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??昨日，“全面實(shí)施一對(duì)夫妻可生育兩個(gè)孩子政策”的受關(guān)注度和討論熱度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了十八屆五中全會(huì)上宣布的其他事項(xiàng)。

??比起三中全會(huì)啟動(dòng)的“單獨(dú)二孩”，“全面二胎”讓更多人嗅到了更加濃厚的“人口紅利”和“兒童商機(jī)”的氣味，其中也包括開(kāi)發(fā)商。很多新項(xiàng)目就趁熱打出“別讓第二個(gè)孩子住的還像現(xiàn)在這樣擠”、“早為遲早到來(lái)的他/她做準(zhǔn)備”等廣告。

??但這一條人口計(jì)生政策方面的變動(dòng)，究竟能對(duì)已經(jīng)確實(shí)進(jìn)入到下半場(chǎng)的樓市起到多大作用呢？很多業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)是——有積極影響，但十分有限且需時(shí)間發(fā)酵。

??有助去庫(kù)存利好改善盤(pán)

??一項(xiàng)調(diào)查表明：目前在我國(guó)，購(gòu)房主力年齡段在20—44歲，大部分人在25—30歲期間就會(huì)面臨首次買(mǎi)房置業(yè)需求。根據(jù)測(cè)算，全面放開(kāi)二胎后至2050年，20—44歲的人口比例將比之前增加4%——達(dá)1.28億人，這部分絕不算少的新增人口，勢(shì)必會(huì)有相應(yīng)的住房需求，對(duì)提振樓市大環(huán)境、延緩樓市增量房增速下滑會(huì)起到一定作用，對(duì)去化當(dāng)前樓市的積壓庫(kù)存也有積極意義。

??雖然尚未到完全放開(kāi)生育的程度，但“全面二胎”無(wú)疑是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)里程碑，比如美國(guó)就是四口之家居多。但對(duì)照其他發(fā)達(dá)國(guó)家的居住條件和房屋戶(hù)型，我國(guó)市場(chǎng)上現(xiàn)有的戶(hù)型還不能十分符合“一對(duì)夫妻兩個(gè)孩”的家庭結(jié)構(gòu)。

??同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉就分析：生育二胎后，夫妻二人難免顧及不暇，需要長(zhǎng)輩來(lái)幫忙或雇傭保姆，隨之產(chǎn)生的就是居住空間的擴(kuò)大需求。因此，過(guò)去一孩時(shí)夠用的一居或二居至少要變?yōu)槎踊蛉樱踔了木樱虼藢?duì)改善性住宅項(xiàng)目是利好。

??另一位業(yè)內(nèi)人士也提出，未來(lái)，“一妻、二子、四房”或是未來(lái)家庭的標(biāo)準(zhǔn)模式，繼四居之后，五居的戶(hù)型產(chǎn)品將會(huì)被大量研發(fā)落地。因?yàn)椤皟蓚€(gè)孩子消耗的體力和精力讓主人有更多的獨(dú)立空間訴求。”

??但張宏偉同時(shí)表示，放開(kāi)二胎給予改善性項(xiàng)目機(jī)會(huì)的同時(shí)，也對(duì)這種類(lèi)型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商提出了更高考驗(yàn)。

??他闡釋?zhuān)捎诔鞘屑彝ヰB(yǎng)育小孩的成本較高，因此首批對(duì)二胎政策積極反應(yīng)的應(yīng)該多為經(jīng)濟(jì)條件較好的家庭。也因此，他們對(duì)生活配套、居住環(huán)境、空間功能等方面有更明確和嚴(yán)格的要求，且不同的家庭之間還會(huì)有差異化需求。這就要求開(kāi)發(fā)商從拿地規(guī)劃到設(shè)計(jì)建造都要更精準(zhǔn)和用心，洞悉改善性客群心理和提高研發(fā)能力將是未來(lái)開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

??馬上談樓市大漲夸大作用

??但若僅憑“放開(kāi)二胎”就期冀樓市馬上大漲缺乏基礎(chǔ)。“畢竟，生育還有個(gè)時(shí)間窗。”上述業(yè)內(nèi)人士直言。“另外，生與不生是夫妻二人選擇。有的沒(méi)政策時(shí)也生，有的有了政策也不生，真正因?yàn)檎叻砰_(kāi)而去生二胎的人可能沒(méi)那么多。”

??真實(shí)數(shù)據(jù)可能也的確會(huì)讓“盼二胎力挽狂瀾”的開(kāi)發(fā)商們失望。按當(dāng)前我國(guó)育齡人口計(jì)算，放開(kāi)二胎后每年新增人口在600萬(wàn)—700萬(wàn)，分散到各個(gè)城市就是一個(gè)不太顯眼的數(shù)字，對(duì)整體市場(chǎng)能起到的作用甚微。

??張宏偉也總結(jié)：“當(dāng)前中國(guó)樓市的“病灶”是庫(kù)存高、去化慢、利潤(rùn)低，是整個(gè)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性失衡。”白銀時(shí)代已到，人口紅利改變不了大格局，充其量是靜水微瀾。