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??2011年，綠地董事長(zhǎng)張玉良跟幾個(gè)高管一起去了韓國(guó)濟(jì)州島度假。

??大批中國(guó)游客在這個(gè)素有“韓國(guó)夏威夷”之稱的地方觀光旅游，把一派火熱景象看在眼里的張老板靈光一現(xiàn)，踏破鐵鞋無(wú)覓處，得來(lái)全不費(fèi)工夫，這不就是綠地一直在尋找的海外熱土么？

??判斷來(lái)自于，從上海到這個(gè)韓國(guó)第一大島，飛行路程僅為去海南島的大約一半。更為關(guān)鍵的是，這里的地價(jià)比國(guó)內(nèi)便宜不少，買(mǎi)房還不限購(gòu)。

??郎有情妾有意。巧的是，濟(jì)州島政府也正需要一個(gè)能充門(mén)面的大項(xiàng)目，雙方一拍即合。

??一年后，綠地首個(gè)自主開(kāi)發(fā)的海外地產(chǎn)項(xiàng)目在此落地了，總投資60億元，現(xiàn)在的項(xiàng)目名叫綠地韓國(guó)漢拿山小鎮(zhèn)。

??在被視為綠地海外擴(kuò)張?jiān)甑?012年，它還迎來(lái)了成立20周年。雄心勃勃的張老板說(shuō)，第一個(gè)十年做上海的綠地，第二個(gè)十年做中國(guó)的綠地，第三個(gè)十年要做世界的綠地。

??怎么做世界的綠地？首先是成為房地產(chǎn)行業(yè)的全球化經(jīng)營(yíng)領(lǐng)跑者，把在中國(guó)做舊改、超高層、城市綜合體的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到國(guó)外去，建好的房子再賣(mài)給中國(guó)人。

??一晃8年過(guò)去了，先人一步的國(guó)際化步伐迸發(fā)出巨大能量。綠地官網(wǎng)顯示，已在海外廣泛布局，遍布四大洲九國(guó)十三城，海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)15個(gè)之多，海外投資累計(jì)已達(dá)1240億元。

??過(guò)往的高光時(shí)刻依然閃現(xiàn)眼前，然而，出海注定是一條風(fēng)高浪急的航途，似乎逃脫不了戛然而止的命運(yùn)。

??有朋友說(shuō)，步萬(wàn)達(dá)、泛海等后塵，綠地最近也在悄悄跟海外中介接觸，盤(pán)算如何處置那些海外地產(chǎn)項(xiàng)目。但鑒于目前海外地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，綠地的項(xiàng)目又大多為住宅，處理起來(lái)很困難，當(dāng)然，主要還是價(jià)格問(wèn)題，不少項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)低于收購(gòu)價(jià)。

??要知道這些海外項(xiàng)目幾乎都是張老板親自過(guò)問(wèn)、實(shí)地調(diào)研過(guò)的。當(dāng)初有多看好，如今割舍的心情就有多糾結(jié)。綠地終究還是沒(méi)能成為夢(mèng)想中“世界的綠地”。

??壹

??張玉良可能是那個(gè)出海夢(mèng)做得最早，一度做得最大，也做得最好的人之一。

??據(jù)聞早在1992年創(chuàng)業(yè)之初，他就萌生了出海的夢(mèng)想。當(dāng)時(shí)舍棄了上海市農(nóng)委住宅辦主任的鐵飯碗，張老板拿著上海市政府劃撥的2000萬(wàn)元下海，帶著十幾個(gè)年輕人，成立了綠地開(kāi)發(fā)總公司。在這一年，他曾試圖在澳大利亞組建海外公司，還派人去調(diào)研了兩三年，當(dāng)時(shí)探索的業(yè)務(wù)范圍便包括了銷售房屋。由于經(jīng)驗(yàn)不足，這一次的出海試水鎩羽而歸。

??2004年，綠地得到了一個(gè)機(jī)會(huì)，參與中俄合作的典型工程——圣彼得堡波羅的海明珠項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目涵蓋城市基建、辦公、會(huì)展、酒店、餐飲和住宅等業(yè)態(tài)，一度是中國(guó)對(duì)俄羅斯最大的直接投資項(xiàng)目。綠地是5個(gè)參建企業(yè)中唯一的房企，最后承擔(dān)了項(xiàng)目建設(shè)重任。

??這個(gè)項(xiàng)目最終成為了張老板揚(yáng)帆出海的奠基石。2007年，綠地制定了《加快推進(jìn)國(guó)際化戰(zhàn)略若干意見(jiàn)》，并決定成立海外事業(yè)部。參與波羅的海明珠項(xiàng)目的員工日后都成為了綠地海外項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人和骨干。

??真正讓出海夢(mèng)想落地，并照進(jìn)現(xiàn)實(shí)的是2011年那次韓國(guó)濟(jì)州島度假之旅。

??第一步邁出去了，以后的步子就越走越快。不到三年時(shí)間，綠地的足跡就遍布澳大利亞、美國(guó)、英國(guó)、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、加拿大等地，成為中國(guó)在海外投資最大的房企。

??貳

??孫宏斌曾說(shuō)過(guò)看不懂為什么這么多房企要走出去。張玉良有自己的小算盤(pán)。

??理由是，既然那么多中國(guó)的投資者、移民群體、留學(xué)生有在海外置業(yè)的需求，為什么不能把市場(chǎng)從國(guó)內(nèi)延伸出去，由中國(guó)的房企繼續(xù)為他們提供服務(wù)呢？

??他說(shuō)，這怎么算都是一門(mén)好生意，不做的是傻瓜。

??所以，綠地的海外商業(yè)模式總結(jié)起來(lái)就是一句話，利用中國(guó)市場(chǎng)資源實(shí)施全球化戰(zhàn)略。比如說(shuō)，韓國(guó)漢拿山小鎮(zhèn)大概有2000多套住宅，70%打算賣(mài)給中國(guó)人。

??有人歸納了綠地海外項(xiàng)目的幾個(gè)特點(diǎn)：首選抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的市中心板塊；項(xiàng)目的規(guī)模必須超過(guò)五萬(wàn)平方米；最快要在六個(gè)月內(nèi)可實(shí)現(xiàn)開(kāi)工或銷售。

??綜合起來(lái)，就是主打市中心、以住宅為主的大型綜合體，通過(guò)高周轉(zhuǎn)快速回籠資金。跟綠地在國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)套路如出一轍。

??當(dāng)然，綠地喜歡建地標(biāo)的愛(ài)好也復(fù)制到了海外市場(chǎng)，張老板看中的項(xiàng)目，要么大，要么高。比如，紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)項(xiàng)目，總建筑面積60萬(wàn)平方米，總投資達(dá)332億元，是紐約20年多來(lái)最大規(guī)模房地產(chǎn)單體項(xiàng)目，也是中國(guó)房企在美最大投資項(xiàng)目。

??這是紐約的一個(gè)社區(qū)改造項(xiàng)目，由于體量大，改造難度高，原項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商Forest City做得很吃力，在轉(zhuǎn)讓70%股權(quán)給綠地前，就承認(rèn)項(xiàng)目已投資了5億美元，預(yù)計(jì)要虧損2.5億美元至3.5億美元。

??擅長(zhǎng)啃硬骨頭的張老板卻信心十足，在項(xiàng)目奠基時(shí)放出豪言，稱將加速開(kāi)發(fā)，把大西洋廣場(chǎng)項(xiàng)目打造成紐約市的住宅項(xiàng)目楷模。

??他還曾跟王健林在倫敦展開(kāi)一場(chǎng)住宅最高樓的競(jìng)賽。2013年，萬(wàn)達(dá)宣布要投資7億英鎊在倫敦開(kāi)發(fā)住宅最高樓，名為“倫敦ONE”，高約203米。一年后，綠地來(lái)了，買(mǎi)了倫敦金絲雀碼頭金融區(qū)西北角的一個(gè)地塊，準(zhǔn)備建設(shè)一座241米高的綜合大樓，比萬(wàn)達(dá)高38米。這就是后來(lái)的倫敦綠地中心項(xiàng)目，號(hào)稱英國(guó)最高的高檔公寓。

??叁

??對(duì)于海外市場(chǎng)空間，張玉良一開(kāi)始畫(huà)了很大一張餅。如今再?zèng)]人提起了。

??去年綠地并未披露海外的具體銷售數(shù)據(jù)。可供參考的是，2014年綠地有高管曾透露，國(guó)內(nèi)銷售與海外銷售的最佳比例為3：1。對(duì)照2019年綠地3880億元的銷售額，按這一比例，海外應(yīng)該有近1000億元的銷售貢獻(xiàn)。但從收入表現(xiàn)來(lái)看，現(xiàn)實(shí)還是很骨感的。2019年，綠地海外地區(qū)的收入僅為33.6億元，毛利率8.46%。

??收入少，利潤(rùn)率低，很多項(xiàng)目還虧了不少錢(qián)。2019年，綠地計(jì)提了23.31億元的存貨跌價(jià)損失，海外項(xiàng)目占了11.01億元。例如，位于洛杉磯的美國(guó)大都會(huì)二期、三期項(xiàng)目，計(jì)提了2.9億元。原因是，2019年洛杉磯銷售公寓市場(chǎng)銷量出現(xiàn)大幅下降，全年該項(xiàng)目只交付了30套，而2018年7月~12月交付了91套。去化時(shí)間的延長(zhǎng)使得項(xiàng)目剩余房源折現(xiàn)到2019年年底的價(jià)值低于成本。

??再比如，位于倫敦西南Wandsworth區(qū)的綠地蘭姆公館項(xiàng)目二期。這個(gè)以住宅為主包含商鋪、保障房、公共配套設(shè)施等的綜合體項(xiàng)目，目前尚未正式開(kāi)工建設(shè)。但受脫歐結(jié)果不確定性影響，倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，量?jī)r(jià)齊跌。第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估，該項(xiàng)目要虧2.5億元。

??會(huì)虧錢(qián)的核心是銷售周期和開(kāi)發(fā)周期比預(yù)期要長(zhǎng)。海外的開(kāi)發(fā)商評(píng)價(jià)說(shuō)，中國(guó)開(kāi)發(fā)商都是奔著高周轉(zhuǎn)的目標(biāo)來(lái)，希望4~5年完成拿地、賣(mài)樓的動(dòng)作，但這是不可能的。尤其是，中國(guó)房企扎堆涌入，項(xiàng)目一多，分包的資源也就是施工隊(duì)就不夠用了，要么加錢(qián)要么把開(kāi)工時(shí)間往后推，大家的進(jìn)度都受影響。

??在美國(guó)操盤(pán)地產(chǎn)項(xiàng)目的朋友說(shuō)：中國(guó)房企都想著把美國(guó)的房子賣(mài)給中國(guó)人，是極其不現(xiàn)實(shí)的。一來(lái)，中國(guó)人的購(gòu)買(mǎi)力畢竟有限，還有大量房源需要本地消化。二來(lái)，本地人不喜歡中國(guó)人買(mǎi)了房子就空著，空置率很影響樓盤(pán)估值。這里存在一個(gè)死循環(huán)。

??還有就是經(jīng)驗(yàn)主義導(dǎo)致的市場(chǎng)錯(cuò)判?；谠谥袊?guó)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)房企在海外也喜歡投資住宅項(xiàng)目，但海外住宅項(xiàng)目的不確定性很大，反而不如寫(xiě)字樓的估值穩(wěn)定。

??相對(duì)其他中國(guó)房企，綠地在海外的攤子鋪的非常開(kāi)，而且是由總部來(lái)驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)，本土化程度低，非常自信，在沒(méi)有當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)的前提下就敢投資，也不用顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，投了后也不按市場(chǎng)常規(guī)來(lái)，很少和本地企業(yè)合作，一套模式就想打遍全世界。

??肆

??2018年開(kāi)始，綠地的海外投資策略發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，對(duì)現(xiàn)有的海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，加快銷售去化和商業(yè)模式轉(zhuǎn)型。調(diào)整產(chǎn)品定位和銷售策略，主攻海外當(dāng)?shù)乜腿海⑦\(yùn)用大單銷售、資本運(yùn)作等方式加快項(xiàng)目去化，著力探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式。

??一年前，綠地還強(qiáng)調(diào)要積極開(kāi)展海外房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)，獲取土地資源，將公司打造成具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的本土跨國(guó)公司，努力從“中國(guó)的綠地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆澜绲木G地”。

??也是在2018年，綠地開(kāi)始出售海外地產(chǎn)項(xiàng)目，在6月份出售了美國(guó)舊金山半島北圣馬迪奧縣的生命科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，12月份又傳出要轉(zhuǎn)讓布魯克林項(xiàng)目部分資產(chǎn)的消息。

??據(jù)聞，綠地美國(guó)大都會(huì)項(xiàng)目的酒店已經(jīng)在當(dāng)?shù)刂薪槟抢锓胚^(guò)兩輪盤(pán)了，只是市場(chǎng)價(jià)跟成本價(jià)差得太遠(yuǎn)了，一直沒(méi)法成交。綠地投入這個(gè)酒店的造價(jià)達(dá)到70萬(wàn)美元/間，市場(chǎng)估值卻僅為40萬(wàn)美元~50萬(wàn)美元/間。

??朋友說(shuō)，綠地目前還沒(méi)有任何項(xiàng)目正式委托出售，但都在尋求處置方案。該公司大部分海外住宅項(xiàng)目都已動(dòng)工，處置比較困難，如果是土地還好賣(mài)些。而且現(xiàn)在海外的地產(chǎn)行業(yè)也不景氣，資產(chǎn)賣(mài)不起價(jià)格，國(guó)企處理國(guó)有資產(chǎn)還有很多顧慮。因此，最先轉(zhuǎn)讓的可能是那些未開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

??現(xiàn)在看來(lái)，通過(guò)在全球建房子打造“世界的綠地”的路子已經(jīng)走不通了。

??張老板想必心有不甘。今年4月份，綠地酒店旅游集團(tuán)海外運(yùn)營(yíng)中心揭牌。目前，綠地的住宿項(xiàng)目已經(jīng)遍布澳大利亞、美國(guó)、加拿大、德國(guó)、日本、韓國(guó)、中國(guó)等全球5大洲14國(guó)100城，未來(lái)3年，規(guī)模計(jì)劃翻一番。

??也是，房子賣(mài)不了，能租出去也是好的。