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??沈天晴篤信自己“會游泳”。

??暢游資本市場，是他的一大心愿。四年前，他一手將佳源國際（02768.HK）推向港交所。隨后，他又開始籌謀拆分旗下物業板塊上市，打造第二個港股融資平臺。

??如今，分拆物業上市一事終于有了實質進展。6月26日，佳源服務正式向港交所提交招股書。這是繼榮萬家、雅居樂雅城、合景悠活之后，一周內第4家遞交上市招股書的物業公司。

??據招股書介紹，佳源服務總部位于浙江嘉興，業務植根于長江三角洲地區，通過逾15年的運營，已從領先的地區物業管理供應商成長為全國性的綜合物業管理服務供應商。

??前世今生

??樂居財經獲悉，佳源服務成立于2004年4月26日，注冊資本為500萬元。自成立后，佳源服務由卓雄偉作為獨資經營者設立的獨資企業怡城物業管理公司（以下簡稱“怡城物業管理”）和浙江嘉興市同盛房產置業有限公司（以下簡稱“嘉興同盛”）共同持有，兩者分別持股60%和40%。

??而嘉興同盛則由上海五恒悅投資有限公司（以下簡稱“五恒悅投資”）、嘉興市錦海置業有限公司和佳源創盛（以下合稱“錦海置業”）分別持股90%和10%，五恒悅投資為第三方企業，錦海置業為沈天晴及其配偶實際擁有。

??2005年，嘉興同盛因專注于物業開發業務，而以200萬元將其持有的佳源服務40%股權轉讓給怡城物業管理。交易完成后，佳源服務由怡城物業管理全資擁有，與沈天晴看似再無關聯。

??不過，有意思的是，2012年由于卓偉雄減少物業管理業務的投資，再加上沈天晴看好物業管理業務的潛力而決定進軍該領域，怡城物業管理又以400萬元的代價將其持有的佳源服務80%股權轉讓給浙江佳源房地產，后者為沈天晴全資擁有。

??早在1991年，沈天晴便辭官下海，1995年創立了浙江佳源房地產，算是以地產起家。用他的話所言，“當官我找不到感覺，后來還是決定下海。我是個會游水的人。”

??與沈天晴相熟的朋友也透露，沈天晴平素看似嚴肅，實則是個性情中人，快人快語，在生意場上特別有沖勁，敢于抓住一切機會。

??此次交易完成后，佳源服務由浙江佳源房地產和怡城物業管理分別持股80%和20%。至此，佳源服務又回到了沈天晴的掌控之中，并且時隔7年，交易價格并無明顯變化。

??2014年，怡城物業管理以100萬元將其持有的僅剩下的佳源服務20%股權轉讓給沈天晴直接全資擁有的錦江投資。交易完成后，佳源服務由浙江佳源房地產和錦江投資分別持股80%和20%。幾經周折，最終沈天晴花費500萬元將佳源服務收入囊中。

??為了擴大自身規模和業務版圖，佳源服務后續展開了一系列收購，對象包括嘉興星洲、杭州民安、重慶中農國信等。比如在2019年，佳源服務收購了湖南華冠65%股權，后者的資產是17處物業，由此，佳源服務的市場擴張至湖南省。

??重組完成后，在佳源服務的股權架構中，沈天晴通過其全資擁有的明源集團投資有限公司持股67.6%，為實控人。

??老臣掌舵

??目前，佳源服務的董事會由七名董事組成，包括兩名執行董事，兩名非執行董事以及三名獨立非執行董事。

??其中，朱宏戈為執行董事、集團總裁兼董事會主席，負責集團整體運營管理和戰略規劃。他自2009年開始從事物業管理和房地產開發工作，在該行業擁有超過10年經驗，先后擔任佳源服務總經理、海鹽縣佳源房地產開發有限公司、平湖市佳源旅游開發有限公司等。

??牟立園為執行董事，自2018年1月起擔任集團投資發展中心的總經理，負責集團的整體投資管理。她在事物業管理和房地產開發行業也擁有超過10年經驗，曾擔任浙江佳源房地產人力資源及行政部門的行政經理，主要負責行政管理等。

??此外，黃福清、龐博擔任非執行董事，主要負責為集團的整理發展提供指導和制定業務戰略。

??從管理規模上看，佳源服務仍屬于微小型物業公司，與已經遞交了招股書的銀城服務等屬于同一梯隊。

??招股書顯示，截至2019年，佳源服務已訂約管理的物業總建筑面積約為3880萬平方米，三年復合年增長率為21.8%。在管物業的總建筑面積，由2017年1400萬平方米，增至截至2019年的2610萬平方米，復合年增長率為36.5%。

??雖然規模在不斷增長，但與龍頭物企相比，佳源服務尚有差距。以保利物業為例，其合同管理項目總面積達4.98億平方米，合同管理項目總數1490個，分布全國29個省、直轄市及自治區的170個城市；在管項目總面積約為2.87億平方米，在管項目總數1010個。

??相比之下，佳源服務規模還不到保利物業的十分之一。

??關聯方占款暴增10倍

??2017年-2019年，佳源服務實現收入分別為2.09億元、3.31億元及4.54億元，復合年增長率為47.2%；同期，其對應凈利潤分別為1834萬元、3577萬元及5021萬元，復合年增長率為65.4%。2017年-2019年，佳源服務毛利分別為4578萬元、7889萬元及1.08億元，復合年增長率為54.1%。

??隨著規模和收益遞增，佳源服務的銷售及營銷開支也在大幅增加，從2017年的163.6萬元增加至2018年的306.9萬元，再到2019年的740萬元。

??對此，佳源服務稱，2018年開支的增加主要是由于廣告開支和雇員福利開支增加，與整體業務擴張一致。2019年開支的增加主要是由于營銷活動增加，如通過展會、媒體及行業協會推廣。

??佳源服務所面臨的債務問題不容忽視。其中，應收關聯方款項從2017年的5271.2萬元增加至2018年的5.16億元，再到2019年的5.18億元，三年大幅增長近10倍。貿易及其他應收款項也從2017年的1.43億元增加至2018年的6.01億元，再到2019年的7.38億元。