yè)入股戴德梁行，成為后者的基石投資者，并在在戴德梁行的全球總部投資了4.9%股權，成為了戴德梁行重要的產(chǎn)業(yè)股東。2019年12月，雙方宣布成立合資公司，將雙方的商寫物業(yè)及綜合設施管理業(yè)務與團隊都融合至這家合資公司。2020年1月，這家公司正式投入運營；7月，萬科物業(yè)與戴德梁行合資公司正式對外公布中文名稱“萬物梁行”；10月，萬物梁行公布正式品牌標識。

??“兩家公司成立了合資公司，在商寫物業(yè)板塊是一個合資平臺，這個合資平臺在萬科物業(yè)體系內來運營，所以構建了萬科物業(yè)住宅空間、商寫空間和城市空間，同時中國物業(yè)管理公司最不擅長的租賃、評估、買賣這些領域，也就是原來戴德梁行最擅長的領域。”

??在朱保全看來，“在萬科物業(yè)這一端牽出在國內的客戶優(yōu)勢、在戴德梁行這一端牽出國際的客戶優(yōu)勢；同時把萬科物業(yè)過去的服務優(yōu)勢注入這家合資公司里，把戴德梁行最擅長的資產(chǎn)交易的能力以合資公司的形式嫁接起來。”

??朱保全表示，1981年，中國出現(xiàn)第一家物業(yè)公司至今發(fā)展39年，戴德梁行有236年。中國物業(yè)市場剛剛開始，若未來房地產(chǎn)走向存量，物業(yè)管理要走的路剛剛開始。

??世邦魏理仕、仲量聯(lián)行這些國際物業(yè)公司從18世紀成立以來，已有接近兩百五十年的發(fā)展史，并且從立足本國到實現(xiàn)全球化擴張，經(jīng)過并購、上市、私有化、重組等一系列過程，本身具備很強的管理能力和應對手段。

??中國的物業(yè)公司只有幾十年的歷史，物業(yè)成為行業(yè)內外關注的風口也不過是這一兩年的事情，“比如做租賃，寫字樓如何租給更多企業(yè)客戶，比如他們會做大宗資產(chǎn)交易、工程管理、城市開發(fā)咨詢、城市房地產(chǎn)研究報告，這些都是目前中國物業(yè)公司還不具備的能力。”

??朱保全舉例說：“以后我的物業(yè)客戶，我?guī)湍阕鲛k公室租賃、幫你買辦公樓，操作這件事的人其實是戴德梁行，我們在雙方在物業(yè)管理、設施管理里形成一個實體合資公司，在萬科物業(yè)這一端牽出在國內的客戶優(yōu)勢、在戴德梁行這一端牽出國際的客戶優(yōu)勢，同時把萬科物業(yè)過去的服務優(yōu)勢注入這家合資公司里，把戴德梁行最擅長的資產(chǎn)交易的能力以合資公司的形式嫁接起來。”

??萬物梁行做什么？

??李慶平介紹自己是萬科與戴德梁行項目交易負責人、投后整合的牽頭人。據(jù)他透露，萬物梁行的CEO由戴德梁行推薦，萬科物業(yè)控股并表。

??萬物梁行主要業(yè)務為商業(yè)物業(yè)及資產(chǎn)管理(Property and Asset Management)與綜合設施管理(Integrated Facility Management)，目前在重點拓展超高層綜合體、頭部企業(yè)總部和海外市場版塊。今年新簽約的合作中包括美團、餓了么、快手、海康威視、愛爾眼科等企業(yè)總部項目，以及武漢恒隆廣場、長春海容廣場、重慶陸海天地等超高層綜合體。

??根據(jù)第三方咨詢機構反饋，目前僅就商寫物業(yè)而言，萬物梁行是國內領先的。

??李慶平說，“在科技板塊方面，萬物粱行為阿里巴巴51個項目提供服務，是阿里巴巴行政品類最豐富、BU服務最全的供應商；騰訊在深圳的濱海總部、廣州的微信總部都是由萬物梁行提供服務；此外，還包括小米、海康威視、字節(jié)跳動等。外資客戶中，為比如愛馬仕、保時捷、香奈兒在中國的旗艦店辦公區(qū)提供管理；拜耳中國區(qū)總部包括工廠、高盛在中國投資的寫字樓、沃爾瑪在中國的冷鏈物流也由萬物梁行提供服務。其他在銀行、地產(chǎn)公司方面，也為國內很多主流機構提供服務。”

??除此，萬物梁行還以科技賦能服務，提升客戶效益。李慶平介紹北京鳳凰中心：萬物梁行根據(jù)客戶需求與大廈特點，在綜合設施管理過程中融入數(shù)字化運營理念，搭建IoT（物聯(lián)網(wǎng)）收集設備運營數(shù)據(jù)，打通IoT與工單管理系統(tǒng)的連接，以使用量觸發(fā)工單代替常規(guī)人工巡檢。此舉在提升客戶體驗感的同時實現(xiàn)了降本增效，使北京鳳凰中心夏季能耗降低50%，并助力鳳凰中心高分獲得LEED EB鉑金級認證。

??關于萬物梁行事業(yè)的三觀，李慶平介紹到，首先是全球觀，經(jīng)濟全球化是客觀事實和大勢所趨，萬物梁行為國內外很多頂級機構提供服務，可以是走出去、走進來的一個橋梁。在未來進一步全球化過程，希望通過自己的服務去建立更大的溝通。

??第二是未來觀，在中國當下，用AIOT、用互聯(lián)網(wǎng)、用區(qū)塊鏈技術去改造傳統(tǒng)服務業(yè)特別是不動產(chǎn)服務業(yè)，其實是有廣闊的前景的。我們是勞動密集型行業(yè)，勞動密集型都是苦行業(yè)，這是事實，但是苦行業(yè)也有大企業(yè)，大家去看順豐、海底撈和未來的萬科物業(yè)。在這個大趨勢下，我們要做自己的變革。

??第三是產(chǎn)業(yè)觀，知曉大局之下在產(chǎn)業(yè)里面的價值鏈的位置，然后才會清楚如何進行延伸，從而去服務更多的客戶、更好地服務客戶，以及服務客戶的更多方面。

??朱保全說，“萬物梁行這家公司面對的是一個極其廣闊的市場。”

??借助和戴德梁行的合作，萬科商辦物業(yè)條線進入快速發(fā)展軌道，萬科董事長郁亮所言亦或所盼的那個“萬科物業(yè)上市的好時機”，或許也指日可待。