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??走進房企

??上半年112家上市房企毛利率同比下滑

??房地產企業發債融資成本降低

??融信中國上半年營收、利潤大幅下滑

??綠景中國過度依賴舊改，中報數據下滑

??【1】2020年中報陸續出臺后，不少地產股的投資者發現，按照兩年前房企的銷售金額來做的利潤預估紛紛失效，不少房企的毛利率處于下行態勢，房地產的盈利優勢已日漸消散。Wind統計顯示，滬深港股地產類147家已經出半年報的上市公司中不足三分之一的房企毛利率錄得同比增長，112家上市房企上半年毛利率處于同比下滑態勢。具體來看，毛利率同比下滑幅度超過10個百分點的房企有32家，這32家房企中不乏一些百強房企。諸如，大名城、華發股份、華僑城、美好置業、南國置業、首開股份、泰禾集團、新城控股、招商蛇口、SOHO中國、力高集團、建發國際集團、五礦地產、首創置業。此外，35家房企的毛利率相比于去年同期有所增長。部分毛利率上漲的房企利潤率高的項目于本報告期結算，以及重倉的區域房價上漲，是推高毛利率的重要原因。綜合部分龍頭房企財務負責人在業績會上的言論來看，這輪毛利下滑仍會持續。

??【2】房地產市場正逐步擺脫疫情影響，呈現良好的復蘇態勢。據統計，前8個月，房企發行信用債、海外債的融資成本均有所下降。1至8月，房地產行業信用債平均利率為4.45%，同比下降0.90個百分點；海外債平均利率為8.00%，同比下降0.83個百分點。8月信用債平均利率為4.57%，同比下降0.66個百分點；海外債平均利率為7.09%，同比下降0.64個百分點。

??【3】8月31日，融信中國披露2020年中期報告。上半年，營收210.66億元，同比減少21%；毛利31.4億元，同比減少51%；溢利和公司擁有人應占核心純利分別為16.46億元和11.11億元，同比分別減少53.12%、43.22%。公司擁有人應占溢利每股盈利同比下跌55%；毛利率為14.9%、凈利率為7.8%，同比分別下降9個百分點、5.4個百分點。從中期報告指標來看，影響利潤下降的因素包括投資物業公允值、以權益法入賬的投資溢利凈額均大幅下降等。其中投資物業公允值減少了223.9%，計虧損人民幣0.98億；以權益法入賬的投資溢利凈額減少85%，從去年同期的9.23億元下降至今年的1.37億元，這一塊對凈利潤的影響非常大。曾有行業黑馬之名的融信，過去幾年的規模都處于快速增長狀態，即便受到疫情影響，但在今年上半年出現營收、利潤大幅下滑，還是有些出乎意外。

??【4】綠景中國日前發布的2020年中期業績報告顯示，期內總收益約為24.62億元，同比下跌約28.0%；毛利為16.03億元，同比下跌約33.4%；核心盈利為2.62億元，同比下調約53.9%；公司股東應占盈利為3760萬元，同比下跌約96.2%；每股基本盈利為0.74分，同比下跌約96.3%。截至2020年6月30日，綠景中國銀行結余及現金約為106.87億元，總資產約514.16億元及總負債約387.43億元，負債比率約為75.4%，去年同期為73.3%。資料顯示綠景中國過度依賴舊改，很少通過招拍掛拿地，90%以上的地皮都是通過城市更新的模式獲取。舊改項目通常周期長、前期資金投入大，業績受到舊改周期的波動較大。