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??8月28日，萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”）2020年中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事會主席郁亮并未出現(xiàn)，萬科總裁祝九勝、首席運營官王海武、首席財務官慧華、董事會秘書朱旭悉數(shù)出席。

??缺少了郁亮的業(yè)績發(fā)布會，看上去似乎會缺少一些看點，但是恰恰相反，這份“成績單”卻有幾份驚喜。而以往，這些成績數(shù)字，并不會單獨出現(xiàn)在年報中，這也往往成為人們對萬科多元化業(yè)務發(fā)展的各種猜測，從各業(yè)務板塊貢獻利潤來看，除了物業(yè)傳統(tǒng)非開發(fā)業(yè)務外，其他多元化業(yè)務給萬科利潤的貢獻幾乎可以忽略，事實究竟怎樣？

??這次發(fā)布會上，萬科不僅回應了市場當前關注的拿地放緩、泰禾地產并購和TOD業(yè)務話題，也首次在業(yè)績發(fā)布會上披露多元化業(yè)務的“成績單”，集中呈現(xiàn)了物業(yè)、商業(yè)、長租公寓、物流、教育板塊的發(fā)展。

??郁亮曾說“要告別舊思維”，“當好農民，種好地”，也說過“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)”。

??萬科在創(chuàng)立初期就以多元化著稱，從1984年經(jīng)營辦公設備起家開始，1988年進入房地產行業(yè)，上世紀90年代形成商貿、文化、房地產、文化傳播四大板塊，受到日本綜合商社的啟發(fā)，開啟“綜合商社”的發(fā)展模式，萬科早期多元化業(yè)務橫跨十大行業(yè)。

??直到 1993年，萬科在“主營業(yè)務”到底是什么的討論聲中，逐漸清晰選擇房地產住宅開發(fā)為公司的主營業(yè)務。

??萬科從多元化開始邁向專業(yè)化，使得資源更加集中，房地產業(yè)務的規(guī)模優(yōu)勢迅速帶動萬科的業(yè)績大幅增長。

??進入本世紀之后，萬科再次乘勢校正方向開啟專業(yè)化“二次革命”——向精細化邁進。“專注住宅領域做到更專業(yè)、更優(yōu)秀、更卓越，這是萬科的第二次專業(yè)化。” 王石說。

??萬科進入2014年，在第四個十年規(guī)劃之際，把“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”， 2018 年將這一定位進一步迭代升級為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，并具體細化為四個角色：美好生活場景師、實體經(jīng)濟生力軍、創(chuàng)新探索試驗田、和諧生態(tài)建設者。

??郁亮2019年在媒體見面會上說，萬科的多元化轉型，不是萬科干不下去要換個賽道，而是在開發(fā)業(yè)務增長放緩的情況下，尋找第二條增長曲線，不代表萬科活不下去。

??萬科總裁祝九勝曾總結萬科的發(fā)展，“35年前做了第一次創(chuàng)業(yè)，20多年前聚焦于房地產開發(fā)，現(xiàn)在是第三次創(chuàng)業(yè)。”他認為企業(yè)發(fā)展具有生命周期，第三次創(chuàng)業(yè)是萬科尋找第二條增長曲線，圍繞客戶尋求多元化業(yè)務。

??萬科多元化的探索始終伴隨萬科對房地產行業(yè)的洞察。萬科在致股東信中這樣寫道：“城鎮(zhèn)化過程逐漸進入第二階段，城市發(fā)展逐漸趨于成熟。無論從客戶需求端，還是土地供應端來看，增量都在趨于收斂，對存量價值的挖掘變得日益重要。”

??此外，從城市發(fā)展到城市圈發(fā)展，從消費主力結構到員工結構的變化，都在提示房地產市場面的環(huán)境變化。新一代年輕人正在成為主流，他們的價值觀和偏好更加多元化，企業(yè)無論產品服務方案，還是組織管理方法，都必須經(jīng)歷一個從簡單到復雜的過程。產品和服務的打造，也出現(xiàn)了升維的趨勢，單一產品策劃的時代已經(jīng)結束，綜合實力比拼的全面競爭年代已經(jīng)來臨。

??“萬科是危機感驅動的公司，不是被危機驅動的公司。”郁亮說，房地產黃金時代的落幕，白銀時代開啟，單靠過去的單一業(yè)務不足以支撐企業(yè)有效發(fā)展，且有質量的發(fā)展就難以實現(xiàn)。從黃金時代到白銀時代的轉變，帶來了更多的挑戰(zhàn)，但也給了萬科提升競爭維度的機會。

??萬科多元化的思考走向成熟。首提“白銀時代”概念，指出“白銀時代已進入到深水區(qū)”，并全面描述黃金時代到白銀時代變化的主要特征：存量競爭是精益化的競爭，極化發(fā)展使競爭者的距離拉得更近，復雜模式帶來更多變數(shù)，全面競爭需要更全面的能力結構去覆蓋。

??祝九勝對萬科多元化的投資策略進行總結，多元化業(yè)務是客戶所需，必須要創(chuàng)造價值；多元化業(yè)務發(fā)展中團隊能力要得到提升，要“比過去做得好，比同行做得好，比市場的平均水平做得好”。

??從兩年前的“活下去”，“聚焦、收斂”，到如今“穩(wěn)住基本盤”、多元化齊頭并進，并不是如媒體關注萬科多元化乏善可陳，只是在主營業(yè)務的光環(huán)下“失色”一些，相比同行業(yè)其他房企，幾番輾轉騰挪，萬科的多元化有其對產業(yè)的深刻洞察，也能夠使房企互鑒如何做好多元化。

??萬科物業(yè)：“三箭”齊發(fā)

??萬科物業(yè)是萬科多元化業(yè)務陣營的頭牌，與萬科地產板塊同步發(fā)展，三十多年中雖然“附屬”于地產業(yè)務，但是已然今非昔比。

??2020年萬科中報披露，萬科物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入67億元，同比增長26.8%，其中55%來自于萬科以外的項目。萬科物業(yè)累計簽約建筑面積 6.8 億平方米，已經(jīng)接管面積 5.2 億平方米。

??從營業(yè)收入比對來看，其他多元化業(yè)務收入15.1億，不到物業(yè)服務業(yè)務收入的四分之一。這也是中國物業(yè)管理規(guī)模紀錄保持者，連續(xù)十年位居物業(yè)公司規(guī)模第一。

??2020年5月13日，萬科合伙人、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全在內部公開信中表示，萬科物業(yè)由住宅商企“兩翼齊飛”升級為CS社區(qū)空間、BS商企空間、US城市空間“三駕馬車”的發(fā)展戰(zhàn)略。

??商企板塊，主要為客戶的寫字樓、綜合體、園區(qū)等商用不動產提供解決方案。萬科物業(yè)與戴德梁行的合資公司——萬物梁行——漸入佳境，成為萬科物業(yè)拉開與其他物業(yè)企業(yè)距離獨特的籌碼。

??物業(yè)城市，即城市空間服務，是萬科物業(yè)邁向縱深發(fā)展，具體由萬科物業(yè)承接當?shù)氐某鞘协h(huán)境衛(wèi)生、城市公共綠地養(yǎng)護、市政基礎設施養(yǎng)護、社區(qū)綜合治理、公共資源經(jīng)營管理等城市管理業(yè)務。已拓展至 7 個城市。

??蟬聯(lián)中國物業(yè)百強榜首十年的萬科物業(yè)，在一眾物業(yè)公司赴港上市浪潮下，對資本市場不為所動。截至2020年6月30日，上市物業(yè)企業(yè)已經(jīng)超過30家，整體收入達395億元，平均營收為13.16億元，其中碧桂園營收達到62億元。30家物企上半年整體凈利潤達74億元，平均凈利率為14.89%，超過四成物企凈利潤率超過行業(yè)平均水平。

??郁亮在2019年中期業(yè)績發(fā)布會上表達對于萬科物業(yè)的上市要求，“要等大家認同了萬科物業(yè)是物業(yè)服務商才能上市”。此外，郁亮還說，“沒有千億市值，萬科物業(yè)不會上市。”甚至有說，希望萬科物業(yè)能夠成為市值超越萬科的上市公司，這代表了向服務商轉型的成功。

??印力：萬科商業(yè)突出重圍

??萬科商業(yè)地產，在住宅開發(fā)為主航道的布局中存在感不強。郁亮2010年表示，萬科做商業(yè)并不是改變住宅為主業(yè)的定位，商業(yè)地產只是為了更好地做好住宅服務。

??伴隨房企拿地新要求，商業(yè)配套自持成為房企不得不面對的問題。2011年，萬科高調轉向商業(yè)地產，深圳市萬科商業(yè)管理有限公司成立。2013年，萬科集團商用地產管理部在北京成立,原北京萬科商業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理錢嘉出任總經(jīng)理、萬科執(zhí)行副總裁毛大慶擔任分管高級副總裁，萬科商業(yè)地產團隊此次搭建完畢。但是商業(yè)地產未來發(fā)展模式仍舊不清晰，時隔一年，2014年丁長峰接任毛大慶出任商業(yè)地產負責人，標志萬科戰(zhàn)略轉型“從住宅專業(yè)化向城市配套商轉型”發(fā)生新的變化。

??2016年8月21日，萬科從黑石手中收購印力集團，這對萬科商業(yè)地產來說，具有重大的意義。印力是僅次于萬達的商業(yè)地產運營企業(yè)，也預示萬科商業(yè)過去看好的輕資產模式迎來新的改變，從凱德輕資產模式向重資產持有模式轉型。在萬科商業(yè)和印力的合并中，雙方管理團隊進行整合外，產品線被重新梳理，除深圳和上海兩個城市的萬科廣場保留原名外，萬科其他的商業(yè)項目都被整合為印力產品線“印象”系列。

??近年來，商業(yè)地產迅速崛起，華潤置地、大悅城、龍湖集團、新城控股等房企，大有后來居上之勢。但是從資產運營來看，商業(yè)地產是長線戰(zhàn)場，印力自2003年進入商業(yè)地產并專注于此，萬科也借此進入商業(yè)地產頭部序列。

??截至2020年6月底，萬科商業(yè)地產累計開業(yè)的商業(yè)項目面積836萬平方米，同比增加 11.1%。報告期內商業(yè)(含非并表項目)業(yè)務營業(yè)收入30.5億元,同比增長 0.3%；整體出租率 90.6%，其中開業(yè)3年以上的商業(yè)項目出租率91.8%。規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積 543 萬平方米。

??5月12日，印力實現(xiàn)上海三林印象城的推出，實現(xiàn)資本市場的退出，這從商業(yè)地產重資產模式來說，打通 了“投融管退”閉環(huán)。

??萬緯物流：五年做到行業(yè)第一

??物流地產作為萬科城市配套服務商的重點發(fā)展業(yè)務，自萬科2014年提出轉型之后，萬科成立物流地產公司——萬緯物流，并引入戰(zhàn)略合作方黑石集團。萬科集團合伙人張旭目前擔任物流業(yè)務負責人。

??根據(jù)萬緯物流披露，萬緯核心的業(yè)務聚焦全國六大城市群，覆蓋全國47個重要節(jié)點城市，擁有142個物流園，運營管理25個專業(yè)冷鏈物流園，倉儲規(guī)模超過千萬平方米。

??截至2020年中，高標庫開業(yè)582萬平方米，穩(wěn)定期出租率 89.1%，收入5.7億元；冷庫開業(yè)34萬平方米，穩(wěn)定期使用率 81.5%，收入2.6億元；規(guī)劃中和在建的物流倉儲建筑面積459萬平方米，其中高標庫建筑面積約 423 萬平方米；冷庫建筑面積約 36 萬平方米。

??通過五年時間快跑，高標倉規(guī)模位居中國第二，冷庫規(guī)模躍升中國第一。從服務客戶來看，物流倉儲合計服務客戶超過850家，涵蓋電商類、快遞快運類、制造業(yè)類、餐飲類、零售商超類等各個領域。

??2020年4月30日，基礎設施REITs試點方案落地，這對物流地產發(fā)展預示著資本市場可以完成退出。祝九勝表示，這對物流業(yè)務和長租公寓業(yè)務，以及重資產業(yè)務打開一道新機會。

??2020年6月，萬緯物流首期類REITs 產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲 1期資產支持專項計劃”在深交所成功上市，朱旭表示萬緯物流也在積極爭取加入第一批公募REITs之中。

??此外，萬科在物流業(yè)務上，還持有物流巨頭普洛斯21.4%股份，普洛斯是全球物流地產、房地產、基礎設施投資公司，管理資產規(guī)模超過890億美元。

??泊寓：長租公寓“數(shù)一數(shù)二”

??萬科2014年啟動長租公寓業(yè)務，2016年整合旗下各分公司長租公寓項目推出泊寓品牌，進行統(tǒng)一管理。2019年升級為長租公寓事業(yè)部，萬科高級副總裁孫嘉擔任董事長和第一負責人。

??泊寓主要是以集中式長租公寓為主，運營模式具有輕資產和重資產兩種模式。截至2020年6月底，萬科在33個城市累計開業(yè)“泊寓”12.73萬間，累計服務客戶30萬人以上，已開業(yè)項目的整體出租率是88%，其中成熟期的項目的出租率達到93.7%，租賃住宅業(yè)務營業(yè)收入 10.5 億元。規(guī)劃和在建中泊寓尚有 5.77 萬間。根據(jù)克爾瑞發(fā)布的2020年長租公寓規(guī)模排行，泊寓是房企長租公寓的第一位，龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模8萬間位居第二位。

??截至2020年6月底，萬科長租公寓業(yè)務基本上實現(xiàn)全國化布局，覆蓋33個主要城市，并且繼續(xù)堅持圍繞核心城市布局的戰(zhàn)略，聚焦北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、成都、廈門、青島、南京、蘇州、武漢、西安、濟南等14個核心城市。

??在長租公寓遭遇爆雷、租金貸、退租等負面因素影響下，泊寓保持了超高的出租率，但是對于長線重運營的長租公寓，盈利難是這個行業(yè)的難題。 “長租公寓賺不了大錢，但租購并舉是趨勢。”郁亮此前表示，在房地產領域，必須在租售并舉兩個領域做到數(shù)一數(shù)二、領先領跑，才是行業(yè)領先領跑的公司。

??萬科冰雪：體育+特色小鎮(zhèn)

??2017年冰雪事業(yè)部在北京設立，萬科高級副總裁丁長峰掌舵冰雪事業(yè)部，這也標志著萬科全面進軍冰雪產業(yè)，冰雪產業(yè)正式納入萬科事業(yè)部經(jīng)營體制。

??萬科涉足冰雪產業(yè)可以追溯到2011年。當時萬科為了進入吉林市場，打造了松花湖度假村，而丁長峰是時任北京區(qū)域首席執(zhí)行官。

??萬科冰雪事業(yè)部旗下現(xiàn)有萬科松花湖度假區(qū)（吉林松花湖）、萬科石京龍滑雪場（北京市延慶區(qū)）、北大壺滑雪度假區(qū)（吉林市永吉縣）三大雪場。

??丁長峰2017年在萬科冰雪戰(zhàn)略發(fā)布會上指出，萬科集團將把萬科冰雪打造成為中國冰雪產業(yè)第一品牌，形成以體育旅游加特色小鎮(zhèn)為主導的兩輪驅動商業(yè)模式，并在2022年冬奧會舉辦前，成為亞洲領先的滑雪和山地度假集團。

??2015年中國獲得2022年冬奧會主辦國，中國的滑雪場近乎每年都在爆發(fā)式增長。僅2018年、2019年，新開業(yè)的滑雪場有39家、28家，全國滑雪場達到770家。國內滑雪場的滑雪人次由2018年的1970萬，上升到2019年的2090萬，同比增幅為6.09%。

??但是有研究顯示全國僅有25家滑雪場接近西方標準，通常不具備住宿條件，且只有少數(shù)幾個可以被稱為真正的滑雪度假勝地。

??雖然疫情對2019-2020年滑雪影響較大，但是從疫情后室內滑雪的爆發(fā)增長勢頭來看，戶外滑雪在冬奧會之前，還會迎來持續(xù)增長。

??食品：萬科養(yǎng)豬并非追“風口”

??郁亮一直提到“當好農民，種好地”，希望做好產品、好項目、好服務。但是對于致力于“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”而言，農業(yè)的板塊大有可為。

??2020年3月，萬科正式成立食品事業(yè)部（BU），主要布局生豬養(yǎng)殖、蔬菜種植、企業(yè)餐飲。萬科集團合伙人譚華杰將兼任食品事業(yè)部的首席合伙人。

??萬科食品事業(yè)部在一份招聘啟事上這樣解釋，2019年豬肉價格的大幅上漲，2020年年初新冠疫情給萬科客戶購置食品帶來的不便，公司認識到，以服務萬科現(xiàn)有客戶為起點，在“從農場到餐桌”的整個產業(yè)鏈條上，與各行業(yè)優(yōu)秀伙伴共同努力，爭取“以普通家庭可支付的價格，為大眾提供安全健康的日常餐食”，是“美好生活場景師”的重要組成部分。

??據(jù)內部人士稱，食品事業(yè)部在招聘之前已有60人的規(guī)模，下設養(yǎng)殖、餐飲、蔬菜、水果、科技、職能六個部門。

??早在2017年，譚華杰組建食品團隊，嘗試用全新的商業(yè)思維去探索和發(fā)展國內農業(yè)現(xiàn)代化和產業(yè)化。對于農業(yè)食品板塊，萬科內部有意為“美好生活”構建發(fā)展閉環(huán)，完成供應鏈打造。