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??“未來一二線城市群及其都市圈將成為房企‘主戰(zhàn)場’，為行業(yè)提供結(jié)構(gòu)性機會。”植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平認(rèn)為。

??長期以來，連平主要研究宏觀經(jīng)濟運行與政策、國際金融中心及世界經(jīng)濟理論等。近年來多次出席國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)主持召開的專家咨詢會議，為高層決策提供意見和建議。對于房地產(chǎn)行業(yè)他也多有研究。

??站在“十四五”開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)正式邁入下半場，變局亦由此拉開：一方面，外部環(huán)境不確定性加劇；另一方面，地產(chǎn)行業(yè)生存模式已變。新周期、新環(huán)境下，我國上市房企面臨的主要問題是什么？如何才能提高競爭力，實現(xiàn)更好的發(fā)展？

??對于這些擺在前面的問題，連平認(rèn)為要把握好人口與都市圈趨勢，同時做好企業(yè)經(jīng)營，謀局發(fā)展。

??“期待看到房企經(jīng)營中更真實的一面。”連平說。

??為客觀反映中國房地產(chǎn)行業(yè)總體經(jīng)營狀況和發(fā)展態(tài)勢，6月25日在北京將舉行一場圍繞“2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究與評估成果發(fā)布會”的重要論壇，大會旨在發(fā)布最新研究成果并公布“2021中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力榜單”，為政府房地產(chǎn)調(diào)控提供參考，同時反映企業(yè)競爭力優(yōu)勢，查找弱項和風(fēng)險隱患，為各類投資者提供參考，搭建房地產(chǎn)行業(yè)投融資平臺。

??這將成為評判中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

??中國房地產(chǎn)報：從長期研究來看，您對于中國房地產(chǎn)市場有何判斷？

??連平：第一，未來5年我國房地產(chǎn)市場增量將處于高位。

??一方面，農(nóng)村人口市民化推進將釋放增量需求。根據(jù)普查結(jié)果，2020年我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率為45.4%，較2016年提升了4.2個百分點，略慢于常住人口城鎮(zhèn)化率增長幅度，但流動人口卻大幅度增加。“十四五”期間解決這部分人群基本保障問題就變得尤為重要，這當(dāng)中包括了就業(yè)、住房、醫(yī)療、教育等領(lǐng)域的社會保障問題。以住房問題為例，未來一個時期，房地產(chǎn)市場首要問題便是著力解決大城市住房突出問題，特別是針對困難群體和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題。

??另一方面，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)大背景下，人均住宅需求將進一步提高。歷史數(shù)據(jù)顯示，我國人均住宅面積增量與城鎮(zhèn)化率增量關(guān)聯(lián)度極高。改革開放以來的42年時間內(nèi)，我國城鎮(zhèn)化率每增長1個百分點，新增人均住宅面積約0.78平方米；預(yù)計到2025年，我國城鎮(zhèn)人口將達(dá)到9.59億，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將升至45平方米；與此相適應(yīng)，2021-2025年，平均每年住房建筑面積需求超過10億平方米，整體房地產(chǎn)行業(yè)建筑需求依舊會保持長足的發(fā)展。

??第二，人口周期導(dǎo)致房地產(chǎn)需求長期放緩。

??勞動人口下降及老齡化率上升影響長期房產(chǎn)購置能力。從歷史經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化和老齡化對房地產(chǎn)需求和投資中長期趨勢產(chǎn)生重要的影響。七普數(shù)據(jù)顯示，過去10年勞動人口數(shù)量占比大幅下降，2020年15-59歲人口規(guī)模為89438萬人，比2010的93967萬人下降了約4500萬人。老齡化方面，65歲及以上人口占比分別達(dá)到13.5%，比2010年8.87%上升了4.63個百分點。對我國房地產(chǎn)行業(yè)而言，老齡化率不斷上升對房地產(chǎn)需求抑制作用是深遠(yuǎn)的。總體而言，預(yù)計“十四五”時期，我國人口總量仍將保持增長。結(jié)合人口結(jié)構(gòu)迭代成因以及生育率的判斷，并參考國內(nèi)外權(quán)威機構(gòu)的測算，預(yù)計到2025年前后人口總數(shù)達(dá)到階段性高峰的14.2億-14.5億，此后可能逐步回落。

??第三，人口向發(fā)達(dá)區(qū)域進一步集聚，分化特征明顯，給行業(yè)帶來結(jié)構(gòu)性機會。

??據(jù)統(tǒng)計顯示，2020年，東部、中部、西部、東北地區(qū)的人口占比分別達(dá)到39.39%、25.83%、27.12%、6.98%，與2010年相比，東部地區(qū)占比上升2.15個百分點，西部地區(qū)人口占比上升0.22個百分點，而中部和東北地區(qū)的人口占比分別下降0.79和1.2個百分點。從城市群角度看，過去10年，珠三角和長三角人口凈流入分別為2160萬和1800萬，領(lǐng)跑全國；哈爾濱、長春等東北地區(qū)，人口凈流出1100萬。

??從中長期看，重點城市群和核心城市將承載更多產(chǎn)業(yè)和人口，成為房地產(chǎn)行業(yè)新的成長點，拉動房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展。從全國人口分布來看，沿江、沿海地區(qū)勞動人口居多。根據(jù)19個城市群人口統(tǒng)計測算來看，長三角、珠三角和京津冀城市群，其人口數(shù)量均超過1億人口，但從趨勢上來看，珠三角和長三角未來吸引勞動人口的能力相對更強。在內(nèi)陸方面，成渝經(jīng)濟區(qū)、中原和長江中游經(jīng)濟帶未來經(jīng)濟發(fā)展的潛力較大。展望“十四五”時期，房地產(chǎn)企業(yè)將相應(yīng)加大對上述城市群布局力度，相應(yīng)地房地產(chǎn)行業(yè)占當(dāng)?shù)谿DP比重有可能上升，這些區(qū)域房地產(chǎn)市場仍將有良好發(fā)展前景。

??中國房地產(chǎn)報：新市場形態(tài)下，上市房企應(yīng)如何增強競爭力？

??連平：第一，抓住一二線城市群和都市圈帶來的結(jié)構(gòu)性機會。

??縱觀全球城市化發(fā)展歷程，成熟的都市圈形成都與資源要素雙向流動緊密結(jié)合。未來農(nóng)村和中小城市人口將繼續(xù)向大城市流入，北上廣深和內(nèi)陸各省核心城市將吸引更多人口凈遷入，都市圈建設(shè)進入快速發(fā)展階段；與此同時，全球一些發(fā)達(dá)都市圈內(nèi)依附的中小城鎮(zhèn)的GDP對都市圈貢獻率也不小，這是我國城鎮(zhèn)化建設(shè)有待補齊的短板之一。“十四五”規(guī)劃期間，部分有特色的縣域房地產(chǎn)市場也存在良好發(fā)展機會。相應(yīng)地，房價也將表現(xiàn)出分化的走勢，購房者對熱點城市的住房青睞有加。未來一二線城市群及其都市圈將成為房企“主戰(zhàn)場”，為行業(yè)提供結(jié)構(gòu)性機會。

??第二，把握好行業(yè)集中度進一步上升帶來的機會。

??當(dāng)下房地產(chǎn)市場主體分化態(tài)勢有所加快，這對整個房地產(chǎn)行業(yè)來說更多是帶來積極因素。過去10年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度一直在上升。銷售金額排在前50的房企（CR50）占市場份額從2011年的20.9%升至2020年的55%，預(yù)計“十四五”期間這一趨勢仍將延續(xù)，但增速可能有所放緩。

??未來市場主體結(jié)構(gòu)將更為合理。近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)不斷，貿(mào)易摩擦和疫情沖擊導(dǎo)致一些規(guī)模相對較小、資金管理能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)退出了市場。相應(yīng)地，剩下規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司抵御風(fēng)險能力相對較強，有助于整個市場應(yīng)對風(fēng)險能力的提升。

??大型房企通常獲取土地相對成本較低，同時在銀行融資利率水平也明顯低于小型房企，未來大型房企市場占比提高有助于控制房價上行壓力。隨著行業(yè)集中度提升，宏觀調(diào)控政策落地效果也將得到提升，這對房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對未來可能的風(fēng)險和不確定性更為有利，有助于調(diào)控政策落地和市場保持健康發(fā)展，有能力的房企應(yīng)把握好其中機會。

??第三，加大融資多元化力度，財務(wù)管控能力跨上一個臺階。

??房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策意在建立規(guī)范和長效機制。自2020年三季度開始，金融監(jiān)管部門對房地產(chǎn)融資采取了一系列針對性調(diào)節(jié)措施。前有“三道紅線”，對房企資產(chǎn)負(fù)債水平和結(jié)構(gòu)提出新要求；后又發(fā)布銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度通知，對銀行房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)提出要求，包括適當(dāng)控制居民購房貸款規(guī)模，嚴(yán)防利用消費貸、首付貸資金違規(guī)加杠桿行為；對房企加強融資管控，包含貸款、信托及境內(nèi)外債券融資等。

??未來商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速會有所放緩，在銀行信貸余額中比重會在穩(wěn)定運行中有所下降。在“三條紅線”管理下，部分房企杠桿水平較高，負(fù)債規(guī)模增長將有所放緩，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要尋求更多元化的融資方式，尤其是在直接融資領(lǐng)域。

??第四，適度下調(diào)長期投資回報率預(yù)期。

??一二線城市逐步從增量市場為主轉(zhuǎn)為存量市場為主。截至2020年末，一線城市二手房銷售套數(shù)均已超過新房銷售2倍，其中，北京和上海二手房銷售套數(shù)已經(jīng)是新房銷售的3倍以上，這意味著存量房時代將逐步來臨。借鑒海外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史來看，美國當(dāng)前（截至2021年4月）成屋銷售與新屋銷售的比例為6.8:1，未來我國二手房市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

??從行業(yè)利潤角度出發(fā)，存量市場更注重運營服務(wù)，利潤率一般較開發(fā)業(yè)務(wù)要低一些，經(jīng)營也更多元化。因此，無論從做好財務(wù)管控，有效降低財務(wù)杠桿率；還是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中增添存量房市場角度考慮，房企都有必要在長期戰(zhàn)略規(guī)劃層面做好預(yù)期管理。建議適度調(diào)低長期投資回報率，打造可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，避免盲目追求高增長和高回報，適當(dāng)降低風(fēng)險偏好，保持穩(wěn)健發(fā)展。

??中國房地產(chǎn)報：中國房地產(chǎn)報、中房智庫、中國房地產(chǎn)上市公司指數(shù)研究課題組定于6月中旬舉辦“2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究與評估成果發(fā)布會”。對于這次活動，有什么期待？

??連平：期待看到房企經(jīng)營中更真實的一面，也希望看到更多真實、全面的房企競爭力情況。從經(jīng)營數(shù)據(jù)上來說，主要包括盈利能力、土地儲備、公司現(xiàn)金流、庫存周轉(zhuǎn)等能夠真實反映企業(yè)競爭力的數(shù)據(jù)。從房企戰(zhàn)略層面來說，對未來轉(zhuǎn)型是否有較為明確的方向，包括融資結(jié)構(gòu)調(diào)整、新開發(fā)區(qū)位選擇、針對存量市場為主的服務(wù)模式轉(zhuǎn)變、房企精細(xì)化管理升級等情況，能夠更加綜合地體現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競爭力全方位內(nèi)容。