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??編者按

??1992年，理想照耀現(xiàn)實，無論廟堂之上，還是江湖之遠，對于中國經(jīng)濟，對于中國房地產(chǎn)，對于中國企業(yè)家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

??30年篳路藍縷櫛風沐雨，中國房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。

??這一年，中國房地產(chǎn)報應(yīng)運誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業(yè)的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場，看見企業(yè)向善而生公益至上的行動與擔當。

??站在未來，中國房地產(chǎn)報將推出《向未來·再出發(fā)——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復(fù)活中國人居事業(yè)30年行進這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發(fā)。

??孟曉蘇是個“ambitious（有抱負）”的人。他一生最好的時光是在房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)工作，1992年他到了經(jīng)濟建設(shè)的一線，躬身參與了國家房改工作，見證了中國30年的經(jīng)濟社會發(fā)展尤其是房地產(chǎn)市場的發(fā)展進步，以及出現(xiàn)的問題。

??“最近發(fā)生的情況令人擔憂。”孟曉蘇說。

??8月15日，國家統(tǒng)計局說，1~7月份，商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%，銷售額、銷售面積出現(xiàn)兩位數(shù)下降。企業(yè)層面也出現(xiàn)了群體性債務(wù)危機。

??“房地產(chǎn)銷售的跌幅程度是以往從來沒有發(fā)生過的。這次房地產(chǎn)市場調(diào)整深度已超過以往任何時期，低迷期也會持續(xù)較長時間。”孟曉蘇有些擔心地說。

??孟曉蘇認為，本輪房地產(chǎn)調(diào)整已傷及預(yù)期與信心，若不采取以往政策如2008年“樓市信心喊話”和2015年“樓市去庫存”應(yīng)急措施，是難以很快扭轉(zhuǎn)局面的。對此，他給出了三個建議：一是要效仿2008年進行樓市信心喊話，信心比黃金還寶貴；二是房價需要出現(xiàn)一定回升跡象；三是要推出政府救市基金。

??現(xiàn)在，孟曉蘇最關(guān)心的是樓市何時能回到復(fù)蘇軌道？

??8月31日，國務(wù)院常務(wù)會議召開，聽取穩(wěn)住經(jīng)濟大盤督導和服務(wù)工作匯報，部署充分釋放政策效能，加快擴大有效需求。在房地產(chǎn)方面，會議要求“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款，促進汽車等大宗消費”。這意味著政策面將在供給端加大支持力度，即通過加大流動性注入，力促保交樓、穩(wěn)民生，進而切斷風險傳播鏈條，修復(fù)市場信心。

??在中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進程中，孟曉蘇始終是一位為中國經(jīng)濟改革、住房制度改革“搖旗吶喊”“建言獻策”的思考者，也是一個敢于說真話的人，他系統(tǒng)的專業(yè)思想對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生過重要影響，不僅見證、參與了改革開放40年來一系列重大政策的制定與實施，也曾不斷地參與和推進住房制度改革，給中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很多新想法與新模式。

??1992年1月至2月，“南方談話”推動中國改革開放進入一個新階段。

??這一年，在原國家商檢局任副局長的孟曉蘇，主動要求調(diào)往中國最早成立的房地產(chǎn)公司——中國房地產(chǎn)開發(fā)總公司擔任總經(jīng)理。

??“當時，我并不知道什么是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)，但奔涌澎湃的改革大潮讓我希望到經(jīng)濟建設(shè)第一線，去推動市場經(jīng)濟改革。”孟曉蘇說。

??1992年后，中央便提出加快住房制度改革步伐，各地房地產(chǎn)投資迅速熱了起來，經(jīng)濟特區(qū)海南一下子冒出2萬多家房地產(chǎn)公司，先醒者都覺得機會來了，要到市場經(jīng)濟里去闖出一番事業(yè)，房地產(chǎn)是最好的端口。但人們對房地產(chǎn)的需求顯然毫不知悉，大干快上之后無法支撐陡然升起的高樓大廈，泡沫被吹起，爛尾無法避免，直接引發(fā)了1993年第一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。當年年底國家對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，處理資產(chǎn)泡沫，銀行收緊貸款，房地產(chǎn)行業(yè)相繼陷入恐懼與沉寂中。

??時間到了1996年，我國出現(xiàn)了有史以來的第一次“產(chǎn)能過剩”。那時全國鋼鐵產(chǎn)量僅1億噸、紗錠僅5000萬支就過剩，還有其他許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，也都出現(xiàn)了低水平的“過剩”。隨后一年又發(fā)生東南亞金融危機，國內(nèi)國際經(jīng)濟面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

??“當時是做項目找死、不做項目等死，樓市和整體經(jīng)濟都受到了沖擊。”孟曉蘇說。

??面對這種狀況，孟曉蘇大膽提議，“住房建設(shè)可以成為新的經(jīng)濟增長點”。孟曉蘇提出觀點后，原建設(shè)部、國家體改委、國家計委、國家科委很快予以呼應(yīng)，并和中房集團共同設(shè)立課題組，啟動住房建設(shè)成為國民經(jīng)濟新增長點課題研究與住房制度改革方案設(shè)計。這個房改課題組由楊慎、洪虎、鄭新立、尚勇等人擔任顧問，由孟曉蘇擔任課題組組長，成員中包括梁運斌、印坤華等專家。

??“房改課題組從1996年10月開始工作，到北京、上海、廣東、江蘇等多地進行調(diào)研。到1998年3月完成課題報告，歷時一年半。”孟曉蘇說。

??在這一基礎(chǔ)上，1998年7月國務(wù)院出臺了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式開啟了我國城鎮(zhèn)住房制度改革，結(jié)束了福利分房制度。提出的各項政策，包括提薪降息鼓勵消費、完善住房供應(yīng)體系、開展住房抵押貸款、放開住房二級市場、支持住房企業(yè)發(fā)展等核心內(nèi)容，將我國住房建設(shè)與分配推向商品化與市場化。

??房改自1998年開始，在前兩年并沒有產(chǎn)生實質(zhì)成效；收獲成果是在兩年后的2000年，居民踴躍買房出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱潮，由此住房市場化，拉動了建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并有力推動了經(jīng)濟發(fā)展。

??從1998年房改到2003年間，通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和住房消費，帶動了幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個國民經(jīng)濟恢復(fù)了活力。到了2003年，鋼鐵產(chǎn)業(yè)從供過于求變成了供不應(yīng)求，產(chǎn)量達到了2億噸。

??“那時人們尤其政府部門提到房地產(chǎn)可不像現(xiàn)在這樣‘冒火’，而是呵護著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”孟曉蘇表示，那是房改以后，主導產(chǎn)業(yè)帶動了國家經(jīng)濟、帶動了諸多產(chǎn)業(yè)后所得到的贊許。

??此后數(shù)十年間，高房價問題的出現(xiàn)及市場發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)市場波動不斷。

??“堅信房地產(chǎn)是主導產(chǎn)業(yè)及發(fā)揮主導產(chǎn)業(yè)作用時，經(jīng)濟就會發(fā)展向前；反之就會低迷。”孟曉蘇表示，1992至2022年，房地產(chǎn)行業(yè)是在人們的質(zhì)疑聲中確立了國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位，與經(jīng)濟發(fā)展也總是呈正相關(guān)關(guān)系。

??房地產(chǎn)市場的推進發(fā)展中，有一件事始終讓孟曉蘇覺得可惜。“當年的房改方案已經(jīng)提出了住房雙軌制，即由市場提供商品房，由政府提供保障房。原因是我們認為在經(jīng)濟發(fā)展與社會發(fā)展中，不可能沒有低收入者，無論何時何地政府都要重點照顧好這部分人群的居住問題。靠什么照顧呢？主要是靠完善住房保障體系。”

??孟曉蘇認為，這個方案后來并沒有得到有效實施，一度將保障房建設(shè)任務(wù)交由市場解決，期間也推出了“9070”等小戶型政策，要控制房價上漲，愿望是好的。“但這樣設(shè)計就能讓低收入群體買得起房嗎？以為老百姓4斤龍蝦吃不起，1斤的龍蝦就吃得起，他們不知道老百姓要吃的是野山雞燉蘑菇、大蔥炒笨雞蛋。”有時候，孟曉蘇會引用央視小品“不差錢”來表達自己的思考和提醒。

??孟曉蘇認為，因為之前缺乏保障房，輿論大多將矛頭指向開發(fā)商，“我認為房地產(chǎn)企業(yè)形象并不差，不少房地產(chǎn)企業(yè)家很受人尊重。這些年人們對于房地產(chǎn)業(yè)逐漸有了正確認識，它是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是拉動經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)和先導產(chǎn)業(yè)。”

??面對當前樓市低迷、預(yù)期疲弱情況，孟曉蘇講了一件樓市往事。1997年受相關(guān)因素影響，香港樓市大跌，房價一度下跌70%。造成每戶居民損失267萬港元、13萬戶家庭成為負資產(chǎn)家庭。直到2013年9月才走出低迷期。

??動蕩不斷的香港樓市中，孟曉蘇曾根據(jù)香港特區(qū)政府要求，幾次到香港考察，中房集團購買了幾棟樓。消息被透露后，香港媒體一擁而上，紛紛炒作孟曉蘇將要帶著中房集團，“以200億港元買掉香港2萬套居屋”。

??“這只是我們跟香港特區(qū)政府會談中的事情，還沒有實施，而且本意只是買幾棟樓。但我們有口難辨，香港媒體群起大肆宣傳，一個月內(nèi)發(fā)出了300多篇報道。”提起這件事，孟曉蘇笑著說。

??據(jù)孟曉蘇回憶，報道出來的第三天，香港樓市出現(xiàn)強烈反彈，新盤成交猛增3倍；就從這個星期開始，低迷6年的香港樓市轉(zhuǎn)跌為升，樓市價格上漲讓購買力很快回到市場。

??雖然最終并沒有實現(xiàn)在香港購樓，但卻無意中成為“救樓市之舉”，被海外媒體稱為“香港樓市救星”。反思這段經(jīng)歷，孟曉蘇認為是信心、是房價上漲的利好預(yù)期回歸，推動了香港居民從不買房到買房。是信心救了樓市。

??“現(xiàn)在內(nèi)地樓市也需要信心喊話。”孟曉蘇表示，還需要通過相關(guān)政策調(diào)整建立市場信心，讓人民群眾看到利好的趨勢。

??孟曉蘇繼續(xù)表示：“現(xiàn)在已經(jīng)不是購買力旺盛時期了，限購政策能不能從總體上取消？”孟曉蘇提議道。

??對于企業(yè)出現(xiàn)的流動性問題，孟曉蘇認為這其中既有企業(yè)自身問題，包括出現(xiàn)投資判斷失誤；但是企業(yè)群體性出現(xiàn)流動性問題的背后，更多的是政策層面的合成謬誤。

??“醫(yī)生開的藥方可能是對的，但架不住七八個護士分別進來打針，把病人治得半死，都想在房地產(chǎn)調(diào)控上幫一把，結(jié)果形成了如今的困難局面。”孟曉蘇表示，以某企業(yè)為例，出現(xiàn)高達93%的負債率不全是企業(yè)責任，也有金融機構(gòu)的責任，而發(fā)現(xiàn)問題后突然將企業(yè)所需資金撤掉，搞上樓撤梯，結(jié)果爬得越高摔得越慘。

??孟曉蘇認為，現(xiàn)在不是房企自責之時，需要的是共同行動修復(fù)市場及信心，政府要及時出臺有關(guān)政策。

??“要將住房消費作為經(jīng)濟增長的主要支柱點去發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展不僅改善了人民群眾居住條件，還推動了居民家庭資產(chǎn)增值。”

??據(jù)2019年央行統(tǒng)計，從資產(chǎn)形態(tài)看，住房是家庭實物資產(chǎn)的重要構(gòu)成，居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%；且城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債率為9.1%，總體穩(wěn)健。

??“這是房改的一個偉大成果。”孟曉蘇說。“這30年琳瑯滿目、美不勝收，我個人有貢獻也有收獲。”

??對話

??孟曉蘇：我的座右銘是“中國夢”

??中國房地產(chǎn)報：1992年是中國改革開放進程的歷史大年，房地產(chǎn)也是從這一年后走上發(fā)展繁榮之路。在您的人生時間軌跡里，1992年有著怎樣的意義？

??孟曉蘇：1992年是我主動請求離開政府部門國家商檢局，走到經(jīng)濟建設(shè)一線的起始時間。當時我并不知道什么是房地產(chǎn)業(yè)或建筑業(yè)，但在奔涌澎湃的改革大潮中，我希望走到經(jīng)濟建設(shè)第一線，去參與改革和發(fā)展。這也讓我開始了在房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)工作，這一做就是半輩子。

??中國房地產(chǎn)報：對于這30年大歷史，您最深的感受是什么？

??孟曉蘇：這30年是通過艱難探索，在質(zhì)疑聲中確立了房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的過程。30年經(jīng)濟發(fā)展中幾次順境與逆境的轉(zhuǎn)換表明，支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)揮作用經(jīng)濟就步入坦途，支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻經(jīng)濟就陷入困境。

??中國房地產(chǎn)報：您認為自己最成功的成就是什么？

??孟曉蘇：30年里國家最重要的成就之一是推動了住房制度改革，我將上世紀80年代初期在萬里同志身邊學到的改革思想運用于實踐，1996年到1998年組織房改課題組，成功進行房改方案設(shè)計，推動了全國住房制度改革。它使得市場經(jīng)濟、商品化進入住房建設(shè)與分配領(lǐng)域，迎來了住房商品化。

??改革使得中國居民的居住條件更加舒適寬敞，生活得更有尊嚴。而且隨著房價升值，居民家庭財富實現(xiàn)成倍增長。這項改革是推動中國經(jīng)濟社會發(fā)展的最大動力之一。

??中國房地產(chǎn)報：您經(jīng)歷最美好的事情和最遺憾的事是什么？

??孟曉蘇：“最美好的事情”是在實現(xiàn)住房商品化后，看到房價增值，讓房產(chǎn)成為億萬人民家庭財富的主要構(gòu)成，房產(chǎn)增值對促進共同富裕是有利的；“最遺憾的事”是當年房改課題組設(shè)計的“住房雙軌制”實施不力，保障房多年被忽視；保障房建設(shè)主力軍中房集團遭分解，在“以盈利為目的”的錯誤要求下，央企國企紛紛脫離保障房建設(shè)，涌入商品房市場競相推高地價與房價。

??中國房地產(chǎn)報：您現(xiàn)在最關(guān)心什么？

??孟曉蘇：本輪房地產(chǎn)政策的調(diào)整已傷及預(yù)期與信心，我認為若不采取2008年的“樓市信心喊話”和2015年“樓市去庫存”等應(yīng)急措施，是難以很快扭轉(zhuǎn)局面的。我關(guān)心的是，樓市調(diào)控何時能回到理性的軌道？

??中國房地產(chǎn)報：您覺得下一個階段經(jīng)濟發(fā)展與過去30年相比，會呈現(xiàn)哪些新特征？基于此，企業(yè)經(jīng)營、行業(yè)發(fā)展要注意什么？如何發(fā)展才會更好？

??孟曉蘇：我從不判斷領(lǐng)導意圖，只是堅持提出我認為正確的政策方向。比如我早就警示基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高負債模式，提出要引進房地產(chǎn)投資信托基金REITs進行證券化，以提高直接融資比重。現(xiàn)在REITs已被國務(wù)院確定為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要金融杠桿。可以認為，“發(fā)展直接融資、減少剛性兌付”要求將會通過REITs得到發(fā)展，成為未來經(jīng)濟發(fā)展一個亮點。而且REITs進入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域是大勢所趨，雖然現(xiàn)在阻力重重，但我相信國務(wù)院2008年126號文件提出的“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”的要求，最終一定會實現(xiàn)。

??中國房地產(chǎn)報：您的座右銘是什么？為什么？

??孟曉蘇：我的座右銘是“中國夢”。它既包含著中華民族偉大復(fù)興的強國夢，也包含著居民買房、買車的小康夢。“中國夢”還應(yīng)包括人民群眾的共富夢，房改與房價上漲確實促進了普通居民家庭財富升值，縮小了財富差距。

??中國房地產(chǎn)報：過去5年，您最大的改變是什么？未來5年，您自己的最大期待是什么？

??孟曉蘇：過去5年，我個人跨過70歲門檻，進入老齡了（編者注：按照世界衛(wèi)生組織2018年的年齡劃分標準，66歲至79歲為中年人），孔子說“七十而從心所欲，不逾矩”。未來5年，希望自己身體狀態(tài)能夠繼續(xù)保持好。

??中國房地產(chǎn)報：未來5年，您想對國家說什么？

??孟曉蘇：“穩(wěn)發(fā)展，不折騰。”