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??1月7日，商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行專家、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平就商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)新年答記者問(wèn)。

??如何看待我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀？

??談到中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，近些年實(shí)體商業(yè)最突出的一點(diǎn)就是競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，行業(yè)總體已經(jīng)成為紅海。因此，全行業(yè)也都在積極致力于行業(yè)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，總體可以說(shuō)處于創(chuàng)新探索期。從效果來(lái)看，一方面，行業(yè)缺乏革命性突破，增長(zhǎng)普遍乏力。另一方面，行業(yè)面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的擠壓，也還基本算是保持平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)一些人所預(yù)言的斷崖式下滑。

??總體可以概括為“五個(gè)基本不變”：

??1. 宏觀政策基本不變。近年各地對(duì)于住宅市場(chǎng)的政策時(shí)有調(diào)整，但是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的政策基本不變，沒(méi)有什么限制也沒(méi)有什么支持，基本歸于市場(chǎng)化。政府這只“看得見(jiàn)的手”干預(yù)少，也不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為不好，也要從兩面去看，至少確定性好一些。當(dāng)前，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)政策的基調(diào)是“房住不炒”，這個(gè)政策對(duì)于穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用。但商業(yè)地產(chǎn)天生帶有投資屬性，這個(gè)政策其實(shí)應(yīng)該把商業(yè)地產(chǎn)剝離出來(lái)，如果改為“住房不炒”那就更好了，現(xiàn)在是住宅感冒、商業(yè)跟著吃藥了。

??2. 行業(yè)格局基本不變。近些年，住宅市場(chǎng)頭部排名時(shí)有變動(dòng)，但是商業(yè)地產(chǎn)的格局基本不變。一線企業(yè)長(zhǎng)期由萬(wàn)達(dá)、印力、華潤(rùn)、龍湖、凱德、大悅城、太古占據(jù)，準(zhǔn)一線僅有新城、寶龍，沒(méi)有新的“黑馬”出現(xiàn)。這里提及的“一線”與“準(zhǔn)一線”，是指持續(xù)保持一定開(kāi)發(fā)速度，且具全國(guó)性影響力。

??3. 發(fā)展模式基本不變。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是得益于綜合體模式，即通過(guò)商業(yè)從政府獲取優(yōu)惠住宅開(kāi)發(fā)權(quán)，然后又通過(guò)住宅銷售獲利反哺商業(yè)體，從而解決了持有商業(yè)體的資金壓力。純粹的商業(yè)體開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)上極為少見(jiàn)。這主要受制于我國(guó)現(xiàn)有的金融體系。

??4. 主要矛盾基本不變。多年來(lái)，絕大多數(shù)城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，總量過(guò)大，但是，真正優(yōu)質(zhì)的商業(yè)體又不多，結(jié)構(gòu)性矛盾十分突出、長(zhǎng)期存在。過(guò)去常常講商業(yè)是城市的名片，今天看，許多城市已經(jīng)沒(méi)有名片了。

??5. 創(chuàng)新難點(diǎn)基本不變。近些年，線上與線下都面臨流量不足與留存量不夠的問(wèn)題，線上線下都意識(shí)到融合所可能帶來(lái)的新商機(jī)。但是，實(shí)際情況并無(wú)多大突破，互聯(lián)網(wǎng)巨頭收購(gòu)實(shí)體商業(yè)或者自建實(shí)體商業(yè)網(wǎng)絡(luò)也無(wú)公認(rèn)成功案例。線下商業(yè)走向線上的也是鎩羽而歸居多。根據(jù)我的調(diào)研與分析，技術(shù)固然是一個(gè)重要的制約因素，線上與線下企業(yè)缺乏互信或是更大的障礙。線上企業(yè)規(guī)模過(guò)大、資本過(guò)多、姿態(tài)過(guò)強(qiáng)所形成的壟斷地位，讓線下實(shí)體商業(yè)對(duì)于融合產(chǎn)生一定懼怕心理，以至于雙方始終無(wú)法形成合力來(lái)破解這一重大命題。

??實(shí)體商業(yè)的幾個(gè)基本不變并不說(shuō)明行業(yè)發(fā)展不好。相反，在互聯(lián)網(wǎng)巨頭的不對(duì)稱競(jìng)爭(zhēng)之下，實(shí)體商業(yè)沒(méi)有斷崖式下滑已然不易。SKP、華潤(rùn)、大悅城、太古、萬(wàn)達(dá)、龍湖、印力等部分頭部企業(yè)還保持了或強(qiáng)勁或一定增長(zhǎng)更是難得。特別是SKP的高速增長(zhǎng)成為了實(shí)體商業(yè)發(fā)展的信心所在。

??2021年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較2020年會(huì)有哪些變化？

??可以預(yù)見(jiàn)行業(yè)呈現(xiàn)“分化”與“進(jìn)化”。

??1. 行業(yè)集中度會(huì)明顯提高，頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更加明顯。華潤(rùn)萬(wàn)象生活等頭部企業(yè)將會(huì)基于新基建進(jìn)行商業(yè)數(shù)字化迭代，通過(guò)輕資產(chǎn)管理新模式快速擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

??2. 高檔商場(chǎng)疫情下會(huì)普遍受益。疫情之下中國(guó)奢侈品消費(fèi)者無(wú)法走出國(guó)門，奢侈品購(gòu)買力大量回流，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。

??3. 商業(yè)不良資產(chǎn)將會(huì)增加。宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，再加之疫情影響，一些缺乏資源與專業(yè)能力的商業(yè)項(xiàng)目招商難與運(yùn)營(yíng)難將更加突出，大型商業(yè)資產(chǎn)出讓甚至拍賣將會(huì)增多。

??4. 輕資產(chǎn)管理證券化的熱潮將會(huì)興起。商業(yè)資產(chǎn)證券化是長(zhǎng)期困擾行業(yè)的一個(gè)難題，REITS經(jīng)過(guò)多年呼吁也僅止步于基礎(chǔ)設(shè)施，繼2019年寶龍商管以輕資產(chǎn)登陸港股之后，2020年華潤(rùn)萬(wàn)象生活再度以輕資產(chǎn)管理上市，并且業(yè)績(jī)驕人，這必將催生輕資產(chǎn)上市新風(fēng)口。

??對(duì)開(kāi)發(fā)商或投資者而言，如何應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)高空置率現(xiàn)象？

??這一波的高空置率是供求失衡造成的一方面是近年來(lái)商業(yè)供應(yīng)量過(guò)大、供應(yīng)過(guò)于集中，同時(shí)又趕上疫情影響，居家辦公、線上消費(fèi)成為新的生活方式，實(shí)體商業(yè)需求減少。面對(duì)這一局面，我的建議是如果是寫(xiě)字樓，特別是有資金壓力的或者融資成本較高的，則應(yīng)該務(wù)實(shí)考慮下調(diào)租金或降價(jià)拋售資產(chǎn)止血，未來(lái)兩年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)明顯反彈的基本面并不支持。如果是購(gòu)物中心，則建議委托一線專業(yè)公司管理，通過(guò)提升現(xiàn)金流去解決融資問(wèn)題。

??對(duì)未來(lái)幾年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展走向做出判斷。

??1. 雙循環(huán)會(huì)給商業(yè)帶來(lái)政策紅利。國(guó)家提出將重點(diǎn)發(fā)展內(nèi)循環(huán)，應(yīng)該會(huì)有系列配套支持政策，比如開(kāi)放更多免稅消費(fèi)、下調(diào)個(gè)稅刺激消費(fèi)等。

??2. 互聯(lián)網(wǎng)反壟斷是實(shí)體商業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇。國(guó)家發(fā)起的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)反壟斷不僅會(huì)對(duì)線上競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)生影響，而且也會(huì)對(duì)線下商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，有利于商業(yè)創(chuàng)新，有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，有利于線上線下融合。

??3. 商業(yè)地產(chǎn)回歸運(yùn)營(yíng)本質(zhì)。商業(yè)輕資產(chǎn)管理的證券化實(shí)際是資本市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值認(rèn)可。這將促使商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)由規(guī)模、資本的競(jìng)爭(zhēng)，逐漸轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)管理的競(jìng)爭(zhēng)，回歸商業(yè)本質(zhì)，同時(shí)也形成行業(yè)發(fā)展閉環(huán)。