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??在房價快速上漲的背景下，經(jīng)紀行業(yè)收費模式產(chǎn)生很多爭議，爭議點主要是傭金費率是否應該與房價掛鉤。質(zhì)疑者從成本的角度，認為經(jīng)紀服務收費與服務成本顯著不符合。

??在房價快速上漲的背景下，經(jīng)紀行業(yè)收費模式產(chǎn)生很多爭議，爭議點主要是傭金費率是否應該與房價掛鉤。質(zhì)疑者從成本的角度，認為經(jīng)紀服務收費與服務成本顯著不符合。但顯然，也不能用經(jīng)紀人提供了多少次帶看、多少次斡旋作為收費依據(jù)，因為這些過程都不能保證成功交易的結果。那么，我們應當如何理解經(jīng)紀服務收費的底層邏輯？

??二手房傭金收費過高和消費者負擔過重，主要原因是短時間內(nèi)房價上漲過快。當前二手房傭金費率是市場競爭、行業(yè)發(fā)展和消費者選擇的結果，過去的經(jīng)驗表明，用行政手段調(diào)節(jié)傭金不但不能實現(xiàn)減輕消費者負擔的目標，還容易對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展秩序造成不利影響，導致行業(yè)重回惡性競爭狀態(tài)，長期最終傷害消費者利益。

??（一）強行調(diào)低二手房交易服務費用

??強行調(diào)低二手房交易服務費用最終將影響消費者利益。市場化傭金水平是需求數(shù)量與供給數(shù)量的均衡水平，兼顧需求端的承擔能力以及供給端的收入要求。若強行設定過低傭金或傭金率上限，會導致短期供給數(shù)量下降，部分經(jīng)紀人和經(jīng)紀機構退出市場，供需矛盾加大，經(jīng)紀公司將只能被迫參與“砍服務、競成本”的劣質(zhì)競爭游戲。經(jīng)紀行業(yè)生產(chǎn)效率降低，行業(yè)規(guī)范化發(fā)展受阻，服務質(zhì)量下降最終將損害消費者利益。

??由于需求并未消失，強行調(diào)低傭金率將使市場演化出更隱蔽或更復雜的計費方式，如“看房費”、“信息費”等，助長不規(guī)范企業(yè)“吃差價”，長期將會增加市場主體博弈和議價成本，不但讓消費者利益受損，而且也加大了政府監(jiān)管成本。

??（二）不合理低費率競爭

??消費者委托經(jīng)紀服務并不是只看重收費高低，而是看重交易的安全、效率和體驗。消費者在低品質(zhì)、低收費與高品質(zhì)、高收費兩種模式之間比較，大部分消費者仍然會選擇后者。2015年，搜房和愛屋吉屋分別推出 0.5% 和 1%的低傭金，市占率起初爆發(fā)式增長但很快就開始回落，2019 年愛屋吉屋倒閉，后期搜房網(wǎng)轉型為房產(chǎn)媒介，這充分說明低傭金低服務質(zhì)量的經(jīng)紀服務并不是市場真正需要的。

??上海市“大房鴨”實行按單收取 1.99萬服務費的模式，看似服務收費很低，但實際上所提供的服務內(nèi)容和服務品質(zhì)不能滿足消費者需求。第一，只交易無抵押、無貸款、無擔保和產(chǎn)權清晰的房產(chǎn)，這類房產(chǎn)交易數(shù)量較少，消費者也可自行交易；第二，大房鴨提供的服務是房地產(chǎn)經(jīng)紀代辦服務，提供極少的居間交易服務和極不規(guī)范的交易保障服務，服務內(nèi)容本身就少。第三，大房鴨通過攫取其他機構的成果來規(guī)避成本，通過網(wǎng)絡爬蟲從其他中介網(wǎng)上爬取房源信息，利用不合理低價誘導客戶跳單，攫取其他中介匹配成果，損害其他中介合法利益；第四，大房鴨通過規(guī)避監(jiān)管來降低合規(guī)成本，不展示房源三證兩書，不符合房源展示規(guī)定；利用無從業(yè)資格、無專業(yè)知識、無備案登記的所謂社區(qū)志愿者從事經(jīng)紀業(yè)務，出現(xiàn)交易糾紛后無法協(xié)調(diào)處理，無法保障交易安全。實際上，經(jīng)紀代辦服務必須以成功匹配作為前提，匹配過程才是最需要投入時間和人力的，其只是讓其他機構承擔了匹配的成本。

??本質(zhì)上大房鴨這類低傭金企業(yè)實際上建立在規(guī)避監(jiān)管、竊取成果和提供低品質(zhì)無保障服務基礎上，只能助長私單和跳單行為，不利于行業(yè)長遠發(fā)展，最終也將損害消費者利益。2021年 9月大房鴨成交 / 下線房源約占上海總成交量的 3%，消費者認可度極低，絕不會成為行業(yè)發(fā)展的一種新模式。

??（三）按房價分段定價收費

??有觀點認為，高總價的房屋和低總價的房屋，經(jīng)紀服務差不多，不應該按照統(tǒng)一的費率，應該進行分段定價。分段計價有兩種收費模式，第一種是房價越高費率越低，第二種是房價越低費率越低。兩種方式都設置階梯價格，都會增加消費者對收費模式的理解難度，同時對于價格段的劃分社會也會存在爭議，操作起來困難，更為重要的是兩種方式都將產(chǎn)生不可控的結果。

??第一種收費方案降低高總價房屋的費率，會導致“劫貧濟富”。從絕對負擔上看，高總價消費者的支付負擔是與其收入相匹配的，如果降低這些群體的費率，實際上導致低總價消費者群體承擔相對更高的負擔，加大了貧富差距，與共同富裕相違背。由于高總價房屋本身的成交效率更低、交易風險敞口更大，扭曲的價格將激勵經(jīng)紀人減少對高總價房屋的服務，服務供給減少將導致費用上升，消費者實際成本不會降低。

??第二種方案降低低總價房屋的費率，會激勵經(jīng)紀人不愿服務低總價房屋，而更多地服務于高總價房屋，將會導致剛需群體和低收入群體得到的服務減少，消費者實際成本將會提高；高房價交易頻率增加也會導致房價結構性“上漲”，經(jīng)紀人之間對高總價房源的競爭更加劇烈。

??無論采取哪種方式，分段降低費率都會影響當前的供需平衡。根據(jù)某地鏈家交易情況進行測算，如300 萬以下房屋費率下降 0.4%、300 萬 -800 萬房屋費率下降 0.2%、800 萬以上房屋費率不變，總體傭金收入將下降 10.2%，這將會導致行業(yè)經(jīng)紀人流失，尤其是那些高學歷的經(jīng)紀人率先流失，服務供給減少。

??從情感上，這兩種收費方式都是為了照顧特定群體的支付壓力，但是，人為調(diào)整都將扭曲市場服務供給，最終會使一方或兩方利益受損。

??（四）居間服務按環(huán)節(jié)拆分

??有觀點認為，應當按照服務流程進行菜單式定價，讓消費者自行選擇。但實際上，居間服務很難拆開定價。居間服務的目的是達成交易，為實現(xiàn)交易，居間服務包含房源錄入、審核、詢價、帶看和撮合等系列服務，這些環(huán)節(jié)相互關聯(lián)，獨立分開來都沒有價值。

??從對交易環(huán)節(jié)進行相對貢獻度定價拆分來看，房屋交易過程之中涉及的眾多環(huán)節(jié)具有價值定價難且不易分離的特性，每一個環(huán)節(jié)的作用都是動態(tài)變化的，其價值取決于市場狀況、經(jīng)紀人的努力與消費者的認可等，且每個環(huán)節(jié)都不可或缺，各個環(huán)節(jié)對交易的貢獻無法劃分（無法按傭金率的百分比劃分）。比如市場供過于求的時候房源開發(fā)的價值就變小，供不應求時房源開發(fā)的價值就變大，比如經(jīng)紀人的撮合努力程度越高成交概率越大，但無法對經(jīng)紀人努力程度定價。

??如果不以成交為衡量標準拆分交易環(huán)節(jié)將產(chǎn)生逆向激勵。以二手房帶看為例，如果看一次房收一次費用，對買家來說就會激勵經(jīng)紀人帶看假房源，產(chǎn)生大量欺詐行為，對賣家來說會激勵經(jīng)紀人產(chǎn)生大量的無效帶看。

??從對交易環(huán)節(jié)進行絕對量定價來看，如果強行對交易環(huán)節(jié)定價，例如成交的經(jīng)紀服務中，假設房源收費3 萬，帶看收費 3 萬，撮合收費 3 萬等，由于不同的房價各個環(huán)節(jié)費用固定，經(jīng)紀人沒有動力成交房價更高交易更難的標的，市場淪為低價簡單交易市場。消費者花了錢卻不能保證成功交易，顯然不可能成立。

??（五）代辦服務按環(huán)節(jié)收費

??代辦服務按環(huán)節(jié)收費將增加消費者負擔，降低規(guī)模效應。代辦服務中包含的服務近似標準化服務，如果對代辦費用進行拆分，由于缺乏規(guī)模效應有可能使整個代辦服務費用上升。從國際經(jīng)驗對比，中國其他一線城市的代辦服務費約為房價的0.5%，美國、英國、日本代辦服務單獨收費，平均每筆二手房代辦費用約為 1.6%，按環(huán)節(jié)收費有可能提高消費者負擔。

??（六）按簡單交易與復雜交易方式收費

??按簡單交易與復雜交易方式收費操作難度高，對減輕消費者負擔作用小。一方面，簡單交易和復雜交易的界定難度大，通常來說界定標準包括是否有抵押、是否有貸款、是否需要解封、是否需要析產(chǎn)、是否涉及連環(huán)單交易等等，不僅涉及賣方還涉及買方，各種因素都有可能影響到對簡單交易和復雜交易的界定，界定標準會有很多爭議。

??另一方面，隨著一線城市普遍進入存量房市場，賣一買一連環(huán)單比例大幅上升，以北京為例，廣義口徑上（同一家庭北京買一賣一及北京與異地買一賣一）超過70% 交易涉及到連環(huán)單，有些是一個連環(huán)單，有些涉及多個連環(huán)單。簡單交易復雜交易的劃分不但很難操作而且對減輕消費者負擔意義不大。

??簡單交易和復雜交易的劃分很有可能帶來逆向激勵作用。如果簡單交易和復雜交易傭金比例差距太大，將會刺激大量的家庭想方設法獲取符合簡單交易的資格，有可能是市場全部演變成簡單交易，其效果相當于全市場傭金率的下調(diào)，經(jīng)紀人不愿意提供好的服務，原來給到消費者的一些保障也就不再存在，消費者不得不承擔更大的風險和成本，使整個社會福利倒退。（本文僅代表個人觀點）